亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1中国房地产业协会&戴德梁行联合发布2020亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告 2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告CONTENTS0102030405亚洲REITs市场概览新加坡、中国香港REITs持有内地物业分析国内不动产资产证券化市场海外基础设施REITs市场新加坡丰树物流信托案例分析 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 3戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第五年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。本期报告介绍了2020年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及国内不动产资产证券化产品的市场表现，并且重点分析了海外基础设施REITs市场，以及新加坡丰树物流信托的案例。截至2020年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计185支，总市值达2,814亿美元，同比下降约5%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为新加坡(6.4%)、中国香港(6.3%)、日 本(4.8%)，而杠杆率从高到低依次为日本(44%)、新加坡(37%)、中国香港(28%)。2020年新加坡上市REITs在新冠疫情的影响下表现优于中国香港和日本，平均综合回报率为-2.7%，而中国香港、日本REITs综合收益率分别为-13.0%和-13.1% 。中国香港和新加坡共有16支REITs持有位于中国内地的物业，其中新加坡10支、中国香港6支，分别占各交易所上市REITs总数的24%与55%。截 至2020年底，两地上市REITs共计持有112处位于中国内地的不动产项目，较上一年增加了10处。2020年间，新加坡REITs发生4笔大宗交易涉及收购资产28处，其中首次装入REITs的资产达12处 ；出 售物业2处。首次装入REITs的物业均为产业园区或物流仓储项目，且收益表现优异。在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下，新加坡REITs选择装入这两类资产，间接体现了产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施具备更好的抗风险能力。2020年国内不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行90单产品，发行规模达1,798.6亿元，产品数量和规模分别同比增长8.4%和13.1% 。其 中CMBS产品发行61单，发行规模1,229.8亿元。同时，国内首批发行的不动产资产证券化产品陆续进入首个开放期。据不完全统计，截至2020年底共有32单类REITs、CMBS、CMBN产品通过主体回购、续发、市场化处置的方式实现退出。报告通过深入分析美国、新加坡、印度上市基础设施REITs的市场表现，探究了海外基础设施REITs的发展状况，并对在美国上市的美国铁塔REIT、CorEnergy Infrastructure Trust、新加坡上市的和记港口信托，以及在印度上市的IRB InvIT案例做了详细分析，以助于对中国公募REITs做出合理展望。最后，本报告选取了新加坡首个以亚洲为重点的物流房地产投资信托基金 — 丰树物流信托进行案例分析。截至2021年3月31日，丰树物流信托市值约为82.7亿新元，在新交所排名第三，相比IPO时已增长超20倍 。本报告对其物业分布、资产组合、资本市场表现、资产管理及运营等方面进行了重点研究，为今后中国发展物流仓储基础设施REITs提供借鉴。CONTENTSEXECUTIVE SUMMARY 4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲REITs市场概览根据戴德梁行统计，截至2020年12月31日，亚洲市场上共有185支REITs，总市值达2,814亿美元，较2019年末市值下跌约5% 。日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。受2020年新型冠状病毒（COVID-19）影响，全球金融市场经历较大波动，亚洲REITs市场也不例外。 马来西亚 数据来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部日本REITs市场受疫情和东京奥运会推迟的双重影响，2020年全年REITs股价整体下降9%，回升速度滞后于股票价格的回升，下半年随着一批J-REITs纳入富时全球股票指数，海外投资者成为J-REITs的净买入主力。截至2020年12月31日，日本共有62支REITs，总市值约1,394亿美元，占据了亚洲REITs市场过半市值，为亚洲规模最大的REITs市场，亦是全球第二大REITs市场。 新加坡REITs市场在2020年表现活跃，在监管政策的积极推动下，整合及兼并不断，交易流动性提升，海外资产配置比例上升。2020年在新交所上市的2支REITs均专注于投资新加坡以外市场，分别为Elite商用信托（办公）和美国汉普郡联合房地产投资信托（零售）。截至2020年12月31日，新加坡共有42支REITs（包括6支合订信托以及2支财产信托），总市值约814亿美元，约占新加坡股票市场市值的12% 。2020年12月，新加坡房地产投资信托基金、房地产合订信托和房地产财产信托对新交所市场贡献了约29%的日成交额。中国香港REITs市场2020年挑战与改革并存，受新冠疫情和社会事件的冲击，REITs股价整体下降11%，相比股票价格整体下降5%较为疲弱，交易流动性有所降低。至2020年12月31日，中国香港上市REITs数量共11支，总市值约304亿美元。2013年上市的开元产业信托（酒店）于2021年1月公告私有化退市，无独有偶，在疫情阴霾下，金茂酒店信托（酒店）也于2020年10月私有化退市。2021年5月，顺丰房地产投资信托基金（物流）挂牌上市，成为港交所上首支物流REITs。