中金公司2026年上半年地产板块业绩预览及投资观点更新

一、会议基本说明 本次为中金公司闭门投资会议，仅限受邀嘉宾参会，会议内容仅供参考，不构成任何投资建议，中金公司不承担会议内容相关的法律责任。

二、核心要点

1. 行业整体表现：1H26主流内房规模净利润预计同比下跌两成多，开发业务营收同比降21%，行业平均结算毛利率约10%-11%，多数房企需2年左右出清老货现房，毛利率趋势性改善或至2028年。
2. 重点房企业绩分化：华润置地上半年业绩偏平稳，陆家嘴上半年业绩超预期（营收增23%、净利增36%），建发国际、保利置业、招商蛇口业绩或低于市场预期，中海外发展、龙湖集团上半年业绩好于年初预期但不具持续性。
3. 拿地情况：1H26重点房企拿地金额同比降43%，拿地力度处于低位，仅保利置业、华润置地、绿城中国、建发国际处于补货状态，6月以来上海等核心城市土拍竞争激烈，行业下半年普遍面临补货压力。
4. 销售情况：1H26重点房企销售额同比降8个百分点，全年销售额或延续约8%的同比跌幅，三季度销售或受低基数效应影响，建发国际、滨江集团等房企三季度销售或表现更好。
5. 资金配置：2026年二季度主动基金对地产板块的重仓配置比例降至0.64%的历史新低，但核心标的重仓基金数量明显增加，市场对地产板块的配置认可度有所提升。
6. 中金公司观点：地产板块后续上涨需基本面催化，三季度新房、二手房成交量环比超季节性改善的概率最高。

三、分板块核心观点

1. 地产板块：1H26新房、二手房成交量同比改善，核心城市房价跌幅收窄（2025年50城平均跌12%，2026年预计收窄至6%-8%）；量的改善或仅带来约2%-3%板块涨幅，价格修复若全面铺开或触发更大行情，政策大力度刺激概率低，仅关注三季度政治局会议；推荐华润置地、建发国际、滨江集团（基础盘），若有贝塔变化可关注绿城中国、保利置业、新城控股、龙湖集团。
2. 商业地产板块：1H26核心购物中心运营商零售同比增5%-25%，跑赢社零大盘（社零增1.3%、不含车增2.8%），重奢业态表现亮眼；恒隆地产、太古地产、华润万象生活等各有增速表现，全年同店增长目标明确；租金增速滞后于零售，头部项目租售比有韧性。
3. 物管板块：1H26核心物管公司收入、利润增速放缓，增值服务无明显起色，利润率分化；收缴率承压，经营现金流偏净流出且流出规模同比增加；核心标的2026年平均市盈率8.5倍、预期股息收益率6%，关注有成长性且股息率超6%的标的，提示收缴率、人力成本上行风险。

四、风险与后续关注

1. 地产板块后续上涨需基本面催化，需关注三季度新房、二手房成交量环比改善情况以及核心城市房价走势。
2. 行业下半年面临补货压力，需关注房企拿地策略及核心城市土拍竞争格局变化。
3. 物管板块面临收缴率、人力成本上行风险，需关注核心物管公司相关指标表现。
4. 政策层面仅关注三季度政治局会议，需关注是否有针对地产行业的大力度刺激政策。