亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1亚洲房地产投资信托基金2022研究报告REITs CONTENTS1002030405第一章亚洲REITs市场概览第二章中国基础设施公募REITs市场概况第三章REITs市场ESG实践第四章保障性租赁住房公募REITs研究第五章消费型基础设施REITs案例分析凯德中国信托（新交所）2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 戴德梁行很荣幸连续第七年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。本期报告介绍了2022年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募REITs”）市场的表现。同时我们讨论了基础设施公募REITs市场ESG实践、以及保障性租赁住房基础设施公募REITs市场分析。最后，我们以凯德中国信托（CLCT）作为海外消费型基础设施REITs的典型案例进行分析。截至2022年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计220支；总市值达2,638亿美元，同比下降13%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.9%)、新加坡(7.7%)、日 本(4.2%)，而杠杆率从高到低依次为日本(45%)、新加坡(37%)、中国香港(28%)。2022年受到美国加息的影响，亚太REITs市场股价表现低迷，日本上市REITs综合表现优于中国香港和新加坡，市场指数年综合收益率为-4.8%，而中国香港、新加坡REITs市场指数年综合收益率分别为-23.7%和-11.9%。截至2022年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地137处物业，较上一年增加了8处。2022年两地REITs在内地的交易活跃度有所下滑，共购入8处资产，包含零售、工业物流、数据中心、写字楼业态。内地的物流仓储及数据中心等「新经济」不动产，成为REITs收购的理想标的。2022年度，中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳，至2023年5月31日，市场共有27单产品，总发行规模为908亿。2022年，国内ESG信息披露制度体系逐步完善，部分公募REITs已率先行动，在基金层面及资产层面积极践行ESG信息披露。此外，首批保租房公募REITs的成功发行标志着我国保租房公募REITs市场的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有里程碑式的意义。最后，本报告选取在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）作为海外消费基础设施REITs的典型案例，可供消费型基础设施公募REITs未来长远发展参考。*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为2022年12月31日。*中国内地基础设施公募REITs市场数据截止时点为2023年5月31日EXECUTIVE SUMMARY亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 3 01概览根据戴德梁行的统计，截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支，总市值为2,638亿美元，同比2021年末下降13% 。日本、韩国和新加坡最早建立了REITs市场，得益于监管当局力推，近年来泰国、印度、菲律宾等REITs市场逐渐兴起，在商办、基础设施、仓储物流、工业厂房、新能源等领域涌现出多样化的REITs产品。中国内地基础设施REITs的加入，带给亚洲REITs市场格局新的变化，2023年内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。受美国加息影响，亚洲REITs市场股价走低，整体市值下跌，但优于美国、欧洲REITs市场的表现。新加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产减少，显示出投资人较为谨慎的判断。席卷全球的COVID-19影响余波仍在，酒店、写字楼、零售等传统业态依旧面临挑战；工业/物流、数据中心等新经济领域，以及医疗设施、公寓住宿等需求稳定的民生领域则受到市场的更多关注。4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支，同比2021年末实际新增18支。其中，泰国、韩国、菲律宾、马来西亚和中国内地新增21支产品，新加坡2支与其他2支REITs通过合并退市，泰国退市一支。新增的海外产品以仓储物流、工业厂房和写字楼为主，也出现了机场基础设施和清洁能源产品。与中国内地市场相似，泰国REITs市场分为拥有产权的Freehold REITs和租赁权的Leasehold REITs，值得深入探究。菲律宾REITs市场里，首个可再生能源REIT上市，主要持有光伏资产和出租给光伏运营商的土地物业。新加坡市场整合兼并进程顺利。丰树北亚商业信托（MNACT）于2022年8月正式与丰树商业信托（MCT）合并成为丰树泛亚商业信托 (MPACT)，合并后持有18处商业、零售和停车场资产，管理规模达171亿新元，一举跃居为新加坡第三大REITs、亚洲前十大REITs。2022年亚洲REITs市场总市值为2,638亿美元，同比2021年末下降13% 。除中国内地市场因集中新增产品带来80%的增幅外，其余亚洲市场均呈现不同程度的规模下降。市值规模压缩最明显的是马来西亚市场，整体市场规模仍压缩34%；市值规模压缩最小的是泰国市场，整体下跌约4%。中国香港、日本、新加坡市值规模下跌分别在20%、18%、14%，三大市场实际减值总额较高，达450亿美元。日本REITs市值萎缩受到了股价下跌和日元贬值的双重影响。 亚洲REITs市场在2022年度的规模缩减主要受全球宏观政策与事件影响。美联储7轮大幅政策加息掀起全球加息潮、俄乌战争及进而引发的全球能源、粮食价格快速上涨，导致资本市场融资成本走高。根据NAREIT，受此影响，全球REITs市场2022年总回报指数为-24.4%，北美为-24.8%，欧洲市场为-40.5%。相较而言，亚洲REITs市场仍保有较高的活力和韧性，2022年总回报指数为-10.9%，表现优于北美和欧洲市场。