2023亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告

CONTENTS 亚洲REITs市场概览 01 中国内地基础设施公募REITs市场 02 03亚洲REITs市场的发展对中国内地基础设施公募REITs市场的借鉴 EXECUTIVE SUMMARY 戴德梁行很荣幸连续第八年发布《亚洲不动产投资信托基金(RE-ITs)研究报告》。本期报告介绍了2023年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募REITs”）市场的表现，并分析了亚洲REITs市场的发展经验对中国内地公募REITs市场的借鉴。 截至2023年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计225支；总市值达2,521亿美元，同比下降7%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比超八成。分派收益率从高到低依次为中国香港(8.5%)、新加坡(7.1%)、日本(4.5%)，而杠杆率从高到低依次为日本(45%)、新加坡(38%)、中国香港(30%)。 2023年受到全球货币政策持续紧缩的影响，亚太REITs市场股价表现低迷。其中，新加坡上市REITs综合收益率表现优于中国香港和日本，市场指数年综合收益率达7.0%，而中国香港、日本REITs市场指数年综合收益率分别为-23.0%和-0.3%。 截至2024年4月底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地134处物业。2023年两地REITs在内地的交易活跃度低，仅一处商业物业出售。2024年2月，领展完成七宝万科广场余下的50%权益收购。 2023年，中国内地基础设施公募REITs市场出现了回调并维持震荡态势，2024年春节后市场迎来反弹。至2024年4月30日，市场共有36支产品，其中不动产权类产品21支，收费收益权产品15支，总发行规模为1,184亿，总市值达到1,059亿元，相较于2022年末上涨了25%，市值提升显著受到2024年初首批消费基础设施项目落地影响。 最后，本报告通过分析亚洲成熟REITs市场的发展经验，探讨对中国内地公募REITs市场发展的借鉴。中国内地公募REITs市场可以借鉴亚洲市场发展的诸多经验，结合内地市场的特点和发展阶段，制定有中国特色的战略和措施，推动REITs市场健康可持续发展。 亚洲REITs市场概览 根据戴德梁行的统计，截至2023年12月31日，亚洲市场上在活跃REITs产品共计225支，总市值为2,521亿美元，同比2022年末下降7%。日本、新加坡和中国香港作为早期引入REITs的成熟市场，在亚洲市场中仍占据主导地位，市值位列前三，合计占亚洲市场规模超八成。同时，中国内地、印度、泰国等亚洲新兴REITs市场也在不断发展，为亚洲REITs市场注入了新的活力。亚洲REITs最初集中在购物中心、写字楼等传统商业不动产领域，随着市场的不断创新和多元化，REITs市场逐渐涉及公寓住宿、工业地产、医疗地产、数据中心等多个领域，以满足投资者日益多样化的需求。 2023年，受全球紧缩货币政策、地缘政治冲突、经济增长疲软等多重影响，亚洲REITs二级市场股价普遍下跌，REITs的发行热度降低，新加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产的活动大幅减少。尽管如此，中国内地公募REITs依然活跃，共有5支新产品入市。在此背景下，工业/物流和公寓住宿REITs因具备较好的抗风险性而持续受到青睐，并在2023年取得了良好的表现。相比之下，办公类REITs受经济环境和办公方式转变的影响，表现依然不佳。截至2024年3月，美联储重申今年预计降息三次，而日本结束长达8年的负利率，同时宣布放弃收益率曲线控制（YCC）政策。回顾后疫情时期，REITs市场表现受各国政府及央行政策的影响明显，未来应密切关注全球各个经济体利率政策变化给REITs市场带来复杂的影响。 