2025-2026亚洲不动产投资信托基金REITS研究报告

研 究 报 告 2025-2026 前言 戴德梁行连续第十年发布《亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告》。本期报告以2026年3月末为统计时点,梳理了2025-2026年亚洲REITs市场的最新发展情况，横向对比亚洲、美国REITs市场，并重点分析日本、新加坡、中国香港三大成熟REITs市场运行特征。与此同时，作为中国内地基础设施公募REITs市场快速发展及商业不动产REITs启航的时期，报告亦对市场的发展情况进行了分析与总结，并从底层资产角度分析商业不动产REITs的资产特点及经营表现。面对新增写字楼业态，报告基于全球写字楼市场，结合C-REITs市场发展历程，探讨业态多元化对C-REITs市场发展的借鉴。 截至2026年3月31日，亚洲活跃REITs共289支，总市值2,794亿美元，仅为美国权益REITs五分之一，成长空间充足。2025-2026年亚洲市场持续扩容，全年新增26支产品，中国内地贡献21支增量，为增长核心。印度REITs市值首度超越中国香港，东南亚、南亚新兴市场快速崛起，日本、新加坡及中国香港REITs市场市值变动对比新兴市场较为温和。报告选取日本、新加坡和中国香港三地REITs市场的杠杆率、分派收益率、市净率三个财务指标进行分析，对比成熟市场不同物业类型REITs的财务表现。 2025-2026年，中国内地基础设施公募REITs市场在政策完善、产品发行、资产扩容、二级市场活跃度等多方面取得了重要进展。截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达79支，发行规模2,155亿元，总市值约2,213亿元，同比增长19%，成为亚洲发行数量最多、增速领先的REITs市场。2025年底商业不动产REIT试点落地，办公、购物中心、酒店等物业纳入底层资产发行范围，申报储备项目充足，打开市场长期扩容空间。 报告聚焦全球写字楼市场，对全球主要城市在经济韧性、产业结构、即时供需等市场表现的差异进行分析。过去四年，全球主要城市办公物业的大宗交易资本化率呈现持续的上升趋势，不同市场因主导资金属性、流动性水平差异，呈现出鲜明的特征。从国内市场看，一线城市写字楼同样面临存量运营转型的关键期――高企的存量与新增供给带来压力，但市场依然蕴藏巨大潜力。值得关注的是，随着商业不动产REIT政策的落地，全国超4,700万平方米的一线甲级写字楼存量正式打通了证券化盘活通道，为市场提供了广阔的扩容基础与发展空间 除此之外，报告对亚洲REITs行业ESG发展现状进行梳理，区域各国ESG信息披露呈现目标统一、实施路径各不相同的特征，整体规则由自愿披露逐步向强制披露过渡，并持续对接ISSB等国际披露框架；气候风险、一二级温室气体排放是当前各地监管披露重点，范围三排放核算、第三方独立鉴证将成为下一阶段行业完善的核心方向，ISSB相关文件也提及多个辖区已出台或规划出台气候披露规则，并针对范围三排放设置阶段性过渡安排。 目录 01亚洲REITs市场概览 中国内地基础设施公募REITs市场 P30 中国内地商业不动产REITs市场 04全球主要城市写字楼市场 ESG实践进阶：从合规披露到价值创造 P78 亚洲REITs市场概览01 章节导读 根据戴德梁行统计，截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2,794亿美元，较2024年末增长18%，市场整体呈回暖态势。2025年以来，亚洲REITs市场迎来新一轮扩张：中国内地基础设施REITs进入常态化发行阶段，市场规模高速增长；日本、新加坡、中国香港三大成熟市场市值逐步回升；印度、菲律宾等东南亚及南亚新兴市场依托良好经济基本面快速崛起，印度REITs总市值在2026年一季度首次超越中国香港，成为亚洲第四大REITs市场，为区域市场注入新活力。 