新加坡房地产投资信托基金每月：每月追踪，2018年11月

编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 2018年11月20日新加坡房地产投资信托基金月报每月跟踪：2018年11月新加坡|房地产（房地产投资信托）|更新FTSE S-REIT年初至今总回报下降4.9％。所有子行业均表现疲弱，但过去一个月的招待费除外，其中Frasers Hospitality Trust表现最佳（+ 5.6％MTD），而Keppel-KBS US REIT表现最差（-17.0％MTD）。截至10月底，部门基准10年期SGS（10YSGS）收益率的收益率差为273bps，仍接近-1标准差（SD）水平。年初至今的300万SOR继续上涨，10月份为1.73％。在S-REITs领域保持中立。子行业偏好：办公室和招待。行业快照10月S-REIT收益率利差迄今下降51个基点。截至十月底，S-REIT收益率差仍接近-1标准差（SD）水平。目前10YRSGS的收益率为2.51％。从收益率和利息支出的角度来看，利率上升将成为S-REIT的不利因素，但由于租金增长可以缓解不利因素，因此不一定导致看空状态。年初至今的3个月SOR继续上涨。截至10月底的3个月SOR达到1.73％，是自2005年1月以来的最高水平。零售：新加坡零售房地产投资信托基金（REIT）报告的业绩不佳，这是由于18Q3季度录得负数或定额租金调升。租户销售和客流量仍然同比疲软，这可能继续对入住成本造成压力，并因此导致改版。嘉德置地购物中心信托（CMT）于11月1日完成了对Westgate其余70％股权的收购，房地产投资信托基金成功为其进行了2.78亿新元的定向增发。假设CMT当前的融资成本为3.2％，则这种约65％债务的融资结构将增加18财年和19财年的DPU。 9月份零售额同比增长1.8％，其中时尚类（同比增长3.0％）和钟表珠宝（同比增长7.4％）是最大的贡献者。 9月份餐饮指数同比增长1.3％。办公室：受益于中央和边缘办公室空间的入住率同比增长，18QQCY的中央和办公室租金指数均上升。办公室房地产投资信托基金的入住率超过98％，远高于中央办公室的平均入住率88.2％。在过去五个季度中，随着甲级写字楼平均租金水平的提高，一旦超过了到期的租金（通常是3年前签订的），则有望实现正价或更高的租金翻新。据报道，Frasers Tower的入住率达到90％，并且该年度唯一的A级供应将来自16 Robinson。产业：租金指数似乎正在稳定，因为它环比下降-0.1％至90.9，而且今年每个季度的下降幅度都在缩小。 18年第三季度的工厂空间和仓库空间的入住率分别同比小幅增长至89.1％和89.4％。本季度的租金调升通常为负数。由于制造业和出口数据正在放缓，需求方显得脆弱。贸易关税升级的威胁给本来就不确定的前景增加了压力。招待费：由于较高的入住率和较高的平均房价（ARR），9月的平均可出租客房收入同比增长4.48％，至197新元。尽管酒店房地产投资信托基金的新加坡投资组合均录得更高的入住率，但由于该地区新进入市场的企业对ARR施加压力，部分房地产投资信托的RevPAR同比下降。中立（维持）指数表现（％）FSTREI返回(0.1) 性病返回0.1(4.3) (6.8) FSTREIVS。性病90085080075070011月17日至2月18日5月18日8月18日11月18日FSTREI指数STI（基于基准）资料来源：PSR布隆伯格10年SGS（％）和3个月SOR（％）4.03.02.01.00.02008 2010 2012 2014 2016 2018MASB10Y指数SORF3M指数资料来源：PSR布隆伯格塔拉王(+65 研究分析师页面1 |菲律宾证券研究（新加坡）MCI（P）062/10/20181M T H 3 M T H Y T D 1Y R 新加坡房地产投资信托基金每月更新2 |菲律宾证券研究（新加坡）投资行动在S-REITs领域保持中立自全球金融危机以来，S-REIT收益率利差目前接近-1SD水平，但强劲的租金增长应能抵消利率上升带来的任何不利影响。