在办公市场表现不佳的背景下，韩国REITs市场新增两支以办公资产为主的REITs，分别为韩华REIT及三星FNREIT。同时，为应对高利息和国内外市场的不确定性导致的不动产市场发展停滞，2023年韩国两次修订《房地产投资公司法》。此外，2024年1月修订相关法案，允许产业园、厂房等类型的项目通过不动产信托基金进行流通，这一新规定将于7月开始实施，旨在丰富REITs市场，为投资者提供多样化选择，也展示了韩国在应对不动产市场挑战时的积极态度。 截 至2023年12月31日， 亚 洲 市 场 共 有225支 活 跃 的REITs产品，比2022年末增加了5支。在此期间，中国内地、印度、韩国和菲律宾共新上市9支产品，日本市场有3支REITs因合并减少。另外，泰国和中国台湾各退市了1支。新增的REITs产品主要集中投资于办公、零售、物流及基础设施等领域。 继2019年Embassy Office Parks成 为 印 度 首 家 进 行IPO的不动产信托基金后，2023年，黑石旗下的NexusSelect Trust也成为印度首个公开上市的零售不动产投资信托基金。其投资组合涵盖位于14个城市的17个城市购物中心，以及两个酒店资产和三个办公资产。黑石这类基金管理机构作为发行主体，对中国内地公募REITs的发展有借鉴意义。 2023年末，亚洲REITs市场总市值为2,521亿美元，同比2022年末下降7%。其中新加坡、印度、马来西亚、韩国及菲律宾市场规模上升，其他亚洲市值规模均存在一定程度的缩减。市值规模增幅最大的为印度市场，同比上涨31%；市值规模压缩最大的市场为中国台湾市场，同比下降28%，其变动主要受REITs产品入市及退市活动的影响。中国香港、日本市场市值规模变动分别为-13%及-9%，较2022年末对美元汇率变动分别为9%及-7%，因此中国香港市值萎缩主要受估价下跌的影响，日本市值下跌主要受日本汇率的影响；2023年，新加坡市场表现较好，市值规模增幅为4%，是前三大市场中唯一市值上升的市场。 日本市场延续了新加坡市场的发展趋势，在日本REITs市场 持 续 不 稳 定 的 背 景 下，2023年3月，MORI TRUST吸收了MORI TRUST Hotel；同年11月，日本不动产管理公司Kenedix旗下的Kenedix Residential、KenedixRetail和Kenedix Office三 支REITs合 并 为KenedixREIT。此次日本市场的合并偏向将单一资产合并为综合资产类型的REITs，合并的主要原因在于管理人对日本写字楼市场的波动以及对日本央行未来货币政策变化导致的长期利率上升的担忧。 随着全球经济的深度融合，亚洲REITs市场不仅受到本地经济基本面的影响，还受到国际宏观经济环境及全球金融政策的共同影响。2023年，为了应对通胀压力，全球多个主要经济体采取了紧缩货币政策，尤其是美联储自2022年启动的加息周期，至今已经历11轮加息，显著提高了资本市场的融资成本。受全球加息周期、通胀压力、地缘政治紧张局势以及疫情后对部分行业（如酒店、零售）的持续影响，亚洲REITs二级市场股价普遍下跌，部分底层资产运营困难，收益未达到预期。这导致投资者信心下降，REITs的发行热度降低，全球经济增长放缓也减少了对亚洲REITs底层资产的需求。在此背景下，亚洲REITs市场规模出现调整，IPO活动除中国市场外普遍放缓。 亚洲REITs市场经过20多年的发展，数量从70支增长至225支，总市值由2001年的171亿增长至2,521亿美元。随着亚洲新兴REITs市场的崛起，日本、新加坡及中国香港三地市场份额略有下降，但依旧是亚洲最大的三个市场，占亚洲总市值的八成。2023年新加坡REITs市场表现亮眼，市场份额较2022年有所增大。中国内地、印度等亚洲新兴地区也有所发展。新兴市场的崛起，不仅为亚洲市场注入了新的活力，也为全球投资者提供了更多的选择。 截至2023年12月31日，亚洲市场上共有225支在活跃REITs，其中数量最多的为包含多种物业类型的综合型REITs，共有86支；其次为工业/物流、办公、住宿及零售物业REITs，分别为37、30、27、24支。