核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分

核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2026年06月15日 核心观点 ⚫周观点： 进入五月以来，尽管销售表现呈现季节性走弱，但土拍市场反季节性走强。一季度土拍市场相对平淡，一方面有去年高基数的影响，另一方面去年下半年核心城市房价的补跌也在一定程度上影响了房企的扩表节奏。但随着一季度京沪深楼市量价的不俗表现，房企的拿地信心也在不断恢复。近期核心城市土拍热度持续走高，上海、杭州、深圳等城市优质地块竞拍激烈、溢价水平可观。深圳连续两周出现高溢价成交地块，上周南山宅地成交楼面价10.87万元/㎡，创下深圳涉宅用地楼面单价历史新高，成为新的“单价地王”。本周的桂湾宅地，凭借板块稀缺宅地属性与成熟的居住氛围，更是超出市场预期，最终实现了114%的溢价率，成交楼板价达到9.59万元/㎡。杭州方面，6月3日出让的4宗涉宅用地平均溢价率达41.9%，其中上城区九堡单元地块溢价率高达61.51%，创下今年杭州土拍市场溢价率新高。上海近期土拍同样保持高位运行，核心地块平均竞拍轮次达90轮左右，溢价率维持在33%-41%的较高水平。投资建议方面，5月17日我们提示板块短期风险以来，板块已经充分回调一个月之久，一方面有相对脆弱的企稳预期在季节性走弱的数据面前信心波动的影响，另一方面也有市场整体回调的影响，本周则主要是因为后者。但我们也一再强调，板块预计不会跌破3月底4月初的前低，本周地产板块在市场相对较大的回调势能下依旧站稳了前低的平台位置。当前资本市场、房企、购房人、房东对于楼市的预期都明显好于前低，板块短期调整已经相对充分，当前位置机会大于风险。但也必须指出的是，随着天气逐渐炎热数据进一步环比走弱，以及中报季临近资金对于业绩能见度更高行业的青睐，接下来1-2个月时间内板块预计向上动能也并不充分，仍将以交易性震荡行情为主。按照此前报告中给到大家的配置建议，我们依然认为8月底9月初是年内下一个可能的重要择时窗口。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海表现亮眼，近十四周上行，深圳两连涨。上海挂牌价周环比+0.19%，涨幅走阔0.14pct，近十四周呈上行趋势；深圳挂牌价周环比+0.05%，涨幅走阔0.02pct，已连续两周上行；北京挂牌价周环比-0.12%，跌幅走阔0.01pct；广州挂牌价转负（-0.13%）；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.80%、+1.53%、-2.10%、-0.61%。 挂牌量方面，一线除深圳外持续回落，深圳再度回升。全国挂牌量周环比转正（+0.24%）；北京周环比-0.19%，降幅走阔0.02pct，近十三周呈下行趋势，年初至今累计下降9.63%；上海周环比-0.28%，降幅收窄0.43pct，近十三周呈下行趋势，年初至今累计下降10.05%；广州周环比-0.06%，降幅收窄0.08pct，已连续十四周下降，年初至今累计下降4.77%；深圳挂牌量周环比转正（+0.45%），年初至今累计增加2.43%，涨幅较往年同期大幅回落26.05pct。 实时成交方面，广州两连涨后有所回落、深圳三连降。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至6月13日，广州实时成交周环比转负（-10.1%），此前连续两周上涨；深圳周环比-12.2%，降幅走阔10.0pct，已连续三周回落；截至6月12日，北京周环比-1.9%。网签方面，北京周环比转正（+3.3%）；上海周环比转正（+30.2%），此前连续三周回落；深圳周环比-3.4%，降幅收窄4.2pct，已连续四周回落。 2.新房： 新房成交方面，一线城市延续回落趋势。北京新房成交二连降，周环比-14%，降幅收窄24pct；上海连续三周下行，周环比-16%，降幅走阔14pct；广州连续四周下行，周环比-9%，降幅收窄15pct；深圳二连降，周环比-14%，降幅走阔8pct。北上广深年初至今累计成交同比+0%、+31%、+14%、-26%。 投资建议与投资标的 择时建议参考周观点内容，标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：内房股指数跑赢恒指..................................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅2.18%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：内房股指数跑赢恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：京投发展周跌幅20.03%51.2.2：H股个股表现：龙湖集团周涨幅12.47%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海近十四周上行，深圳两连涨..................................................................72.2：挂牌量：一线除深圳外持续回落................................................................................82.3：成交量：广州两连涨后有所回落、深圳三连降.........................................................102.4：议价率：上海三连降，一线除上海外议价率均有所走阔..........................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：一线城市新房成交延续回落趋势...................................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存持续下降，降幅有所收窄.......................................13 四：房企融资：新增债券融资149.02亿元，周环比-30.3%.........................14 五：行业政策及新闻：5月份CPI环比下降0.1%，居住价格环比下降0.1%15 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................16 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅2.18%，相对沪深300收益-1.36%................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中游...........................................................................4图3：香港内房股周涨幅1.95%、港资房企周跌幅1.84%，相对收益分别为+2.93%、-0.87%....5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国周环比-0.08%..............................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.03%.............................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.19%...................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.28%...................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.06%...................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.45%..................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-1.8%...............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-0.5%...............................11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-1.9%..............................