2026年美洲办公租户调研：从收缩走向再平衡

公室租户情绪调查 从静修到再平衡 报告 世邦魏理仕研究 2026年7月 执行摘要 世邦魏理仕2026年美洲办公室租户情绪调查反映出市场已站稳脚跟。 占据者正对其空间的数量、质量和位置做出刻意的选择。愿望与行动之间的差距正在缩小，调查结果揭示了差距缩小最快的领域——以及尚未缩小的领域。 跳转到占用者和投资者的调查结论 新常态已确立，但仍需弥合差距 混合办公虽仍在发展，但已成为常态。办公室的重要性与日俱增。这两点可以同时为真，投资组合策略需要与此新常态保持一致。 世邦魏理仕的历史趋势数据表明，人们使用办公室的方式和时间的结构性转变现已永久化。 混合办公虽仍在发展，但已成为常态。办公室的重要性与日俱增。这两点可以同时为真，投资组合策略需要与此新常态保持一致。 对办公室出勤要求的日益趋同印证了这一发现。现在，89%的雇主要求2026年至少有三天的办公室出勤，较2025年的78%有所上升。同期，期望1至2天出勤的比例急剧下降至11%，从23%降至，表明对办公室要求不断提高的趋势持续存在。 然而，期望与现实之间的差距依然存在。虽然89%的雇主期望至少出勤三天，但较少人报告这反映了实际情况。相反，尽管只有11%的雇主期望出勤1到2天，但三倍于此比例的人表示这反映了实际的出勤模式。办公室平均出勤天数从2025年的2.8天小幅上升至2.9天。这确实是一种变化，但不足以完全满足雇主们的平均期望（3.2天）。 连续第四年，近三分之一的组织预计使用量将随时间增长，这引发了这样一个问题：这个差距是否终将被弥合？ 缩小期望与现实的差距 通勤困难。此外，如果员工无法在午餐时间用餐、处理杂事或找到安静的外部空间，那么办公室给予他们的就比他们付出的更多。最后，一个过时或不吸引人的空间表明员工体验并非优先考虑，员工也会相应地做出回应。归根结底：如果办公室缺乏那些让员工觉得旅途值得的基本条件，他们就不会来上班。 除此之外，员工还需要感觉能够把工作做好。功能性的技术、可用的会议空间和充足的专注室是基本要求，而非额外福利。出勤期望和可见的领导力强化了这样一个信息：到场很重要。 要理解出勤差距问题，需要同时从公司和员工的角度进行分析。今年的调查要求受访者指出哪些因素吸引员工到办公室工作，以及哪些因素促使他们离开。 人和环境将员工吸引到办公室。当同事们都在时，办公室就能发挥其促进协作、建立联系和营造强烈社群感的能力。 相比之下，地点是影响员工到岗的最大障碍。无论在办公场所投入多少，都无法弥补长期 占领者是否在办公室投入足够的资金？ 意图与影响之间的差距 对于许多公司而言，办公室并非吸引和留住人才的关键因素。 关于办公室是否重要的争论已经结束。现在的问题是，组织是否愿意像它确实重要一样进行投资。数据显示，大多数人不愿意。 自疫情以来，人均房地产支出实际值已下降，尽管员工工资和公司收入都在增长。毫不奇怪，近半数组织（47%）将其工作场所体验评为平均或低于平均水平，与同行相比。对于许多公司而言，办公室在吸引和留住人才方面并非差异化因素。 就目前而言，各组织仅取得了渐进式的进展。在总部所在地，65%的受访者表示他们正在维持或完善现有设计，而只有23%正在实施真正的转型或重新定位。在非总部所在地，56%的企业保持稳定或进行适度更新，而20%的企业致力于进行有意义的 设计变革。 受访者中，有...%的人表示他们的工作场所经历一般或低于平均水平。 更显著的数据是，有25%的非总部所在地正在被闲置，而不是被重新构想，因为它们不再符合业务组合的需求。总体而言，与需要弥补的差距相比，办公室投资仍然保持谨慎。 8% 开展真正的总部转型 总体而言，办公室投资与需要弥补的差距相比仍然微不足道。 6% 对立目标，无易解之法 占据工作场所议程主导地位的两大对立目标——优化空间利用和效率（74%）以及提升员工体验（62%）——解释了为何组织未能进行变革性的办公投资。