新加坡房地产投资信托基金（CACHE SP）2018年首次加息及其对S〜REITs的影响

编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 新加坡房地产投资信托2018年首次加息及其对S-REIT的影响新加坡|房地产（房地产投资信托）|更新正如人们普遍预期的那样，美联储上周将利率提高了25个基点，至1.75％，同时维持了对2018年三轮加息的预测。即使美联储上调了经济前景，它仍预计2018年短期通胀保持良性增长，核心和整体通胀预期均达到1.9％。在加息后的第二天，富时S-REIT指数对REIT的影响基本没有受到关注。尽管如此，自今年年初以来，S-REIT领域似乎正在从今年的宏观趋势中对这些不利因素进行定价，FTSREI年初至今下跌了-5.4％，而STI下跌了+ 0.1％。面对即将进一步加息的情况，我们强调了投资者在此时刻可能会提出的一些疑问。等重价格表现（％）富时房地产投资信托指数0.9(2.9)15.9海峡时报指数(3.0)1.412.9腾飞房地产投资信托积累彭博代码AREIT SP1.美联储在2018年首次加息，并在2018年又加息。这对S-REIT领域有何影响？根据美联储早先的指导，人们普遍预计加息。实际上，以下收市价预测股息目标价2.60新加坡元0.16新元2.89新加坡元此次加息，市场对今年四次以上加息的预期实际上有所下降。这可能是由于美联储主席鲍威尔的言论再次重申了逐步加息，以及特朗普政府目前的贸易政策可能会引起企业的担忧。有趣的是，尽管将经济增长预期从2.5％调升至2.7％并降低了失业率预测，但总体通胀预期 总返回17.3%缓存物流信托积累彭博代码缓存SP维持2018年和2019年的1.9％和2％不变。根据美联储的最新评估，如果这一评估成功，它将继续成为S-REITs的宽松环境，并加强经济增长和收盘价预测细分目标价格新币0.830.06新元0.93新元温和的通货膨胀使美联储得以维持逐步的加息步伐。图1：今年3月21日宣布2018年首次加息后，第四次加息的预期下降 总返回20.1%达信零售信托购买彭博代码DASIN SP收市价预测股息目标价新币0.870.10新元0.98新元 总返回23.9%谭德宏（+65 6212 1849）投资分析师tandh@phillip.com.sg资料来源：彭博社，PSR2.这些加息对S-REITs的DPU有什么影响？平均而言，我们注意到各个行业中约80％的S-REITs至少有70％的债务以固定利率对冲，这是因为他们预期利息成本会上升。这有助于减轻利率上升对2018e DPU的影响。对于我们覆盖范围内的房地产投资信托，假设当前存在利率对冲状态，我们估计DPU将受到当前融资成本增加100个基点的1-3％的负面影响。假设套期保值为零，则DPU可能受到8-12％的负面影响。Tara Wong（+65 6212 1850）投资分析师tarawongsj@phillip.com.sg502018年美联储加息的可能性（％）403次加息3020104+加息02017年3月26日1个月3个月1年 新加坡房地产投资信托基金更新2 |菲律宾证券研究（新加坡）3.每个S-REIT部门的前景如何？除零售业外，所有其他行业-办公，工业和酒店-在2017年供应达到顶峰之后，总体面临供应减少的积极局面。2018年的供应减少将为租金开始攀升奠定基础。这应该可以减轻我们预期的零售，工业和办公部门的负租金调升幅度。图2和图3：在需求下降和来自电子商务参与者的激烈竞争中，零售业面临供应增加。我们预计租金将在2018年上半年触底。 图4和图5：2017年后即将到来的办公室供应逐渐减少以及办公室租金触底回升，预计将从2017年第四季度开始企稳。20019018017016015014013012092919089%8887862010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019资料来源：CEIC，PSR办公室租金指数入住率（RHS）图6和图7：2017年之后所有子行业（工厂空间除外）的工业供应逐渐减少。我们预计到2018年底工业租金将触底 从这里开始的增长轨迹供应逐渐减少。87.4办公室租金似乎已经触底2017年第3季度，并可能继续163办公空间租金指数和入住率 新加坡房地产投资信托基金更新3 |菲律宾证券研究（新加坡） 图8/9：新加坡酒店业供应在2017年增长4.5％之后逐渐减少。平均可出租客房收入在过去半年中显示出稳定的迹象。 4.除了加息，其他一些监管变化 新加坡在2018年预算案中宣布的声明会影响S-REIT？在新加坡上市的房地产投资信托基金交易所交易基金（ETF）将不再对分配给单位持有人的指定收入缴纳17％的公司税。预计将于2018年7月1日或之前颁布，这一变化甚至将使单个S-REIT柜台与S-REIT ETF之间的税收待遇持平。需求将不可避免地流向三只在新加坡上市的ETF，并相应地流向整个在新加坡上市的REIT ETF派中的S-REIT部分。目前，所有三只REIT ETF的总市值为2.671亿新元，而整个S-REIT市场的总市值为809亿新元。5.与历史估值和区域REIT的估值相比，S-REIT现在处于何处？在美国，香港，日本和澳大利亚的主要REIT市场中，S-REIT的绝对收益率最高，为5.3％。 （图12）但是，当前的收益率差约为2.9％，为-1s.d。 GFC发布后的平均水平。我们注意到，在全球金融危机之后，只有两个时期的收益率差被压缩到当前水平以下：2010年（两个月）和2013年（八个月）。 （图11）6.现在，S-REIT面临哪些主要风险？宏观经济因素，尤其是美国加息，仍然是未来S-REITs的首要风险。美联储资产负债表的缩减也可能导致收益率上升压力。尽管预计2018年将加息3次，但在街上传言-或更确切地说，是鲍威尔在2018年3月21日首次公开市场联邦公开市场委员会讲话中所产生的细微差别，表明有可能第四次加息。