同一时期，美国权益类REITs共计134支，市值约为15,047亿美元，是亚洲总市值的5倍有余。对标美国市场来看，亚洲REITs体量仍具备充足增长空间。 延续2024年货币宽松的基调，2025年亚洲主要REITs市场股价普遍回暖。其中，新加坡REITs资产收购活跃度显著提升，数据中心REITs受益于人工智能产业的发展二级市场表现亮眼；日本在利率正常化背景下二级市场表现优异，各业态分派收益率小幅回落；相比之下香港市场虽受益于降息周期，利差从高位收窄，但股价修复更多源于流动性驱动，底层资产运营仍受制于运营的现实压力。 2026年在宏观环境复杂，财政货币政策持续宽松、AI爆发的大背景下，REITs市场将迎来新的机遇与调整。在宏观环境多变、各国货币财政分化摇摆、人工智能产业高速发展的多重环境下，REITs市场机遇与结构性调整并存。 亚洲REITs市场总体情况 市场规模与数量：总量扩张，新兴市场发力 截至2026年3月31日，亚洲市场共有289支活跃的REITs产品，较2024年末增加26支。新增产品主要来自中国内地、泰国、日本、马来西亚、韩国，合计新上市27支，其中中国内地占21支，成为新增主力；新加坡3支退市、3支新增，产品结构优化；泰国1支产品终止交易。新增REITs聚焦工业/物流、零售及可持续发展领域。 截 至2026年 一 季 度， 亚 洲REITs市 场 总 市 值为2,794亿 美 元， 较2024年 末 增 长18%。除中国台湾REITs市场总市值有所下降外，其他亚洲REITs市场市值变化呈现增长态势，一方面以日本、新加坡、中国香港为代表的成熟REITs市场市值规模因底层资产收购活动存在一定程度的增加，另一方面得益于中国内地、印度、马来西亚为代表的新兴REITs市场加大发行力度，亚洲REITs市场总市值迎来市值规模的扩张。 对比美国REITs市场，权益类REITs共计134支，市值约为15,047亿美元，是亚洲总市值的5倍有余。 成熟市场：温和增长，资产布局优化 新兴市场：高速增长，格局重塑 新兴市场中，印度REITs扩容表现领跑，全年新发3支产品，市值较2024年末大增62%，规模小幅超越中国香港，位列亚洲第四。其中新增Knowledge Realty Trust（办公）拥有印度33处优质写字楼，上市后以约53亿美元体量登顶印度市值首位。中国内地公募REITs发行常态化，市值同比增幅50%；马来西亚REITs市值同比上涨38%，2025年落地零售REITParadigm REIT，依托核心区位商业物业，创下马来西亚过去13年间规模最高的REIT首发。 成熟市场中，日本、新加坡及中国香港REITs市场市值变动分别为12%、14%及8%，增速对比新兴市场较为温和。 新加坡REITs在2025年积极进行资产收购，并进一步加大发达国家资产投资。在底层资产类型上，零售、办公、工业/物流领域仍然是新加坡REITs扩张的核心选择，此外人工智能的进一步发展也助推数据中心资产的增长。 受国内经济形势复苏影响，日本办公类资产出租率及租金表现良好，酒店REITs产品在赴日旅游业繁荣的支持下维持了较高的分派收益率，日本REITs市场股价回暖。 韩国REITs体量偏小，市值较2024年增长21%。新增DaishinValue REIT（办公）底层资产为首尔CBD核心区的大信金融总部， 产品后续拟持续整合集团优质办公物业实现规模扩容。风险层面，2026年4月韩国JR Global REIT受比利时项目资产评估缩水影响，LTV突破风控红线，项目租金现金流遭优先级债权人冻结，凸显高杠杆模式下资产基本面走弱的风险放大效应。 同时，菲律宾证监会于2025年11月起草新规，拟将交通、电信、电力及数据中心等基础设施纳入REITs可投资范围，打开行业长期成长空间。 市值规模压缩最大的市场为中国台湾。2025年台湾股市表现较好，REITs吸引力降低及核心区位商办供给增加，导致资产经营承压，市值规模较2024年末下降5%。 菲律宾和泰国市场分别增长14%和3%。