亚洲REITs市场概览
截至2026年3月31日，亚洲活跃REITs产品共计289支，总市值达2,794亿美元，较2024年末增长18%，市场整体呈回暖态势。2025年以来，亚洲REITs市场迎来新一轮扩张，中国内地基础设施REITs进入常态化发行阶段，市场规模高速增长；日本、新加坡、中国香港三大成熟市场市值逐步回升；印度REITs市值首次超越中国香港，成为亚洲第四大REITs市场，为区域市场注入新活力。同一时期，美国权益类REITs共计134支，市值约为15,047亿美元，是亚洲总市值的5倍有余。对标美国市场来看，亚洲REITs体量仍具备充足增长空间。
亚洲各大交易所REITs总市值数量中，日本占比最高，达36%，其次是新加坡（27%）、中国内地（11%）和中国香港（6%）。从市场发展趋势来看，亚洲REITs市场呈现以下特点：
- 总量扩张，新兴市场发力： 成熟市场温和增长，资产布局优化；新兴市场高速增长，格局重塑。
- 产品类型多元化： 综合型REITs占比最高，其次为工业/物流、办公、零售及住宿物业REITs。
- 财务指标分化： 不同市场和业态的杠杆率、分派收益率、市净率等财务指标存在明显差异。
中国内地基础设施公募REITs市场
2021年中国内地首批基础设施公募REITs上市，标志着市场正式起步。截至2026年一季度，行业已完成从制度搭建、规模扩容到结构优化的跨越式发展，迈入常态化、多元化、高质量发展新阶段。截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达79支，发行规模2,155亿元，总市值约2,213亿元，同比增长19%，成为亚洲发行数量最多、增速领先的REITs市场。
从资产类别上看，不动产权类REITs成为绝对主力，新业态持续落地、政策体系持续完善、机构化程度大幅提升，市场具备持续增长的坚实基础。截至2026年3月31日，已上市的79支REITs产品中，不动产权REITs产品53支，收费收益权REITs产品26支。分业态看，仓储物流和消费基础设施各占5支,为2025年新增数量最多的业态；数据中心REITs于2025年实现首发，新增的2支产品填补了该领域的空白。
从市值情况来看，不动产权REITs市值约1,324亿元，占总市值的60%。其中，消费基础设施市值约为417亿元，占总市值的19%，是不动产权REITs总市值最高的物业类型。产业园市值第二，为274亿元，占比12%。仓储物流市值259亿元，同比增长33%。工业厂房市值在不动产权类REITs占比最低，仅占总市值4%。收费收益权REITs市值约890亿元，占比40%。其中，高速公路REITs市值依然稳居榜首,市值占比达24%。能源基础设施所有扩容，市值296亿元，占比13%。
从交易与价格来看，产业园区REITs整体承压，市值较发行规模缩水11%。受区域产业供需结构、企业租赁需求波动等因素影响，板块内标的表现高度分化，优质核心资产韧性凸显，博时津开REIT、华夏金隅REIT、创金合信首农REIT逆势上涨，较发行价涨幅维持在35%-45%区间。整体而言，除产业园区板块小幅折价外，其余不动产权类业态市值均较发行价持平或实现溢价。收费收益权REITs总市值890亿元，较发行规模下降约11%。其中高速公路REITs部分底层资产受宏观经济、极端天气及替代路线分流等因素影响，车流量低于预期，同时作为经营权类资产，随着剩余收费年限的缩短，净值自然衰减，股价较发行价平均下跌16%，整体表现弱于其他产品类型。水利设施REIT领涨收费收益权REITs，涨幅约为38%。
从成交规模来看，二级市场整体流动性提高，市场资金参与度稳步提升。2025年全市场成交额达1,429亿元，日均成交5.9亿元，较2024年日均4.2亿元大幅增长39%，反映出市场交易体量持续扩张、二级市场活力持续增强。进入2026年一季度，市场交易情绪阶段性回落，日均成交金额降至5.2亿元，虽较2025年同期的6.9亿元有所下滑，但仍高于2024年全年均值。从换手率（成交额/当日流通市值）维度来看，市场交易频率持续走低，长期配置特征愈发鲜明。2025年日均换手率为0.7%，较2024年的0.8%有所回落；2026年一季度换手率进一步降至0.4%，市场交易活跃度持续收敛。
中国内地商业不动产REITs市场
2025年末商业不动产REIT试点落地，办公、购物中心、酒店等物业纳入底层资产发行范围，申报储备项目充足，打开市场长期扩容空间。报告聚焦全球写字楼市场，对全球主要城市在经济韧性、产业结构、即时供需等市场表现的差异进行分析。过去四年，全球主要城市办公物业的大宗交易资本化率呈现持续的上升趋势，不同市场因主导资金属性、流动性水平差异，呈现出鲜明的特征。
从国内市场看，一线城市写字楼同样面临存量运营转型的关键期――高企的存量与新增供给带来压力，但市场依然蕴藏巨大潜力。值得关注的是，随着商业不动产REIT政策的落地，全国超4,700万平方米的一线甲级写字楼存量正式打通了证券化盘活通道，为市场提供了广阔的扩容基础与发展空间。
全球主要城市写字楼市场
在全球商业地产版图中，写字楼市场的脉动是感知经济活力、产业变迁与城市竞争力的温度计。本章聚焦全球写字楼市场，将研究对象划分为欧美传统核心、亚太成熟市场及亚太新兴市场三大梯队，深入剖析纽约曼哈顿、伦敦、洛杉矶、东京、新加坡、悉尼及香港这七大成熟市场，并与北京、上海、广州、深圳这组亚太新兴增长极进行深度对标。
在全球经济格局深度调整、产业结构加速转型升级的大背景下，不同层级城市写字楼市场将进一步呈现差异化发展态势，需求结构、产品标准与运营逻辑也将随之迎来全新变革。
ESG实践进阶：从合规披露到价值创造
亚洲主流市场强制披露政策对比显示，亚洲主要市场ESG 披露呈现出“方向一致、路径各异”的格局：整体由自愿向强制转型，并逐步向ISSB等国际框架靠拢。气候风险相关信息披露以及范围一、二温室气体排放，已成为多数市场监管重点；范围三排放和第三方鉴证，则可能成为下一阶段的推进方向。
亚洲市场ESG监管与披露框架演进显示，不同市场的推进节奏各有侧重：中国内地偏重统一准则建设，香港与国际准则接轨更快，新加坡在范围三披露和鉴证安排上较为细致，日本和韩国采取渐进式推进，台湾则更强调上市柜公司的全面覆盖和内部管理机制建设。总体来看，亚洲 ESG 披露正在向强制化、标准化和可验证化方向发展。
总结
亚洲REITs市场正处于快速发展阶段，市场规模持续扩容，产品类型不断丰富，投资机构日益成熟。中国内地REITs市场发展迅速，已成为亚洲规模最大、增长最快的REITs市场。未来，随着政策体系的不断完善和市场参与度的提升，亚洲REITs市场有望迎来更加广阔的发展空间。