前者优先考虑以更少资源做更多事，而后者则要求真正的投资。大多数组织处于中间地带，进行的是渐进式投资，这些投资并未完全满足任何一方的目标。 此外，企业房地产团队正越来越多地与优先级更高的业务计划竞争，例如人工智能（AI）应用、数字化转型和更广泛的创新。这使得在需求明确的情况下，获得重大工作场所投资的批准变得更加困难。 如果组织未能恰当平衡优化空间利用和效率与提升员工体验，风险将是巨大的。办公室将依然昂贵但缺乏特色，强制但缺乏吸引力，且占据空间但效率低下。随着人工智能设定了更高的工作场所生产力标准，这种状况正变得越来越不可持续。 如果组织不能适当平衡优化空间利用率和效率与提升员工体验，风险将是巨大的。 办公室的下一个身份危机？人工智能。 人工智能与职场：虽无定论却意义非凡 对于拥有超过10,000名员工的大型企业而言，人工智能转型已成为一项战略业务优先事项。 人工智能正迅速渗透经济，但其对房地产决策的影响才刚刚开始显现。 少数组织（23%）表示人工智能（AI）已影响其空间规划决策。另外30%预计在未来两年内将产生显著影响。然而，近半数组织不预期人工智能很快会影响其空间规划。 金融机构正感受到其投入大量资金用于人工智能工作流程以及办公密度创历史新高的影响。人员规模或工作模式的微小变化都会迅速影响这些公司的房地产决策。 对于拥有超过10,000名员工的大型企业而言，人工智能转型已成为一项战略业务优先事项。根据FactSet的数据，在2025年第四季度的标普500指数公司业绩电话会议中，有68%提到了人工智能。这反映出大型企业对人工智能部署的紧迫性。因此，这些组织在人工智能采用速度较慢的小型企业之前，更有可能做出空间规划决策。 人工智能对太空的影响比简单的收缩更为复杂 人工智能对办公空间的影响并非一个简单的面积缩小故事。现实情况更为复杂。 归根结底，人类仍将承担创造力、判断和决策的责任。在一个日益由人工智能驱动的世界里，能够支持并最大化这些活动的顶级空间至关重要。 大多数组织（50%）预计人工智能的采用将推动向更通用、可重构的空间转变。此外，近三分之一（30%）预计这将增加对专业人工智能环境的需求，例如实验室、创新工作室和培训室。总体而言，这些预期表明办公需求稳定或有所改善。 百分之三十七的组织预计人工智能将导致人员精简和总面积减少，这反映了他们对劳动力自动化的真实担忧。然而，在技术快速变革时期，人员精简的焦虑往往超过现实情况。历史表明，随着组织找到新的方式来部署和重新部署人才，短期内对收缩的预期会趋于缓和。 人工智能对房地产的影响将因组织而异，金融服务公司和大型组织将引领潮流。有些组织会萎缩，有些会重新调整结构，有些则会拓展新的应用领域。最终，创造力、判断力和决策权仍将由人类负责。在一个日益受人工智能驱动的世界里，能够支持并最大化这些活动的一流空间至关重要。 超过三分之一的组织（36%）预计人工智能将推动他们提升办公室的设施和体验质量，以吸引顶尖人才。这很可能导致对优质空间的需求增加，而非减少。 那些已经利用数据和科技来优化其混合环境的组织，届时将具备良好的条件做出正确的决策。 占领者正在向市场传递什么信号？ 办公室市场已从收缩转向再平衡。在连续第三次的调查中，三分之二的机构计划维持或扩大其投资组合。 越来越多的份额（28%）预计到2026年其投资组合将保持不变，较去年的24%有所上升。同时，38%的人预计未来三年其投资组合将增长，他们指出这是由商业周期驱动的员工数量增长所致。另一方面，略少一部分份额（34%）预计会收缩，原因是混合办公的规模调整以及疫情前的投资组合效率低下。 显著更小——收缩超过30%中等偏小——收缩10-30%轻微偏小——收缩不到10%轻微偏大——扩张不到10%中等偏大——扩张10-30%显著偏大——扩张超过30% 大型企业规模缩减速度放缓 技术从业者积极拓展业务 科技行业正蓄势待发，引领职场扩张。