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值（亿美元）市值占比日本611,208.9 45.8% 新加坡40731.3 27.7% 中国香港11241.7 9.2% 中国内地23118.0 4.7% 印度374.1 2.8% 泰国2967.3 2.6% 马来西亚1861.3 2.3% 韩国2155.0 2.1% 菲律宾741.3 1.6% 中国台湾733.0 1.3% 总计2202,637.5 100.0%来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理注：统计截至2022年12月31日亚洲各大交易所REITs市值占比日本新加坡中国香港中国大陆印度泰国马来西亚韩国菲律宾中国台湾45.8%27.7 %9.2%2.8%2.6%2.3%2.1%1.6%1.3%4.7%亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 5 相比于美国，亚洲REITs 市场起步较晚，直到2001 年，日本首支REITs 才正式发行上市。但亚洲REITs 市场发展迅速，在过去20 年，亚洲REITs 的数量从70 支增长至220 支，总市值从412 亿增长至最高点3,041亿美元。目前，亚洲范围内已有近12 个国家或地区发行REITs 产品，但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地，合计占亚洲整体市场份额超过八成。随着亚洲其他市场的兴起，以往由日本、新加坡和香港占据主导的格局开始悄然变化。随着印度、泰国、菲律宾以及中国内地市场的兴起，日本和香港所占份额呈现下降趋势。中国内地REITs市场更是在2022年一举跃升为亚洲第四大市场。来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理350300250200150100500单位：十亿美元2001年，日本首两支REITs在东京交易所发行2002年，新加坡首支REITs凯德商用新加坡信托在新加坡交易所主板上市受2008年金融危机影响，亚洲REITs整体市值有所回落2005年，中国香港、中国台湾和马来西亚首支REITs上市2011年，韩国首支REITs上市2014年，泰国首支REITs上市2019年，印度首支REITs上市2021年，中国内地首批基础设施公募REITs上市2002200520082011201420012004200720102013200320062009201220152016201720182019202020212022受2020年新冠疫情影响，亚洲REITS整体市值有所回落2022年，受美国加息影响，亚洲REITs市值回落亚洲REITs市场发展历程2001-2022亚洲REITs市场份额比例变动2001-2022来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%亚洲REITs市场份额比例变动2001-2022日本新加坡中国香港中国内地其他地区6 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 日本、新加坡和中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体比重近9成，因此本章节着重对该三地进行分析。本报告主要参考在中国香港、新加坡和日本上市的REITs 公布的年度财务报告及彭博数据库，选取杠杆率、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，以帮助我们了解不同市场以及各物业类型REITs 的财务表现。目前，日本交易所共有61支REITs、新加坡交易所共有40支REITs、中国香港交易所共有11支REITs。日本、新加坡和中国香港REITs市场表现分析截至2022 年12 月31 日，亚洲市场上共有220 支在活跃REITs，其中88支是包含多种物业类型的综合型REITs，其次为工业/物流、办公、住宿及零售物业REITs，分别为34、30 和27、23 支。除此之外，基础设施、可持续、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占7、5、4和2支。本次报告对亚洲资产类别进行了重新分类，整合了公寓和酒店，并加入中国内地新上市的保租房作为住宿类REITs;新加入了基础设施类别，主要包含了中国内地的高速公路产品和泰国的机场产品;新加入了可持续类别，主要包含中国内地的清洁能源产品和菲律宾的光伏产品。住宿基础设施可持续综合零售住宿办公工业/物流10090807060504030201003488273023亚洲各物业类型REITs分类可持续基础设施医疗健康数据中心7542来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理日本、新加坡和中国香港市场各物业类型REITs数量0510152025302810410639712826511225综合零售酒店办公工业/物流日本新加坡香港医疗健康公寓数据中心来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理整理亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 7 8 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告8 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告资产与负债比率分派收益率本报告中的资产负债率（杠杆率）为总负债与总资产之比。香港和新加坡目前规定类似，REITs的总负债（直接或通过SPV）比率不得超过总资产价值的50% 。日本REITs则没有负债比率限制，但规定只能向有资质的机构投资者借贷。2022年，香港REITs市场平均杠杆率为28%，与去年基本持平，中位数为22.8%，远远低于50%的限度。其中杠杆率大于40%的有两家，分别是富豪产业信托（酒店）和越秀房托（商办）。我们把分派收益率定义为过去12 个月的股息（过去一年的总派息额）与REITs 的股票市价（2022 年12 月31 日的价格）之比。2022年香港平均分派收益率为7.9%，比去年的7.1% 高出80bps；新加坡平均分派收益率为7.7 %，较去年的6.1%提高了157bps；日本平均分派收益率为4.2%，