摩根士丹利（Citi）日本房地产会议系列要点

核心观点与关键数据

• 办公室租赁市场：东京都市圈（非合并）办公室空置率截至12月底为2.5%，公司预计3月底将改善至中1%区间；超过80%的租户同意租金上调，翻新中办公室及佣金制租户几乎100%同意；免租期缩短至2-3个月，与2019年市场活跃时的水平一致。
• 海外业务：公司预计Q2将亏损约150亿日元，Q3处置了美国西海岸多个难以产生溢价的特殊租赁住房，亏损超过100亿日元；Q4预计上海郊区某物业估值损失40-50亿日元。公司认为海外现房销售业务规模可维持在700亿日元水平，美国租赁住房入住率西海岸中80%，东海岸90%以上，亏损准备有所缓解，部分交易收益率维持在4%以上。
• 现房销售公寓：东京都市圈供应量减少，开发商形成寡头垄断；90%以上购房者采用浮动利率贷款，公司认为即使利率上升25个基点，还款额增加将被工资等抵消。

研究结论

• 维持对三井不动产的“买入”评级，目标价1850日元（基于2025财年EV/EBITDA 17.5倍市盈率），对应21.3倍市盈率、1.61倍市净率（税前/税后分别为0.78倍/0.94倍）。
• 风险提示：办公室租赁和房地产投资市场趋势、利率及信贷市场变化可能影响目标价。
• 中期增长潜力：海外业务亏损预计在2025财年结束，稳定盈利板块的向上指引确认公司中长期增长动力。