亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1中国房地产业协会&戴德梁行联合发布2021研究报告亚洲房地产投资信托基金REITs 2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告CONTENTS01020304亚洲REITs市场概览中国基础设施公募REITs市场海外REITs扩募案例研究附录 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 3戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第六年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。本期报告介绍了2021年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募REITs”）市场的表现。同时我们以凯德中国信托（CLCT）和普洛斯日本不动产投资信托基金（GLP J-REIT）作为海外REITs扩募的典型案例进行分析。截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计198支；总市值达3,041亿美元，同比上升8.1%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.1%)、新加坡(6.1%)、日 本(3.8%)，而杠杆率从高到低依次为日本(44%)、新加坡(37%)、中国香港(27%)。2021年日本上市REITs在新冠疫情的影响下表现优于中国香港和新加坡，平均综合收益率为20.1%，而中国香港、新加坡REITs综合收益率分别为12.4%和5.5%。截至2021年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地129处物业，较上一年增加了17处。2021年两地REITs在内地的交易活动出现明显回暖迹象，共发生9笔交易，其中7笔收购为两市装入多达23处资产，包含19处仓储物流及1处数据中心，合计占收购资产总数近九成。内地的物流仓储、产业园区及数据中心等「新经济」不动产，成为REITs收购的理想标的。2021年6月21日，首批中国基础设施公募REITs在沪深交易所成功上市，标志着中国版公募REITs试点正式启动。截至2022年3月31日，国内基础设施公募REITs共有11支产品成功发行，总市值约为441亿元，已发行成功的REITs资产类型包括产业园区，仓储物流，高速公路和生态环保基础设施。本报告通过分析中国基础设施公募REITs市场表现和底层资产类别，结合相关政策对中国公募REITs市场做出分析和展望。最后，本报告选取在东京交易所上市的普洛斯日本不动产投资信托基金（GLP J-REIT），和在新加坡交易所上市的凯德中国信托（CLCT）作为扩募的典型案例，可供上市基础设施公募REITs未来长远发展参考。* 本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为2021 年12 月31日。* 中国内地基础设施公募REITs 市场数据截止时点为2022 年3 月31日。CONTENTSEXECUTIVE SUMMARY 4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告01概览根据戴德梁行统计，截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计198支，总市值达3,041亿美元，同比2020年末市值上升8.1%。纵观亚洲REITs市场，日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。2021年6月,中国内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着期盼已久的中国版公募REITs试点正式启动。2020年全球金融市场受新型冠状病毒（COVID-19）影响，亚洲REITs市场表现略显颓势；得益于疫苗接种的普及和全球市场的重新开放，2021年亚洲REITs市场整体表现有所回暖。全球新冠疫情推动了科技在日常生活中的应用，在面对面接触受限的情况下，世界各地人们通过虚拟途径，以更灵活的方式沟通、工作及生活。经济活动方式的变化无疑为写字楼及购物商场等传统房地产带来了前所未有的挑战；另一方面，新经济的腾飞使得物流园区、数据中心等物业类型愈发受到投资人的青睐，医疗设施、学生宿舍等对人们日常生活及福祉至关重要的物业类型也受到更多关注。 来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理注：统计截至2021年12月31日日本REITs（J-REITs）市场自2000年成立以来已满20周年。通过20载不断发展完善，无论是机构或是个人投资者，对J-REITs的参与度均较高。数据显示，机构投资者为J-REITs投资者中的主力军，占总体投资者比例约70%。作为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场，日本共有61支REITs，总市值约1,478亿美元，占亚洲REITs总市值的49%。在2021年筹办东京奥运会，及日本政府推出的55.7万亿日元的新一轮经济刺激计划的双重影响下，2021年日本REITs总市值整体上升6%。新加坡REITs（S-REITs）市场2021年整体表现较为稳定，在经历了2020年疫情冲击后企稳回升，总市值较2020年底提升了5%。截至2021年12月31日，新加坡共有42支REITs（其中7支商业信托），总市值约853亿美元，占亚洲REITs总市值的28%，为亚洲规模第二大的REITs市场。中国香港REITs市场2021年表现波动较大，挑战与机遇并存。截至2021年底，中国香港REITs市场活跃的REITs共有11支，总市值约301亿美元，其中市值最大的领展房地产投资信托基金占据了约60%的市值规模。在亚洲三大主流REITs市场发展迅猛的同时，2021年6月,中国内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着期盼已久的中国版公募REITs试点正式启动。截至2022年3月底已上市的公募REITs共计11支。