地产行业深度报告：从分化走向平衡，结构性机会仍值得关注

证券研究报告2025年09月21日 从分化走向平衡结构性机会仍值得关注 地产行业深度报告 核心结论 解析基本面，当下市场的分化是行业再平衡走向新模式的必要路径。在新房市场供需关系更健康的高线城市，高产品力“好房子”实现产品溢价，市场表现为价涨量收聚焦高端改善需求；二手房市场价格回落后，租金收益率提升，为资产价格提供托举力量。 挖掘市场端，我们认为行业探底过程中，结构性机会不应忽视。在市场整体承压的地产板块，截至25年9月初仍有多只个股实现40%以上涨幅，我们认为行业处于结构分化、新老切换及总量改善拐点，结构性机会仍值得关注。 【报告亮点】 结合新房、二手房、土地、租房四级市场，我们围绕价格这一核心议题讨论市场分化的合理性与必要性，并对不同市场的发展方向、修复路径开展讨论，结合行业基本面、公司数据与市场表现，我们对行业结构性的投资机会提出五条主线并挖掘潜力标的。 【主要逻辑】 分析师 1、理解分化的合理性，新房进攻驱动价格预期，二手房防守夯实估值基础：25年新房二手房、城市间市场合理分化，应理解新房在供需均衡、品质提升、改善需求高溢价支付能力下具备涨价基础，也应接受二手房价回落，可促进租金收益率提升，加速价格基础夯实，同时有望加速收储动作。 周雅婷S080052305000113828881824zhouyating@research.xbmail.com.cn 翟苏宁S080052404000513660049336zhaisuning@research.xbmail.com.cn 2、政策方向依旧明确，预期博弈仍有空间：本轮政策博弈行情表现不及以往，主因基本面表现好于24年，强力政策尚待出台；8月以来北上深先后落地宽松政策，“止跌回稳”政策方向明确，关注基本面把握预期节奏。 相关研究 房地产：销售价稳量收市场及基本面分化—2025年8月开发投资数据点评2025-09-16房地产：上海迎新一轮宽松政策行业止跌回稳方向明确—2025年8月25日上海地产新政点评2025-08-26房地产：基本面多指标承压或逐步开启新一轮政策宽松期—2025年7月开发投资数据点评2025-08-16 3、结构性机会关注五条主线，重点推荐越秀地产：关注行业龙头、产品溢价盈利提升、困境反转、报表修复、规模再扩张几个方向均有优质标的；重点推荐越秀地产，公司估值处于低位，业绩利空已释放，销售逆势增长，货值结构向一线城市改善需求靠拢，结算毛利率接近拐点，多因素均正向积极。 投资建议：分化是解决行业困境的有效途径，对于核心优质新房及相关受益标的我们认为可保持乐观态度，理性看待二手房市场承压现状，随着二手房价回落，租金收益率或将逐步走高并成为资产价格的承托力量。关注投资逻辑：1）优质房企经营面及盈利预期改善越秀地产；2）核心城市改善需求释放，驱动盈利提升，推荐聚焦核心区品质类房企滨江集团，建议关注绿城中国；3）推荐具备商业现金流估值修复民企新城控股、建议关注龙湖集团；4）城中村及危旧改造主题，建议关注天健集团、天地源、城建发展。 风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。 1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 内容目录 一、基本面：分化——解决矛盾的核心与机遇......................................................................51.1新房市场：改善需求驱动价涨量收城市间分化延续...................................................51.2二手房市场：价格回落促进需求释放挂牌量小幅增长.............................................101.3土地市场：土地成交总价近4年来首度转正关注下半年市场走向...........................121.4租房市场：24年开启下行一线调幅更深租金收益率整体上行.................................141.5四级市场联动：走向分化再平衡共同化解压力........................................................15二、市场面：政策方向明确预期之外关注报表盈利修复....................................................182.1板块走势：明晰政策底色明确止跌回稳态度坚定.....................................................182.2个股走势：行业拐点处开发板块孕育五条路径机会.................................................202.2.1华润置地：商业住宅双发力行业龙头进击.......................................................212.2.2绿城中国&滨江集团：改善需求为核品质类房企逢结构性政策机遇................232.2.3建发国际：把握窗口积极有为实现报表盈利改善............................................252.2.4新城控股：穿越债务周期困境反转到估值重塑跳跃........................................262.2.5中国金茂：拿地提升央企归来.........................................................................272.3下一个潜力标的：聚焦结算盈利弹性长期看好改善需求..........................................27三、投资建议.......................................................................................................................31四、风险提示.......................................................................................................................31 图表目录 图1：统计局住宅销售金额变动情况.......................................................................................5图2：统计局住宅销售面积变动情况.......................................................................................5图3：百强房企全口径销售额表现...........................................................................................5图4：23城周度商品房住宅销售情况......................................................................................5图5：统计局商品住宅销售价格情况.......................................................................................6图6：百强房企全口径销售单价情况（元/平米）....................................................................6图7：克而瑞115城商品住宅销售面积当月同比.....................................................................6图8：克而瑞115城商品住宅销售价格当月同比.....................................................................6图9：克而瑞115城商品住宅销售套均面积（平米/套）.........................................................7图10：克而瑞115城商品住宅销售套均总价（万/套）...........................................................7图11：克而瑞主要城市2025年1-8月累计成交面积及成交价同比增速.................................7图12：北京、上海商品住宅成交面积情况..............................................................................8图13：北京、上海商品住宅成交价情况..................................................................................8图14：北京、上海新建商品住宅销售套数情况.......................................................................8 图15：8月北京政策出台后北京、上海商品住宅成交套数情况..............................................8图16：2025年7月30座城市广义库存去化周期情况..........................................................10图17：2025年7月22座城市狭义库存去化周期情况..........................................................10图18：12城月度二手住宅销售情况......................................................................................10图19：12城周度二手住宅销售情况......................................................................................10图20：中指百城二手住宅月度成交同环比表现.....................................................................11图21：25年9月初48城冰山指数表现................................................................................11图22：25年8月35城二手房挂牌量情况............................................................................12图23：克而瑞全国土地供求建面情况...................................................................................12图24：克而瑞全国土地成交总价及成交楼面价情况..........................................................