印度REITs市场2020年投资回报表现优异。至2020年12月31日，印度上市REIT数量共2支，总市值约71亿美元，分别为Mindspace办公园区房地产投资信托基金（办公）和Embassy办公园区房地产投资信托基金（办公）。2021年初，博枫印度房地产投资信托基金（办公）宣布上市，将成为印度市场上第3支REIT。另有两支基础设施投资信托（InvITs）发行上市，即经营公路的IRB和经营电力网络的IndiGrid。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲整体市值比重近九成，因此本报告主要对日本、新加坡和香港市场进行分析。新加坡 中国香港泰国 中国台湾日本 韩国印度49%29%11%2%2%1%3%3%亚洲各大交易所REITs总市值数量亿美元占比日本621,393.749.5%新加坡42814.028.9%中国香港11304.210.8%泰国3182.92.9%印度270.62.5%马来西亚1766.12.3%中国台湾744.81.6%韩国1337. 21.3%总计1852,813.5100.0%亚洲各大交易所REITs市值占比亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 5 6 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲的REITs主要包含以下几种物业类型数据来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部新加坡REITs市场整合兼并不断，巩固行业地位，提升交易流动性2020年1月，雅诗阁公寓信托和腾飞酒店信托完成合并，上市主体资产价值提升30%，凭借26.34亿美元的市值成为亚洲最大的酒店信托，以及全球十大酒店信托之一。合并后，雅诗阁公寓信托于2020年6月成功纳入富时EPRA Nareit全球发展指数。2020年4月，星狮物流工业信托和星狮商产信托完成合并，合并后上市主体总市值36.54亿美元，跃升为新交所第六大REIT。2020年10月，凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托正式合并为凯德综合商业信托，2020年底总市值约106亿美元，成为仅次于领展的亚洲地区第二大房地产投资信托基金和新加坡最大的房地产投资信托基金。合并后主体管理物业总价值提升至约224亿新元。强强结合下，有利于吸引机构投资者，减少过度集酒店办公医疗健康工业/物流零售公寓综合截至2020年12月31日，以日本、新加坡等为代表的亚洲市场上共有185支REITs，其中78支是包含多种物业类型的综合型REITs。其次为办公、工业/物流和 零售物业REITs，分别为28、24和23支。除此之外，酒店、公寓、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占18、9、 4和1支。综合零售酒店办公公寓医疗健康数据中心工业/物流010203040506070807828232418941数据中心中风险，以及提高债务空间获取更大规模收并购。随着市场逐步成熟，REITs兼并将是大势所趋。大型信托在运营管理、融资、收并购等方面表现往往优于小型信托，市值小的REIT则通过寻求合并以吸引更多机构投资者，由此可见，这股信托并购风潮将继续蔓延。同时，目前借贷成本较高的，有共同发起人及信托管理人的信托也有合并的可能性。物业类型亚洲各物业类型REITs数量 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 7地域和资产类别多元化，主动配置分散资产组合风险2020年，领展房地产投资信托基金、凯德商用中国信托和丰树北亚商业信托先后宣布扩大投资范围，分别在地域及资产类别进行多元化的配置。以投资香港零售物业为主的领展近年积极趋向多元化发展，于2015年购买北京中关村欧美汇购物中心后，已在内地完成6项资产收购，2020年初及年中收购悉尼和伦敦甲级写字楼，首次踏出亚洲进军海外市场，此外亦宣布扩大投资范围，允许投资住宅、酒店及服务式公寓等物业，以提升未来投资选择的灵活性。丰树北亚商业信托在2013年上市时以专注中国内地和中国香港商业房地产为投资战略，于2018年进入日本市场投资东京写字楼资产，并于2020年将投资范围再扩大至韩国，在首尔收购写字楼资产。2020年11月，凯德商用中国信托宣布首次进军产业园区项目，收购位于中国的五个产业园区，并计划将投资资产类别扩大至涵盖主要用于零售、办公和工业用途的多元化资产，包括产业园区、物流设施、数据中心和综合开发项目。综合来看，丰树北亚商业信托为丰树投资旗下新加坡上市4个REIT中市值最小的REIT，凯德商用中国信托为凯德集团旗下市值较小的REIT，这两家市值相对小的 REIT 都从上市时深耕单一业态的投资策略转向多元化策略。此外，丰树及凯德的扩张均借助了其发起人在当地市场早期布局的网络和项目资源。工业/物流、写字楼、数据中心型REITs在疫情下韧性更强隔离和封闭措施造成的经济影响，是影响2020年REITs回报的最大因素。在疫情冲击下，工业/物流型REIT收入呈现更强的韧性。随着亚洲地区经济的重启以及电商需求的扩张，仓库和物流业快速恢复运营，并在年内保持较高的出租率和适度的租金增长。亚洲地区中，中国内地、中国香港、马来西亚和越南的工业物流市场表现出较强的抗风险能力。此外，2020年亚洲REITs收购交易主要集中在物流、数据中心和产业园类型物业，而零售商业的收购在大宗交易中占比较小。 物流REITs在综合回报率方面表现优异，本报告的最后一章也就丰树物流信托作了更深入的介绍。紧跟市场变动，监管政策改革不断随着新加坡、中国香港REITs市场进一步成熟，监管机构根据市场发展需求对监管政策作出相应调整。2020年4月新冠疫情在全球爆发，新加坡REITs监管机构积极调整应对政策，以提升S-REITs抗风险能力。政策包括延长REITs分配至少90%收益的时间表，提高股票发行限额，以及将杠杆上限从45%提高至50%。2020年12月，香港证监会对REIT Code的修订正式生效，包括允许REITs对少数权益物业投资，提升物业开发投资占总资产总值的上限（满足一定条件下，上限比例从10%调升至25%），提高借债上限从45%至50%等。新加坡REITs市场自1999年至2020年期间历经8次框架调整，中国香港REITs市场自2005年至2020年先后经历5次监管改革，两地改革的方向均是在RE