菲律宾REITs市场表现有所回升，虽然无新增发行，但利率下行利好REITs市场发展。 市场格局加速重构 总结变动 2025年，成熟市场市值回升，进一步增强投资者的信心；新兴市场快速增长，部分国家和地区出现发行热度上升的新局面。 货币政策是共同核心影响因素 亚洲REITs各个市场均受到美国及本国货币政策带来的利率变化影响。与国际经济深度融合的成熟市场，更容易受到国际宏观经济环境和全球金融政策的影响，新兴市场的发展更多地依赖当地经济、政策变动以及房地产市场发展情况。 底层资产表现分化 随着人工智能领域的兴起以及国际形势的变化，数据中心产品表现亮眼；酒店REITs表现回升，公寓、零售物业抗周期性明显，部分酒店REITs开始吸纳公寓类资产。资产收并购活动较2024年更为活跃。 经过二十余年的发展，亚洲REITs市场REITs数量从70支持续增长至289支，总市值由2001年的17亿美元增长至2021年最高的3,095亿美元，随后回落至2024年的2,358亿美元。2025年以来，新一轮扩张周期开启，成熟市场企稳，新兴市场发力，2026年3月回升至2,794亿美元。 本年度日本、新加坡及中国香港三地新增较少，市场份额较2024年有所下滑。中国内地REITs市场进入常态化发行，与日本、新加坡共同成为亚洲最大的三个市场，合计约占亚洲总市值的四分之三。 截至2026年3月31日，亚洲市场上活跃的289支REITs中，数量最多的为包含多种物业类型的综合型REITs，共有90支；后续依次为工业/物流、办公、零售及住宿物业REITs，分别为54、37、37、32支。 本期新增REITs类别最多的为工业/物流REITs，新增8支，零售、办公、可持续及数据中心REITs各增加3支。 美国REITs市场整体市值体量与亚洲市场差距显著，虽产品数量偏少，但单支产品平均规模达112亿美元。从资产品类来看，酒店住宿、零售物业等防御型资产占比更高；在业态丰富度层面，美国REITs品类更为多元，除写字楼、工业、仓储等传统不动产标的外，还包括娱乐（Gaming）、影院、户外广告用地等特色（Specialty）物业REITs。 对比2024年，综合型REITs依旧是占比最高的类别，部分REITs通过收购其他业态资产，从单一业态转变为综合型，提高了抗风险能力。 日本、新加坡和中国香港REITs市场表现分析 尽管印度REITs市值规模首次超越中国香港，但是作为成熟REITs市场，中国香港具有20年REITs发行、运作及管理经验，其表现有重要的参考意义。本报告选取日本、新加坡和中国香港三地REITs，就杠杆率、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，旨在了解成熟市场下不同地区及物业类型REITs的财务表现。 分业态数量特征 日本REITs市场 存量稳步扩容，酒店业态表现突出 内15处酒店资产，重点布局需求旺盛的中高端酒店赛道。受益于后疫情时代全球旅游复苏，叠加日元贬值大幅提振日本入境旅游业景气度，日本酒店类REITs业绩表现十分突出，平均分派收益率稳定在6%，收益率水平领跑所有REITs业态，成为日本REITs市场的核心优势品类。 截 至2026年3月， 日 本 活 跃REITs数 量 共 计58支， 较2024年新增1支，市场存量保持平稳增长。 2025年日本市场成功落地一支全新酒店REIT产品⸺霞关酒店REIT（Kasumigaseki Hotel REIT）。该产品整合日本国 新加坡REITs市场 市值大幅增长，海外扩张提速 新加坡本年度活跃REITs数量为39支，总市值大幅增长约14%，其中汇率变动为6.3%。截至2026年3月31日，新加坡市场共有3支REITs退市，新增3支。其中，持有中国内地物业的大信商用信托因财务问题暂停交易，Paragon REIT（零售）与Frasers Hospitality Trust（酒店）因股权私有化而退市。 •NTT DC REIT（数据中心