花旗日本房地产电话会议纪要要点

Mitsui Fudosan (8801.T) 花旗日本房地产电话会议系列要点 中信的观点5月19日，我们邀请了三井不动产（Mitsui Fudosan）IR执行经理菊地健之 （Takeyuki Kijima）与海外投资者进行电话会议。投资者的提问主要关注中东局势和利率上升问题，公司关键回应内容如下。虽然自FY3/26业绩公布以来股价已显著下跌，但今天的电话会议再次确认，业务环境总体保持有利。公司给出的指引看似保守，我们预计后续将进行上调。 Buy 价格（2024年5月26日 15:30） ¥1,534.0 目标价 ¥2,000.0 预期股价回报率 30.4% 预期股息收益率 2.4% 预期总回报率 32.8% 市值 ¥4,209,006M 美元$26,498M 根据中东局势，三井不动产已计入指导缓冲，但未按细分领域披露具体金额。我们注意到其盈利预测已四舍五入至最接近的50亿日元。虽然公寓交付可能延迟，但截至目前尚未确认有任何交付延迟。入境需求可能受到影响，但中东地区的权重较低，且欧洲客户在3月份实现了同比增长。尽管该计划未预测ROE将有所改善，但最终FY3/26的ROE超出了计划，因此公司目标是在FY3/27实现进一步改善。 AC+81-3-6776-4665masashi.miki@citi.com三木正史，CFA持证人 国内利率——三井不动产预计今年将多次加息。虽然长期利率正在上升，预计的租金增长率也在提高，但该公司承认资本化率缺乏变动。 办公室租赁市场自26财年第二季度以来已变得非常强劲。已达成约20%-30%的租金涨幅，公司目标是在27财年实现双位数的平均租金增长。公司目前未在纽约或日本发现人工智能对办公室需求的影响。相反，在旧金山，有报道称与人工智能相关的公司对楼层空间显示出强劲的需求。尽管需要关注中东局势的经济影响，但目前办公室需求尚未受到影响。 海外业务——关于美国阳光地带的租赁住房开发，与六个月前相比，租赁进度已提升10%-20%。尽管目前利率正在上升，但交易仍处于3%的资本化率区间。对于海外房地产，三井不动产目前不预期出现减值、成本与市价孰低调整或销售损失。就其海外业务1000亿日元的目标营业利润而言，曼哈顿办公室业务作为基础利润来源至关重要。该公司目前并未考虑出售，且热衷于捕捉租金上涨的机遇。岸田先生指出，超过一半的海外计息债务为固定利率。 资本利得——对于投资性房地产销售，三井不动产计划在截至2026财年期间出售包括办公楼、商业设施和物流设施在内的各类资产。该公司计划将超过90%的利润记录在国内。 公寓——尽管价格过高的公寓市场似乎存在降价现象，但三井不动产目前销售的全新公寓均未出现销售放缓。该公司在麻布十番推出了新的公寓，客流量已超预期。 参见附录A-1，了解分析师资质认证、重要披露和研究分析师的关联方信息。 三井不动产 估值我们以16.5倍的FY3/27E EV/EBITDA市盈率设定了¥2,000的目标价格。该市盈率比16.0倍的五年平均值高0.5个标准差，反映了通胀 预期和利率风险上升。我们的目标价格相当于FY3/27E市盈率18.7倍、市净率1.59倍、税前净资产倍率0.68倍以及税后净资产倍率0.84倍。 风险 我们看到了以下对我们目标价格的风险：1）办公租赁和房地产投资市场趋势；2）利率和信贷市场变化。如果这些因素的任何影响与我们的预期有出入，股价可能会偏离我们的目标价格。 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（语音电话：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）与归属于该分析师的内容一同加粗列出。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告负责，但（a）不包括加粗列出的归属于另一位负责认证的AC分析师的内容，以及（b）仅针对特定发行人的观点，这些观点归属于下方价格图表或评级历史表中识别出的另一位负责认证的AC分析师。每位分析师均就其负责的报告部分进行认证：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们对所提及的每位发行人和证券的个人看法，并且是以独立方式准备的，包括涉及花旗全球市场公司及其附属公司的情况；以及（2）研究分析师的任何部分薪酬，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 花旗全球市场公司或其附属公司在过去12个月内从三井不动产公司获得了除投资银行服务之外的产品和服务的报酬。 花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，且提供的服务与投资银行业务、证券业务无关：三井不动产。花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，且提供的服务与投资银行业务、非证券业务无关：三井不动产。 分析师的薪酬由花旗研究管理部门和花旗集团高级管理层确定，其依据是旨在为花旗全球市场公司及其附属公司（以下简称“公司”）的投资客户带来利益的活动和服务。薪酬与具体交易或建议无关。与公司所有员工一样，分析师的薪酬会受到公司整体盈利能力的影响，而公司整体盈利能力包括投资银行、销售与交易以及主经纪业务收入。股本研究分析师薪酬的一个因素是安排机构客户与所覆盖公司管理团队之间的企业接触活动。通常，当分析师对公司持正面看法时，公司管理层更可能参与。 对于产品中，该机构并非做市商的金融工具，该机构是此类金融工具（及任何衍生工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中担任交易主方。该机构是已交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些证券可能已在产品中获推荐。