除此之外，基础设施、可持续、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占10、5、4和2支。对比2022年，综合型REITs依旧是占比最高的REITs类别，因投资于不同的业态资产组合，综合型REITs有利于分散底层资产的市场风险；此外，工业/物流和公寓住宿REITs持续更受青睐，较好的抗风险性使它们在2023年取得了较好的表现。办公类REITs，受经济环境及办公方式转变的影响，到目前为止股价依然表现承压。 日本、新加坡和中国香港REITs市场表现分析 日本、新加坡和中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体比重超八成，因此本章节着重对该三地进行分析。本报告主要参考在中国香港、新加坡和日本上市的REITs公布的年度财务报告及彭博数据库，选取杠杆率、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，以帮助我们了解不同市场以及各物业类型REITs的财务表现。 日本市场REITs数量为58支，较2022年减少3支，总市值下降约9%，其中汇率对规模的影响为7%，因此整体市场规模变动主要由汇率影响。2023年3月，日本不动产资产管理公司Kenedix旗下Kenedix Residential、Kenedix Retail和Kenedix Office合并为KenedixREIT，此举丰富了REITs资产持有的多元化。事实上，REITs合并在新加坡REITs市场上并不罕见。2019年，星狮物流工业与商产信托合并为星狮物流商产信托；2020年的凯德商用新加坡信托（CMT）和凯德商用产 目前，日本共有58支REITs、新加坡共有40支REITs、中国香港共有11支REITs。 业信托（CCT）合并为凯德综合商用信托（CICT），一举成为新加坡市值第一大的REIT；2021年丰树商业信托（MCT）和丰树北亚商业信托组建为新的丰树泛亚商业信托（MPACT），旨在获得更高的流动性。此次日本的合并的特点在于将投资于不同业态的REITs合并为综合的REITs，既扩大了规模，又增强了资产多元性，进而提升产品的规模效应，降低融资成本，提高流动性。同时，合并也有利于分散风险，提高投资组合的稳定性。 从而降低单一市场或资产类别的风险敞口。这对于那些寻求长期稳健增长的投资者来说尤为重要。 中国香港活跃的REITs数量较2022年无变化，市场规模下降。为进一步提高市场竞争力，中国香港特区政府财政司宣布，不动产投资信托基金(REITs)单位转让和期权庄家进行证券经销业务将获豁免缴付印花税。这一政策调整预计将为REITs市场带来实质性利好。首先，豁免印花税将降低REITs单位转让和期权交易的成本，从而提高市场的流动性。这将吸引更多的投资者参与REITs市场，推动市场规模的扩大。其次，政策调整有望提振投资者信心。降低交易成本和提高市场流动性将有助于提升REITs的投资吸引力，进而促进投资者对REITs市场的信心恢复。最后，政策调整还有助于提升REITs市场的国际竞争力。降低交易成本将使中国香港REITs市场在全球范围内更具吸引力，吸引更多国际资金流入。2024年4月，中国证监会发布了5项资本市场对港合作，其一便是将REITs纳入沪深港通，此举在丰富沪深交易品种的同时，也为内地和中国香港投资者提供更多的投资选择，进一步增强两地资本市场的协同发展。 截至2023年12月31日，新加坡市场活跃的REITs产品共40支，较上年无变化，总市值较上年上涨4%。新加坡市场资产收购速度较往年有所减缓，2023年间，共11支REITs收购了约36亿新元资产，较2022年大幅下降。分物业类型来看，物流、零售及数据中心类型的资产在2023年备受青睐；分地区来看，日本资产备受投资人青睐。尽管全球主要经济体纷纷加息以应对通货膨胀，但日本仍维持着相对较低的利率水平，这使得日本资产在收益率方面具有竞争力。同时，在全球金融市场波动性增加的