兴证地产：购物中心及消费REITs上半年回顾分化与重构

发布时间：2026-07-31 一、核心要点 1. 本次电话会议为兴业证券客户专属服务，版权归兴业证券，提示市场有风险投资需谨慎，由兴业地产分析师洪波主持，营商网廖杰分享购物中心及消费REITs上半年情况 2. 行业基本情况：全国集中式商业共9476个，3万方以上购物中心约6700个，闲置商业项目达349个（不含停工项目），产能出清提速，数量及面积接近达峰 3. 上半年经营现状：行业量价齐跌，规模企业租金同比降幅约2.5%，新签租约租金同比下降，全行业客流同比首次出现非正常情况外的负增长，头部标杆项目客流双位数增长，客流向头部集中 4. 业态情况：零售好于去年，休闲餐饮、运动户外、潮玩为景气业态，餐饮是带客流核心，59元定价小火锅、茶饮等受青睐，生活方式类业态增长快，儿童亲子业态头部项目表现稳健，下沉市场客流稳定但品牌下沉不足 5. REITs相关情况：二季度商业REITs底层资产（含购物中心、奥特莱斯等）环比多下跌，奥特莱斯受季节影响二三季度为淡季，消费景气传导至购物中心租金存在滞后，行业租金分化显著，好项目经营良性但难无限增长 6. 奥莱行业2026年二季度同比多低于一季度，头部单奥莱一季度增40%、二季度增20%，行业分化加剧，因新入市项目分流，运动户外、轻奢为核心增量品牌，定位中低端奥莱景气度回落 7. 不同层级商场经营：城市级S级购物中心（如青岛万象城）经营稳定，租金、客流增长明显，品牌向头部商场集中，下沉标杆项目竞争温和，一二线老城社区商业稳定，新城社区商业表现不佳 8. 区域型购物中心分化最严重，依赖商业团队能力，大店拆小店为流行调改方式，需平衡出租率与改造成本，优先替换旧主力店为盒马等优质业态 9. 生活方式类业态（含高阶运动户外、小众香薰、“漂亮饭”等）租金高但招商难度大，仅适配约900家商场，存量改造需项目为B级以上，CD级改造难成功，且改造成本高、回收期长 二、后续判断 1. 预计下半年至明年初租金仍承压，规模企业量价齐跌情况或持续；头部REITs项目业绩仍良性，需关注项目调改是否贴合消费趋势 三、风险与关注 1. 行业产能出清过程中仍有闲置项目存在，不同层级及定位的商场经营分化显著，CD级商场存量改造难度大、成本高回收期长，奥特莱斯受季节及新入市项目分流影响二季度表现不佳