亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告2025

22024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告EXECUTIVE SUMMARY戴德梁行连续第九年发布《亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告》。本期报告介绍了2024年亚洲REITs市场的最新发展情况，并重点分析亚洲主要REITs市场⸺中国香港、新加坡以及日本REITs的最新表现。2024年也是中国内地基础设施公募REITs市场快速发展的一年，本期报告亦对中国公募REITs市场近年的发展情况进行了分析与总结，更加侧重从底层资产角度分析不同业态的资产特点及经营表现。在业态拓展方面，本期报告参考亚洲成熟市场酒店REITs的经典案例，结合中国公募REITs市场发展历程，探讨业态多元化对中国公募REITs市场发展的借鉴。截至2024年12月31日，亚洲市场上活跃REITs产品共计263支，总市值为2,358亿美元，同比2023年末下降6.5%。亚洲主要REITs市场市值变化呈现分化态势，2024年以中国内地、泰国、印度为代表的新兴REITs市场持续发力，中国内地REITs市值首次超越中国香港，仅次于日本和新加坡。日本、新加坡、中国内地以及中国香港四地REITs市值合计占比超八成。在亚洲REITs市场部分，本期报告依然选取日本、新加坡和中国香港三地，就杠杆率、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，综合对比成熟市场不同物业类型REITs的财务表现。2024年中国内地基础设施公募REITs市场在政策完善、产品发行、资产扩容、二级市场活跃度等多方面取得了重要进展，发行速度及发行规模创下历史新高。消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市，底层资产呈现出多元化发展趋势。截至2025年3月末，中国内地基础设施公募REITs市场共上市64支产品，市场整体发行规模达1,748亿元，总市值达到1,860亿元，中国公募REITs市场已进入常态化发行新阶段。ESG是REITs市场健康长远发展的重要课题。与国际先进经验相比，目前国内公募REITs在ESG鉴证和ESG评级领域的认知与实践还有待进一步发展。本期报告通过分享成熟市场在ESG方面的成功实践，并分析中国头部基础设施公募REITs基金管理人对ESG开展的积极行动，助力推动REITs行业向绿色、规范进一步转型升级。22024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 2024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告CONTENTS01020304亚洲REITs市场概览中国内地基础设施公募REITs市场海外酒店REITs案例分析REITs市场的ESG实践2024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 42024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲REITs市场概览01根据戴德梁行统计，截至2024年12月31日，亚洲市场上活跃REITs产品共计263支，总市值为2,358亿美元，同比2023年末下降6.5%。2024年是亚洲REITs市场经历结构性变革的一年。随着中国内地基础设施REITs迈入常态化发行阶段，中国内地REITs市场蓬勃发展，其市值规模超越中国香港，跻身亚洲前三大REITs市场。尽管日本、新加坡、中国香港三个传统成熟REITs市场市值规模受国际金融环境等多方面因素影响有所缩减，但是以泰国、菲律宾、马来西亚、印度为代表的东南亚及南亚新兴国家REITs市场因当地经济基本面向好而日渐兴起，为黯淡的亚洲REITs市场增添新的活力与机遇。2024年下半年，尽管美联储降息三次，但是受政治环境的变化、降息步伐的放缓以及各国货币政策的影响，亚洲主要REITs市场股价仍面临普遍下跌。二级市场疲软之下，新加坡市场股权融资和收并购活动较2023年变得更为活跃，数据中心类型REITs因人工智能的发展在2024年取得良好的表现，当地酒店和办公楼底层资产延续去年稳健的经营表现；日本市场各个资产类型REITs的分派收益率普涨，受益于赴日旅游业的繁荣，日本酒店类型REITs在2024年表现亮眼。宏观层面，后续仍需关注美联储降息预期的变化和各国政府及央行的货币政策给REITs市场带来的影响。微观层面，期待新兴市场为亚洲REITs市场格局带来的新变化，同时，基于数据中心、酒店类型资产的良好表现，相关REITs产品的市场动态值得关注。章节导读42024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 亚洲REITs市场总体情况截至2024年12月31日，亚洲市场共有263支活跃的REITs产品，比2023年末增加38支。