7月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期

7月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期 国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2026年08月03日 核心观点 ⚫周观点： 本周京沪广杭土拍市场的不俗表现再次引发市场关注，多个地块高溢价率成交，7-8月通常是土拍淡季，暑期缺少财政节点，房企也会等待半年报、销售回款及下半年政策信号，因而7-8月一般较年中冲量的6月回落，但进入7月以来核心城市土地市场延续了二季度以来的火热表现；同时需要指出的是，当前土地市场仍只是核心城市的结构性复苏，总量层面仍在收缩，即便在核心城市内部，“核心热、外围冷”的分化格局也在进一步加剧：（1）本轮核心城市土拍升温主要由“供给收缩、需求集中及企业补库”共同推动。一方面，政府供地持续“缩量提质”，核心区及改善型优质地块供应占比提升；另一方面，核心城市去化确定性相对更强，叠加楼市边际改善，头部房企开始进行结构性补库；（2）总量仍收缩，仅一线明确升温：上半年，中指300城住宅用地成交总价同比下降30.6%；溢价率同比下降1.1pct；Q2一线城市溢价率升至26.2%（同比+20.0pct）；而二线、三四线溢价率分别为11.4%（同比+1.6pct）、3.3%（同比-0.3pct）。7月以来，核心城市优质地块热度延续，上海杨浦滨江地块历经219轮竞价；北京酒仙桥地块历经248轮竞价；广州、杭州核心地块亦有亮眼表现；部分外围区域地块仍以底价或低溢价成交；（3）从参与主体看，土地市场不只向核心城市集中，也向少数具备信用优势和好房子属性的头部央国企集中。上半年拿地TOP100房企中央国企权益拿地金额占比合计达85%；民企占比仅10%，虽未完全退出但只在深耕区域参与，如滨江、大华、邦泰等；TOP10房企拿地金额占百强房企比重达56.1%，处21年以来高位；（4）需要提示的风险是，土储聚焦核心城市仅是业绩兑现的必要条件，高地价在提升稀缺性的同时，也进一步压缩项目利润安全垫。为了消化高地价，房企普遍选择改善、低密和高得房率产品。若头部企业集中推出类似项目，稀缺改善产品也可能阶段性过剩，削弱产品溢价并加大销售折扣压力。因此，高溢价项目风险可能发生在18-24个月后的集中入市阶段；（5）土地市场结构性回暖对于核心城市房价企稳有一定边际意义，强化了区域新房价格预期，并为周边二手房提供一定心理锚点，但需要指出的是，地价上涨只有通过实际开盘售价和去化兑现后，才能真正传导到房价，若开发商高价拿地后因销售压力打折，土地价格信号就会削弱。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001香港证监会牌照：BYC310wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 董斌鑫执业证书编号：S0860126040015dongbinxin@orientsec.com.cn021-63326320 ⚫周度跟踪： 公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股2026-07-27总量压力仍存，楼市结构性回暖延续2026-07-20京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期2026-07-14Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β2026-07-07科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国2026-06-29楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口2026-06-22核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分2026-06-15京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10 1.二手房： 挂牌价方面，一线有所分化，上海、广州环比转正，北京、深圳延续下跌趋势。上海挂牌价周环比转正（+0.05%），此前连续两周下行；广州挂牌价周环比转正（+0.04%），此前连续七周下行；北京挂牌价周环比-0.13%，降幅收窄0.08pct，已连续20周下行；深圳挂牌价周环比-0.16%，降幅走阔0.08pct，已连续六周下行。 挂牌量方面，深圳七连降，上海再度上行。北京周环比-1.10%，降幅走阔1.09pct，当前已连续两周下行，年初至今累计下降10.45%；上海周环比转正（+0.12%），近二十周整体呈下行趋势，年初至今累计下降12.37%；广州周环比+0.12%，涨幅回落0.03pct，连续十五周下降后六连升，年初至今累计下降4.34%；深圳挂牌量周环比-1.39%，降幅走阔0.30pct，已连续七周下行，年初至今累计下降7.98%。 实时成交方面，广深两连降，降幅有所走阔，北京环比转负。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至8月1日，北京周环比转负（-4.8%），此前连续两周上行；广州周环比-8.1%，降幅走阔4.6pct；深圳周环比-13.5%，降幅走阔9.8pct；网签方面，截至8月1日，北京周环比转正（+15.6%）；上海周环比+0.4%，已连续两周上行；深圳周环比-11.1%，降幅走阔6.9pct，已连续三周下行。 2.新房： 新房成交方面，一线城市整体上行，上海两连涨。北京新房成交周环比转正（+24%）；上海周环比+5%，涨幅回落4pct，连续两周上行；广州周环比转正（+24%）；深圳周环比转正（+3%）。北上广深年初至今累计成交同比-2%、+33%、+9%、-14%。 投资建议与投资标的 年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海房价今年大概率已经见底，只是2026是磨底形态，2027才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或者明年Q1，而今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由是我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930或有的政策预期，因此下一个择时窗口可能在三季度末。 相关标的：（1）核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商：中国海外宏洋集团(00081，未评级)、保利置业集团(00119，未评级)；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：申万房地产指数跑赢比较基准....................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周涨幅5.03%，跑赢沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企指数均跑输恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：首开股份周涨幅21.45%51.2.2：H股个股表现：太古地产周涨幅6.22%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：一线有所分化，上海、广州环比转正，北京、深圳延续下跌趋势................72.2：挂牌量：深圳七连降，上海再度上行.........................................................................82.3：成交量：广深两连降，降幅有所走阔，北京环比转负..............................................112.4：议价率：上海五连降，北京、广州月环比转负.........................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：一线城市整体上行，上海两连涨...................................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存小幅回落................................................................14 四：房企融资：中国电建地产发行7亿中票，期限2年，票面利率2.10%...15 五：行业政策及新闻：中共中央政治局：稳定房地产市场，实施好一揽子化债 方案.............................................................................................................16 六：投资建议...............................................................................................17 七：风险提示...............................................................................................17 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅5.03%，相对沪深300收益6.35%.................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中上游.......................................................................4图3：香港内房股周涨幅2.18%、港资房企周涨幅2.70%，相对收益分别为-1.51%、-0.99%.....5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国周环比-0.10%..............................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.52%.............................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-1.10%.