但是，如果加息是为了改善经济状况，这并不一定意味着厄运和忧郁。利率上升是不利因素，但这并不一定意味着价格下降。在新加坡上市的三只ETF是：1.Lion-Phillip S-REIT ETF2.日航亚洲亚洲（日本除外）房地产投资信托基金3.辉立新交所亚太地区股息领导者房地产投资信托基金 新加坡房地产投资信托基金更新Mkt。帽。（百万新元）价格（S $）PSR额定价格（新币）资产净值PSR目标尾随总收益收益率（％）年初至今（％）负债比率（％）近似鱼子平均债务到期百分比％债务到期百分比(%)2018年借款/ 2019年当期/下一财年年底图10：S-REIT比较表和PSR覆盖率卫生保健固定利率费用（％）风云百汇生活地产1,7062.821.604.7-4.69.61.03.020.0十二月第一房地产投资信托1,0811.38中性1.321.366.20.18.94.141.649.0十二月平均款待1.485.47-2.2835.002.5522.30阿斯科特居民信托2,4811.150.927.2-2.96.22.413.05.0十二月CDL酒店信托2,0271.691.105.52.97.62.10.051.3十二月远东医院信托1,3370.720.835.41.40.92.514.612.5十二月上海外联信托1,5440.851.126.02.05.52.50.00.0十二月弗拉瑟斯酒店信托1,4610.7851.006.40.011.32.815.055.4九月阿森达酒店信托9770.8651.016.60.00.82.731.60.0游行平均零售1.006.200.5734.702.5012.37CAPITALAND MALL信托7,3452.07网络2.031.065.4-2.09.73.215.911.7十二月马普特里大中华区3,3071.170.946.4-5.711.12.70.03.0游行SPH房地产投资信托2,5550.9951.065.6-4.06.62.837.614.7九月弗拉瑟斯中心信托2,0372.2中性2.141.095.5-0.510.72.412.014.7九月STARHILL全球信托1,5920.730.796.5-5.05.33.10.05.8六月CAPITALAND零售中国信托1,5521.6中性1.661.006.3-1.39.72.50.020.0十二月LIPPO购物中心印度尼西亚零售1,1040.391.218.8-0.56.3不适用38.80.0十二月BHG房地产投资信托3830.7650.927.26.95.03.732.68.8十二月达信零售信托4850.875买10.980.578.24.2 31.5 不适用不适用4.8不适用不适用十二月平均商业广告0.966.63-0.8932.143.1517.11CAPITALAND商业TR6,6091.83中性1.81.034.7-3.19.92.74.036.0十二月新达信托5,1361.930.915.2-9.64.02.68.024.5十二月吉宝信托4,1351.220.864.7-1.33.62.60.022.0十二月MAPLETREE商业TR4,6081.61.165.1-0.59.72.70.011.0游行弗雷泽商业信托1,2501.420.905.6-2.68.43.024.221.1九月OUE商业信托1,1040.7150.798.62.510.43.537.80.0十二月操纵美国房地产投资信托9580.9251.126.05.18.32.80.023.5十二月吉宝KBS美国房地产投资信托5560.8851.046.8-2.22.33.40.00.0十二月平均产业0.975.69-1.3635.892.929.25阿仙台房地产投资公司7,7102.67积累2.891.296.0-1.17.22.923.813.5游行MAPLETREE工业信托3,8082.02中性2.151.435.81.411.02.910.912.8游行MAPLETREE物流信托3,7001.211.166.2-6.98.02.30.011.0游行吉宝DC REIT1,6011.42中性1.471.475.01.76.02.20.023.8十二月AIMS AMP资本工业9501.391.035.52.80.13.60.038.7游行缓存物流信托8880.83积累0.931.168.0-0.53.33.628.140.2十二月土建业务空间房地产投资信托6940.661.048.70.5-4.03.230.98.3十二月SABANA SHARIAH COMP IND REIT4420.420.777.98.5-4.83.932.035.4十二月VIVA工业信托8540.881.158.3-4.05.23.919.00.0十二月ESR房地产投资信托7200.5450.937.0-0.10.13.623.115.9十二月EC世界房地产投资信托5850.7450.818.1-0.76.65.4不适用不适用十二月费拉物流与工业1,6571.091.226.4-5.27.82.8 0.027.6九月平均1.126.90-0.3035.613.3515.26资料来源：彭博社（2018年3月22日更新），截至2017年12月31日最新公司业绩的债务数据，PSR1由PSR覆盖的新交所股票计划图11：S-REITs的收益差为-1s.d.水平，反映出较昂贵的一面的估值...图12：...尽管以绝对收益率计，S-REIT仍是主要REIT市场中最高的市场之一。5.554.543.532.52654%321201020112012201320142015201620172018S-REIT ASX REIT美国REIT HK REIT日本REIT绝对收益率利差资料来源：彭博社，PSR收益率均值（2010年起）+/- 1SD +/- 1SD资料来源：彭博社，PSR 5.75