因此，我们已经确定了每个子行业中的机会机会，这些机会将展现出健康的归位率和强劲的租赁活动的这些特征。由于零售子行业的租户销售下降以及工业空间的净吸收疲软，我们维持S-REITs行业的中性。租户销售的显着改善将使零售S-REIT能够以可持续的租金水平提高入住率。但是，从中期来看，电子商务竞争的加剧和即将到来的零售供应过剩将继续对零售租金造成压力。尽管工业租金一直在稳定，但入住率仍需追赶，以便为子行业的升级提供有意义的催化剂。自顶向下视图（不变）我们喜欢商业和酒店业子行业，原因是前两到三年的供应激增后供应减少。我们对零售子行业持谨慎态度，因为零售额和购物者人数都尚待改善。战术自底向上视图（不变）那些能够通过不断上升的利率环境更好地应对气候变化的房地产投资信托将是：1) 低负债；2) 高利息覆盖率；3) 长期加权平均债务到期日；和4) 固定利率的债务比例很高......如嘉德置地商业信托（目标价：1.90新元），吉宝DC REIT（目标价：1.45新元），辉盛商业信托*和吉宝-KBS美国房地产投资信托**当前不在PSR覆盖范围内图1：我们涵盖的S-REIT第一次房地产投资相信中性1.30CAPITALAND MALL相信网络2.09FRASERS CENTREPOINT相信中性2.21CAPITALAND零售中国相信积累1.66达信零售信托1积累0.95CAPITALAND商业TR积累1.90ASCENDAS房地产投资公司TR积累2.78马普利特工业相信中性1.99吉宝直流房地产投资信托积累1.45高速物流相信中性0.75EC WORLD REIT1购买0.82资料来源：PSR1受“ SGX股票事实”计划的PSR覆盖PSR评分PSR目标价格（新币） 新加坡房地产投资信托基金每月更新3 |菲律宾证券研究（新加坡） 宏观经济环境图2：富时海峡时报房地产投资信托指数收益率跨10YSGS截至10月底，S-REIT收益率利差迄今下降了51个基点，至273个基点，仍低于-1SD水平。S-REIT股息收益率现在为5.25％。资料来源：彭博社，PSR图3：联邦基金利率与SG利率资料来源：彭博社，PSR为期三个月的SOR继续其年初至今的上升，9月达到1.73％，超过了2005年1月的最新高点1.77％。 新加坡房地产投资信托基金每月更新4 |菲律宾证券研究（新加坡） 零售图4：零售空间租金指数和入住率资料来源：CEIC，PSR零售租金指数（1998年第4季度= 100）零售业(%)9月18日97.092.42017年9月99.791.8图5：SG零售额同比增长（不包括汽车销售）资料来源：CEIC，PSR相对强弱指数相对强弱指数（部门商店）相对强弱指数（超级市场）相对强弱指数（时尚）餐饮指数9月18日1.80.0-1.03.01.3图6：零售空间需求/供应资料来源：CEIC，URA，PSR 新加坡房地产投资信托基金每月更新5 |菲律宾证券研究（新加坡）虽然2018年第三季度的入住率同比保持在92.4％，但租金继续下滑，零售租金指数在第三季度下降2.7个基点至97.0。9月零售（不包括汽车销售）同比增长1.8％，其中时尚（同比增长3.0％）和钟表珠宝（同比增长7.4％）是最大的贡献者。9月份，餐饮业指数受所有子类别（餐厅，快餐店，其他就餐场所）的支持，而餐饮业者除外。2018年的零售供应达到四年来的最高水平，年净增加零售店面22.1万平方米。2019年的预计供应量仍在历史年度供应水平（2012-2017）上徘徊。 