亚太房地产协会：2024年亚太不动产领袖大会会议要点报告：全球不动产新秩序（英文版）

一个新的全球秩序 2024年亚太地区实物资产领导者大会会议要点 简介 今年的领导人大会主题为，“为实物资产构建新的全球秩序”与宏观经济趋势产生共鸣，包括通胀达到峰值和预期利率削减。在亚洲，一种新的乐观情绪正在兴起，尤其是在印度、日本和中国等关键经济体为增长而协同之际。 亚洲不再是隐藏的宝藏。越来越多的机构全球投资者正在投资这一地区，”亚太地区房地产协会首席执行官SigridZialcita在东京举行的会议上的欢迎致辞中表示。她指出，亚洲的结构性增长故事依然保持完整，强调不断扩大的中产阶级和基础设施需求是关键驱动力。低碳转型和数字颠覆趋势也在开辟新的投资途径。 JohnLim，APREA董事长，也分享了他对过去一年利率和市场动态演变的乐观态度。他指出，美联储降息将刺激投资活动。Lim强调了美国货币政策对亚洲市场，特别是REITs（房地产投资信托）的显著影响，随着估值回升，REITs可能获得更多动力。然而，他还指出了该区域面临的挑战，比如中国增长放缓和一个更复杂的风险环境，这些因素导致了更谨慎的资金部署。尽管亚洲太平洋地区的资本化率基本稳定，显示出更强的基本面，但大幅调整价格的前景仍然有限。投资者正在避免投资中国 ，而是关注日本和印度的机会。 西格丽德齐亚西亚塔林约翰 亚太地区的实物资产仍处于战略定位，对于寻求利用该地区增长潜力的投资者而言，但处于一个高度分化的环境中，”Lim评论道，“每个国家都有自己的市场基础，美联储的利率政策影响不会对所有船只都有提升作用。” 在中国，最近的政府刺激措施受到了欢迎，尽管可持续增长仍然是一项关键关注。特别是基础设施行业，展示了未被充分挖掘的潜力，投资越来越多地由技术和可持续性趋势驱动。 在他的主旨演讲中，国土交通大臣建设、工程和不动产助理副部长YosukeTsutsumi强调了日本在经历长时间的通缩后持续的经济增长。他指出，房地产市场前景看好，提供了对东京、大阪和名古屋等主要城市土地价格趋势的见解，这些城市已从疫情相关的下降中反弹。办公楼和公寓市场也正经历着有利于投资的良好市场条件。旅游业也蓬勃发展，预计将有创纪录的外国游客数量和酒店建设增加，这得益于日本到2030年吸引6000万游客的目标。此外，由于电子商务的增长，物流市场也在迅速扩张。 津次裕介 日本不动产投资信托（JREITs）提供稳定的回报 ，收益率高于其他国家。津田总结时概述了政府的目标，即到2030年将房地产证券化增加到40万亿日元，进一步巩固了日本作为有吸引力的投资目的地的地位。 主题演讲 日本房地产投资行业 由Kenedix亚洲区首席执行官TakahiroUchida发表的开幕演讲探讨了过去25年日本房地产投资行业的演变及其未来发展轨迹。包括JREITs和私募房地产基金在内的关键领域已经成熟，其显著增长归因于多元化的资本来源和稳定的消费需求。该行业还见证了一些创新型资产类别如代币化房地产的出现，这反映了复杂投资者需求的演变以及向数字化转型的大趋势。 据乌齐达德分析，日本的房地产市场持续吸引国内外投资者的关注，这归因于其稳定的根本基础以及在单户型住宅、物流和酒店业等领域的增长机遇。包括主权财富基金和机构投资者在内的国际参与者日益活跃，补充了国内资本流动。仍存在一些挑战，例如应对市场成熟度、增强流动性以及培育以环境、社会和公司治理（ESG）为驱动的投资策略，但这些挑战同时也提供了更多创新的机遇。 展望未来，报告强调了在应对行业挑战中适应性和前瞻性思考的重要性。整合数字工具、创建可持续的商业模式以及扩大个人投资者的接入是推动增长的关键。随着跨境交易的增长以及对稳定回报的重视，日本的房地产行业有望继续保持全球市场的活力和核心地位。 宇田川隆弘 第一讨论小组 房地产重构：未来何在 会议以讨论作为全球投资者关键多元化工具的亚太地区日益增长的重要性拉开帷幕。