该机构定期交易产品中讨论的发行人的证券。该机构可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，将以主方的身份向客户买入或卖出。 除非另有说明，否则研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资意见的相关公司的实际运营情况。 就与本Citi Research产品相关公司（“该产品”）的重要披露（包括历史披露的副本）事宜，请联系Citi Research，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法律/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值与风险评估和历史披露外，相同的重要披露均包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究笔记/报告中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您标准分发渠道。历史披露（长达过去三年）将应要求提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包括投资评级和一个可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级同时考虑价格波动和基本面标准。股票要么 没有风险评级，要么被赋予高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票，如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师论点至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对两种情况均分配“审阅中”状态，在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资论点。投资评级由上述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级发生变化，或目标价发生变化时（受管理层有限酌情权限制）确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（“STV”）评级披露：催化剂观察及STV多空预测：花旗研究部门也可能发布催化剂观察或STV多空预测，用以表明分析师预期在特定30或90天期间内，由 于一个或多个具体的短期催化剂或事件对公司或市场产生影响，股价将（上涨/下跌）。当分析师高度确信股价将受影响时，会发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV。催化剂观察或STV多空预测将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）在预测方向上超出15%（除非分析师另行决定），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，通过发布研究报告移除催化剂观察或STV预测。一个催化剂观察/STV多空预测也可能... 与股票的基本股权评级不同，且不影响该评级，后者反映的是更长期的绝对回报预期。根据FINRA评级分配披露规则，Catalyst Watch/STV Upside看涨评级对应买入建议，而Catalyst Watch/STV Downside看跌评级对应卖出建议。任何未被分配至Catalyst WatchUpside、Catalyst Watch Downside、STV Upside或STV Downside评级的股票，均被视为Catalyst Watch/STV无观点。根据FINRA评级分配披露规则，我们将Catalyst Watch/STV无观点对应于我们Catalyst Watch/STV Upside/Downside评级体系中的持有评级。然而，我们重申，我们不将无观点视为一种建议。对于所有Catalyst Watch/STV Upside/Downside评级，均存在催化剂及关联股价变动未能如期实现的风险。 研究员关联方 / 非美国研究员披露 本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国的研究分析师（即除被认定为受雇于花旗全球市场公司（Citigroup Global Markets Inc.）之外的所有列名研究分析师）未在FINRA注册/获得资格。此类研究分析师可能不是会员机构的关联人士（但受雇于会员机构的关联公司），因此可能不受FINRA规则2241关于与目标公司沟通、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易等限制。 花旗全球市场日本公司 其他披露 at https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures.花旗研究已实施政策，以识别、考虑和管理作为潜在利益冲突。发布或分发投资研究报告的结果。这些政策的描述可以在这里找到。 花旗研究通过公司专有的电子分发平台（例如花旗速度和多个全球财富平台）广泛且同步地向机构的和零售的客户传播其研究内容。为方便起见，某些但并非所有的研究内容可能通过第三方聚合商进行分发。客户可能根据其自行决定，在相关研究内容广泛传播后，通过电子邮件收到已发布的研究报告。某些研究内容仅提供给机构投资者以满足监管要求。花旗研究分析师向客户提供的服务水平和类型可能因各种因素而异，例如客户对分析师沟通的频率和方式的个人偏好、客户的风险状况和投资重点与视角（例如，全