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体市值比重近九成，因此本章节主要着重对日本、新加坡和香港市场进行分析。本章节主要参考了在日本、新加坡、中国香港上市的REITs公布的年度财务报告以及彭博数据库，选取了资产负债率（杠杆率）、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，以更好地帮助读者了解亚洲不同主要市场以及各物业类型REITs的财务表现。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值（亿美元）市值占比日本611,477.548.6%新加坡42853.128.1%中国香港11300.69.9%马来西亚1892.53.0%印度381.32.7%泰国2770.22.3%中国内地1168.62.3%韩国1862.32.0%中国台湾735.11.2%总计1983,041.2100.0%亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 5亚洲各大交易所REITs市值占比 6 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告日本REITs市场新加坡REITs市场作为稳定金融市场的方式之一，日本中央银行（Bank of Japan）自2010年以来一直在购买J-REITs，以实现日本货币宽松的政策。2021年，日本中央银行承诺对J-REITs的年度购买上限维持在1,800亿日元。截至2021年12月31日，日本中央银行购买了约20个J-REITs中超过5%的投资单位，购买总金额已超过6,700亿日元。GLP J-REIT在2021年首次面向国际和日本投资者人的全球加速发售（Accelerated Global Offering）中募集资金280亿日元（约2.5亿美元），用于收购东京都市圈及大阪地区4处位置优越的现代化物流基础设施，此次发售也是J-REITs中首例全球加速发售。2021年，新加坡迎来两支全新的REIT上市⸺大和房屋物流信托和Digital Core REIT。大和房屋物流信托是新交所唯一拥有纯日本资产的REIT，IPO资产组合包括位于日本的14处物流资产。Digital Core REIT是新交所上第二支数据中心REIT，该REIT的发行人为全球知名数据中心运营商Digital Realty，其资产组合主要位于北美，10个上市资产中的4个数据中心位于美国硅谷。后疫情时代S-REITs收并购活跃。24支S-REITs公布了合计价值超过153亿新元的资产收购，收购总对价超过127亿新元。新经济资产类型在今年S-REITs整体收购总对价占比超六成，其中工业/物流高达28％，其次为数据中心（23％）及产业园（11％）。全年表现最强劲的S-REIT⸺先锋医疗产业信托录得56.6%的综合收益率。该REIT在重组后宣布了全新的增长战略，并在近期拟以1.64亿新元的价格，收购华联力宝医疗名下位于日本的12家疗养院。2021年新加坡REITs市场整合兼并不断。丰树商业信托（MCT）与丰树北亚商业信托（MNACT）2021年宣布合并为丰树泛亚商业信托（MPACT），合并后的MPACT预计将成为亚洲第七大信托，市值约105亿新元。2021年REITs重要事件 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 7中国香港REITs市场2021年5月，顺丰房地产投资信托基金挂牌上市，成为港交所上市的首支物流REIT，上市资产组合包含位于香港、佛山及芜湖的三处物流资产。同时，于2013年上市的开元产业信托（酒店）在2021年4月公告私有化退市。2021年下半年，越秀房托以78亿的对价向发行人越秀地产收购广州越秀金融大厦，交易完成后越秀房托成为香港和新加坡上市REITs中持有中国资产组合规模最大的REITs，此次资产注入将有利于提升越秀房托的市值及流动性。中国香港特别行政区2021-2022年度财政预算案公布了一项为期三年的资助计划，为证监会批准在香港交易所上市的（上市时市值超15亿美元）房地产投资信托基金提供补助，金额相当于其支付给中国香港本地服务商的专业费用的70%，每支基金的资助上限为800万港元。作为发展房地产投资信托基金市场和巩固中国香港作为首要集资中心的一项举措，这项资助计划可能成为更多房地产投资信托基金在香港上市的推动力。相较于亚洲其它主要市场，目前中国香港市场REITs产品的资产类型较为单一，主要以商业物业，例如购物中心、写字楼、工厂大厦及酒店为主，与新经济相关的物流、基建、医疗保健等类资产类型的REITs产品较少。中国香港金融发展局在题为《振兴香港房地产投资信托基金市场⸺提升流动性》的研究报告中表示欢迎不同物业类型的资产作为REITs产品在港交所上市。2021年进行的另一宗合并是由ESR房地产投资信托 (ESR REIT）和亚腾乐歌物流信托（ARA LOGOS Logistics Trust）合并成为的ESR-LOGOS信托（E-LOG），其核心关注点将在新经济不动产。2022年3月，成功合并后的E-LOG在新加坡和澳大利亚拥有87处多元化投资组合，其中包括工业、物流、仓储和产业园，使其新经济资产规模稳步提升。由此可见，S-REITs通过合并产生规模效应的趋势愈来愈明显。 8 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告ESG（Environmental、Social、Governance）是近年来兴起的企业管理和金融投资的重要理念和评价标准，主要关注企业环境、社会、公司治理绩效而非财务绩效。目前，房地产行业造成的温室气体排放约占全球总排放量的三分之一，而所耗用的能源则约占全球的能源总消耗量的四成。这种发展趋势令全球房地产投资者在投资过程中对可持续发展理念愈发重视。中国建筑节能协会的研究表明，国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%，建筑减排的空间巨大。研究指出，对于商业地产投资者，打造“绿色建筑”的能力将成为未来商业地产开发商的核心竞争力之一；对于租户，“绿色建筑”在租金方面的溢价也逐渐被主流市场接受。近年来，亚洲市场REITs底层资产在ESG方面均采取了具体措施，以房产翻新工程为主，户外绿化建设为辅，共同实现节能减排战略目标。此举在很大程度上能够提升租户租金溢价接受程度，通过ESG提升资产