64%的公司计划今年扩大业务范围，较2025年的41%大幅增长。租赁数据支持这一观点。2026年上半年，科技公司占所有办公室租赁签约量的21%，创下自2019年以来的最高份额。租赁活动尤其集中在顶级门户市场，扩张情绪推动科技公司租户需求强劲，并促成签约交易。 大型组织仍在缩减其规模，尽管其缩减力度不如以往年份那么猛烈。在员工人数达到或超过10,000人的公司中，计划减少办公空间的比例为46%，而这一比例在2025年时为60%。租赁数据也呈现出相似的趋势。面积在10万平方英尺或以上的大宗租赁仍然低于疫情前的水平，但已从2023年的低点有所回升，这表明大型租户的租赁行为正开始趋于稳定。 租赁原因也随之变化。疫情前的低效仍然是主要驱动力，因为大型组织仍在调整此前混合办公普及前未充分利用的空间。与此同时，越来越少的大型组织将混合办公列为租赁原因，从2025年的67%下降到47%。这表明大多数大型公司已经完成了必要的调整。 人工智能正成为一种新的理由。现在，近四分之一的 large organizations（大型组织）将人工智能驱动的裁员作为缩减规模的理由，而小型 organizations（组织）中只有 8% 这样做。这是一个早期的信号，但随着人工智能的采用加速，值得密切关注。 显著更小——收缩超过30%中等偏小——收缩10-30%轻微偏小——收缩不到10%轻微偏大——扩张不到10%中等偏大——扩张10-30%显著偏大——扩张超过30% 投资组合情绪由避险转向再平衡 使用者投资组合必须灵活 2021年，收缩情绪占据主导地位。几乎所有租户中有近一半，以及超过80%的大型租户计划减少空间。如今，整体扩张和收缩情绪各徘徊在35%左右，而大型租户的收缩情绪已降至50%以下。与此同时，大型租户的扩张情绪已翻了一番以上。 对于在经济不确定性、使用模式变化以及人工智能未知影响中寻求发展的租户而言，灵活性已成为一项关键优先事项。大多数组织的资产组合仍然基于传统的办公租赁合同构建。然而，当它们拥有谈判能力时，它们正越来越多地增加灵活性，通常是通过扩张和收缩权利以及租赁解除条款来实现。虽然有些人希望缩短租赁期限，但这种趋势并未在数据中显现。 清晰度正推动稳定发展，因为大多数组织已适应混合办公模式，并对其空间的使用有了更清晰的认知。这种理解让领导者有信心做出明确的办公空间决策，并认识到办公室工作日减少并不意味着所需空间减少。 灵活空间已成为主流的投资组合策略。大多数组织倾向于采用灵活空间来应对不确定的需求、进入新市场以及保全资本。仅有16%的人表示他们没有灵活策略，这一比例已从2025年的24%下降。 为适应新常态，使用者应将灵活性视为一项投资组合策略，该策略包含长期和短期承诺的组合、所选的建筑和灵活供应方案，以及签约前协商的条款。 投资者结论 占领者结论： 近半数组织将其职场体验评为平均或低于平均水平，但只有少数组织在追求有意义的重塑。投资于一个能体现员工价值的、功能完善的职场，是一项支持商业成果的战略优先事项。 将灵活性融入其房地产决策各层级的组织，已经...为前路做好准备。这包括长短期的空间规划，以及共享与灵活性的结合。他们选择的建筑中可用的空间以及他们在签约前协商的条款。 人工智能并非一个简单的缩写故事。最受期待的影响是向可重构空间和新型专业环境的转变。组织应与正在进行的AI劳动力转型同步更新其工作场所。 联系人 Global Head of Researchhenry.chin@cbre.com Head of U.S. Office Researchstefan.weiss@cbre.com julie.whelan@cbre.com朱莉·惠兰美国占领者研究负责人 charlie.donley@cbre.com查理·唐利美国办公室研究副主任 ©版权所有 2026 年。保留所有权利。本报告系基于 CBRE 当前基于轶事及证据的观点，本着善意编制而成。尽管 CBRE 相信其观点反