新加坡房地产投资信托基金每月更新6 |菲律宾证券研究（新加坡） 办公室图7：办公空间租金指数和入住率资料来源：CEIC，PSR中央办公室指数（1998年第4季度= 100）边缘办公室指数（1998年第4季度= 100）办公室入住率（％）中央办公室占用率（％）边缘办公室占用率（％）9月18日180.4146.088.088.285.92017年9月163.8136.886.787.183.0图8：办公室空间需求/供应资料来源：CEIC，URA，PSR写字楼租金保持活跃在2017年触底后呈上升趋势。写字楼租金回升，同时入住率上升–适用于中央和边缘办公空间。当前即将到来的供应低于10年历史净需求11万平方米。本年度即将到来的甲级写字楼供应量仅为18 Robinson。 新加坡房地产投资信托基金每月更新7 |菲律宾证券研究（新加坡） 产业图9：工业空间租金指数和占用率1101051009590858075706560201020112012201320142015201620172018工业租金指数工厂空间占用率仓库空间占用率96949290 %888684租金指数似乎是稳定，环比下降-0.1％至90.9。 18年第三季度的工厂空间和仓库空间的入住率分别同比小幅增长至89.1％和89.4％。资料来源：CEIC，PSR工业租金指数（2012年第四季度= 100）工厂空间占用率（％）仓库占用率（％）9月18日90.989.189.42017年9月91.388.987.5图10：工厂空间需求/供应资料来源：CEIC，JTC，PSR图11：仓库空间需求/供应资料来源：CEIC，JTC，PSR 新加坡房地产投资信托基金每月更新8 |菲律宾证券研究（新加坡）图12：商业园区需求/供应资料来源：CEIC，JTC，PSR 热情好客图13：SG游客人数/酒店RevPAR同比％资料来源：CEIC，PSR访客到达旅馆平均收入占用酒店平均（S $）（％）房费（新币）9月18日1,415,124197852332017年9月1,320,05018883226图14：SG新酒店供应由于较高的入住率和较高的平均房价，9月的可出租客房收入同比增长4.48％，至197新元。今年的供应增长温和，仅净增加（扣除从重建库存中撤出的客房）281间客房，与前三年的2014-2017年CAGR相比，三年的CAGR为1.3％。 5.5％。 新加坡房地产投资信托基金每月更新9 |菲律宾证券研究（新加坡）Mkt。帽。（百万新元）合计合计大约％价格（S $）PSR评级PSR目标价格（新币）资产净值收益率（％）尾随鱼子返回固定资产负债的负债比率（％）全部债务到期百分比％债务到期百分比2018年借款/ 2019年当期/下一财年图15：S-REIT宇宙*注：下面的彩色列表示在利率上升的环境中应注意的房地产投资信托的关键属性。颜色编码表示每个相应列的图形比例，绿色表示比平均值好，红色表示比平均值差。1M（％）年初至今 （％）率费用（％）风云卫生保健百汇生活地产1,5792.6101.55.01.2(9.3)37.799.09.70.942.00.0第一房地产投资信托9231.170中性1.300.99.1(11.0)(20.2)34.260.78.84.0020.42.0平均1.207.07-4.90-14.7135.9579.859.272.47款待阿斯科特居民信托2,3161.0700.96.40.9(6.1)36.482.05.82.305.07.0CDL酒店信托1,7841.4801.06.4(1.3)(7.3)33.866.07.92.4010.419.5远东医院信托1,1420.6100.76.60.1(11.5)40.454.31.52.6014.59.7上海外联信托1,2670.6950.97.51.1(16.7)38.771.05.62.400.00.0弗拉瑟斯酒店信托1,3010.6900.96.75.6(3.3)33.687.84.52.600.046.0阿森达酒店信托8790.7750.87.80.3(3.6)30.878.316.01.902.60.0平均0.856.921.13-8.0935.6273.236.852.37零售CAPITALAND