尽管该地区迄今为止的交易额仍低于前几年，但日本、韩国和印度的办公楼市场正呈现出鲜明的发展趋势。值得注意的是，与在美国和欧洲盛行的远程工作趋势相比，亚太地区的市场正更多地回归到办公场所工作。该地区在经济萧条时的韧性也受到了突出的强调。 由MSCI的托马斯莫里泽特主持，此次讨论小组强调了该地区日益增长的重要性，日本和印度因强劲的经济增长和多元化潜力而越来越受到青睐。酒店行业正在发展，对健康和独特体验的关注日益增加 。此外，日本住宅市场被视为一个稳定且具有吸引 力的投资选择。 亚太地区正在成熟，成为全球投资者的宠儿。虽然日本和澳大利亚一直是关键市场，但印度现在正受到越来越多的关注，”Hines印度国家主管AmitDiwan表示。“投资印度可以接触到强劲的结构性顺风 ，但深入的地方专业知识和在资产层面的执行能力至关重要。” 环境、社会和治理（ESG）因素正扮演着越来越重要的角色，投资者越来越愿意为可持续的资产和实践支付溢价。其他新兴领域包括数据中心、生命科学和老年住房。与会者强调了适应和重新构思房地产策略以应对不断变化的市场条件的重要性，指出资产再利用的能力正变得越来越关键。 亚太地区2024年不动产领袖大会 我们正目睹办公市场向酒店化转变，零售业与娱乐业相互演进，而住宅业现在则聚焦于社区建设 。积极的管理策略至关重要，”KRahejaCorp集团总裁NeelRaheja表示。 印度，尤其是，因其提供全球最高的无杠杆内部收益率之一而著称，对REITs有强烈的需求，并且一个强劲的国内市场支撑着流动性。然而 ，RMZ房地产的AnishRai指出，尽管印度的办公楼市场正在蓬勃发展，但地缘政治风险和技术教育差距可能构成挑战。 RussellWee在JeanYipDevelopments和JamesOng在TPC强调了主动资产管理的重要性，特别是在酒店业方面。Ong讨论了如何将健康理念融入酒店体验，指出他的公司不仅是一家酒店，而且是一所健康学校，提供健康检查和量身定制的健康计划。另一方面，Wee分享了一种更节省成本的方法，侧重于低成本的健康新选择，而不提供广泛的服务。尽管他们的策略有所不同，但双方都承认消费者对以健康为导向的体验需求不断增加 。 第二场分组讨论会 数据中心在人工智能时代 下一环节讨论重点转向了快速发展数据中心行业，其中人工智能、投资策略和技术挑战成为核心主题。该环节一个关键结论是，由人工智能驱动数据中心需求激增。这种由人工智能驱动扩张可能会超过传统数据中心设施，在某些市场中，电力供应成为限制因素。 数据中心正搭乘一个具有强大尾流趋势。它们具有抗衰退性，投资者渴望通过稳定回报进行曝光和多元化，”凯德投资（CapitaLandInvestment）私人基金（数据中心）主管李美欣表示。 戴米德马西，ESR数据中心首席执行官指出，在饱和市场中数据中心建设可能会放缓，并转向受电力供应限制较少二级市场。尽管人工智能是这一需求重要推动力，但云计算和数字化转型发展也促进了该行业扩张。随着人工智能驱动数据中心规模扩大和成本增加，对资金、专业投资基金和合作伙伴需求也在上升。 人工智能驱动数据中心转型趋势正在增加建设成本，这主要由于对先进冷却解决方案（如液冷而非传统风冷）需求以及机架和服务器高密度。数家公司正致力于到2030年实现碳中和，目标是使用可再生能源为数据中心供电。然而，在确保可再生能源（如太阳能）持续供应方面仍存在挑战。 魔瓶已被打开。人工智能将会增长，但它只是现有数字市场辅助元素，”AlistairLaBrooy，AREA房地产顾问（新加坡）私人有限公司董事表示。 第三场圆桌会议 从韧性到变革：物流与仓库 第三部分转向该地区物流和仓储行业，指出自疫情以来该行业发展变化。向家庭送货服务转变推动了仓储需求增加，而传统办公空间则面临下降。 乔加农，希尔豪斯公司合伙人，同时也是拉瓦合作伙伴公司实物资产部门联合负责人，强调了仓储行业中诱人投资机会。他指出，电子商务和技术持续增长继续推动对现代仓储解决方案需求。尽管市场需求因市场而异，但大多数地区与发达国家相比都存在供应不足，这为发展提供了巨大机会。尽管像澳大利亚这样市场正在经历放缓，但像印度这样地区却正在经历繁荣。相反，加农指出中国二线城市面临挑战 ，但长期前景仍然乐观。 投资者们更加关注物流而非工业，但这是一种短视 做法，”加农说，“如果你在开发中亚洲活跃，我认为工业资本收益率应该低于物流这将与大多数投资者思维方式截然相反。”加农将中国定位为该地区目前最佳投资机会。 安舒尔辛哈尔（AnshulSinghal），WelspunOne总经理，就印度电子商务兴起发表了讲话，强调“快速商业”出现，即消费者要求在10到20分钟内完成配送。这说明了该地区消费者行为快速演变。 安尼什桑格维（AnishSanghvi），普永道印度合伙人，讨论了印度投资结构演变，指出尽管进入和退出策略仍可能复杂，但监管环境已变得更加宽松，使得交易变得更加容易。 加藤幸一克，KIC控股公司首席执行官，就日本物流市场进行了分析。他指出，过去二十年，日本物流市场已趋于成熟。他提到，目前东京都面临物流空间过剩。然而，由于人口结构和老龄化趋势影响，对冷库需求正在上升。Mineta还认为，AgriTech（农业科技）和仓储与农业研究相结合混合设施具有潜力。 由ANAROCKCapitalAdvisors首席执行官ShobhitAgarwal主持，该小组进一步探讨了推动物流行业需求企业类型。Gagnon强调，相较于传统重工业，制造业，尤其是组装和测试重要性日益增加。这一转变为能够适应不断变化格局投资者创造了新机会。 讨论还涉及到了仓储领域科技创新，包括机器人技术和自动化货架系统，这些技术已经彻底改变了仓储运营方式。然而，劳动力问题和不断上升建设成本被视为影响投资回报重大关注点。 第4组面板会议 解锁亚太地区房地产投资信托基金增长 下一场会议聚焦于日本房地产投资信托市场及其对投资者日益增长吸引力，尤其是在收益利差趋势和利率上升背景下。尽管由于利率上升存在挑战，但一些与会者认为，租金增长和与通胀挂钩 合同将继续支持日本REITs吸引力。 讨论转向了日本办公市场，尽管全球趋势不利 ，但该市场仍保持韧性。强劲办公空间需求由文化因素和劳动力短缺驱动，这导致租金稳步增长，与美国等市场相比，市场情绪更为消极。此外，由于稳定股息和较低波动性，私募日本不动产投资信托（JREITs）在机构投资者中迅速获得人气。然而，关于产品多元化、市场规模和实现规模经济担忧也被提出。 利率正在上升，但不会上升到美国或欧洲水平 ，”GLP日本顾问公司总裁山本隆指出。“通货膨胀环境对物流房地产投资信托（REITs）有利，因为还有增加租金空间。成本正在上升，但不如租金上升得快。” 本报告来源于三个皮匠报告站（wwwsgpjbgcom），由用户Id733786下载，文档Id617138，下载日期20250 当涉及到国际扩张时，新加坡已将自己确立为全球房地产投资信托（REIT）平台，而日本REITs主要投资于国内，反映了更为保守投资者策略。只有少数日本REITs持有海外资产。这种谨慎立场与新加坡更为激进策略形成对比，新加坡将自己定位为寻求国际增长亚洲赞助者补充平台。新加坡REITs也在适应变化，通过多元化进入新资产类别和共同投资于开发项目来管理不断上升建造成本，据新加坡交易所RonaldTan所述。这种灵活性有助于在经济挑战中捕捉增长机会。 尽管利率上升可能会缩小收益利差，但普遍认为市场可以继续从杠杆中获得一定时间利益。同时，投资者偏好也出现明显转变，转向对通货膨胀和利率上升更多可变收入预期。 日本即将迎来转折点，通货膨胀正在回归，”KJRManagement首席执行官NaokiSuzuki表示，“旧 REIT管理模式，专注于股息支付这些基金将在某个阶段消亡。现金流和收入增长正变得同样重要。” 第五场分组讨论会 证券代币发行：一片新领域 讨论随后转向了证券化，这是房地产投资领域一