在此期间，中国内地、泰国和韩国共新上市40支产品，其中仅中国内地新上市产品达29支；日本市场因收并购减少1支产品；新加坡市场1支产品因财务问题暂停交易。新增的REITs产品主要集中投资于工业/物流、零售、基础设施及可持续等领域。2024年末亚洲REITs市场总市值为2,358亿美元，同比2023年末下降6.5%。亚洲主要REITs市场市值变化呈现分化态势，一方面以日本、新加坡、中国香港为代表的成熟REITs市场市值规模因REITs股价普遍回撤及汇率变动存在一定程度的缩减，另一方面以中国内地、泰国、印度为代表的新兴REITs市场因发行力度加大或股价上涨迎来市值规模的扩张。市值规模增幅最大的为本年度进入常态化发行阶段的中国内地市场，同比上涨85%；市值规模压缩最大的市场为中国香港市场，同比下降24%，而日本、新加坡市场市值规模变动分别为-17%、-11%，中国香港、日本、新加坡市场较2023年末对美元汇率变动分别为-8%、-4%、-10%，因此中国香港、日本、新加坡市值萎缩受股价下跌和汇率变动的双重影响；2024年，东南亚、南亚地区的新兴市场表现较好，市值规模均有所上涨，其中泰国市场因发行量较大，市值规模扩大41%，增速仅次于中国内地；其次为菲律宾市场，市值增长37%；马来西亚和印度市场分别增长21%和13%。尽管美联储于2024年下半年执行三次降息，但是美国经济展现出的强劲韧性和降息预期的减弱，使得2024年新加坡REITs二级市场股价出现震荡回调。截至2024年底，新加坡REITs市场仍呈现整体疲软的态势。二级市场股价的下降虽然能够提高部分REITs产品的分派收益率，但是整体分派收益率仍面临下行趋势。与二级市场疲软形成对比的是，新加坡REITs于2024年度在股权融资、资产收购与处置方面变得更为活跃。另外，在底层资产布局上，本就国际化程度较高的新加坡REITs持续加大国际化拓展，并将投资目光更加聚焦房地产市场表现良好的国家或区域。在底层资产类型上，重视多元化投资策略，把握人工智能快速发展推动数据中心行业增长的新机遇。与新加坡REITs市场类似，日本REITs二级市场股价受美联储降息步伐放缓以及对长期利率上升担忧的影响同样面临整体回撤。截至2024年底，随着股价下跌，日本REITs市场的平均分派收益率超过5.0%，为2012年9月以来的最高水平。高分派收益率吸引部分投资者入场，2024年日本REITs市场的年交易额达到14.4万亿日元，为有记录以来的第五高。在绝大多数REITs股价下跌的背景下，底层资产为酒店类的REITs产品得益于赴日旅游业的强劲表现受到市场的欢迎。与此同时，人工智能的发展使得日本作为亚洲第二大数据中心枢纽*，受到了国际市场的关注。*注：来自Keppel DC REIT 2024年度报告 2024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告5 62024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告韩国REITs市场本年度新增一支以写字楼资产为主的REIT，即Shinhan Global Active REIT，其相当一部分底层资产为位于美国的写字楼。由于美国办公房地产市场的低迷，该REIT上市7个月后跌至首发价格的一半。在房地产市场低迷和高利率环境下，2024年7月韩国财政部表示将放宽对本国REITs的监管，帮助房地产项目融资正常化以应对市场上愈发严重的债务危机。政府将创建“Project REITs”，旨在允许更多的中小投资者加入其中，并将本国REITs底层资产扩大到医疗健康、数据中心和其他具有前景的类别。与成熟REITs市场股价表现低迷，市值规模缩小形成对比的是，东南亚、南亚地区的新兴国家REITs市场规模迎来扩张。2024年马来西亚REITs市场股价较2023年迎来大幅上涨，与当地交易所综合指数（FTSE Bursa Malaysia KLCI）上涨态势基本一致，上涨主要得益于本年度美国宽松货币周期的开始以及当地房地产市场盈利预期的改善。菲律宾REITs市场表现延续了马来西亚快速发展的态势，当地中央银行的降息政策以及经济和房地产行业的繁荣发展为菲律宾REITs市场提振了信心。印度同样因乐观的利率预期以及当地房地产行业的快速发展，当地REITs市场规模扩大。泰国REITs市场规模的扩大主要是由于本年度新增10支REITs，新增产品底层资产以办公类型为主，综合、零售和住宿类型亦有涉及。整体而言，亚洲REITs各个主要市场均受到美国货币政策、降息预期变化以及本国货币利率变化的影响。尤其是和国际经济深度融合的成熟市场，在国际宏观经济环境和全球金融政策面前更为敏感。新兴市场的发展现状更多地依赖当地的基本面，当地经济发展形势的向好以及房地产行业的繁荣，一定程度上对冲全球金融政策的影响，从而增强投资者的信心，使得部分国家和地区出现发行热度上升的新局面。2024年，成熟市场的主旋律主要在于通过资产管理改善财务状况以应对国际金融政策的挑战，通过资产处置释放财务空间以把握潜在的增长机会；新兴市场则主要是把握发展机遇壮大市场规模。底层资产表现层面，随着人工智能领域的兴起以及旅游业的恢复，数据中心、住宿REITs产品表现更为亮眼，收并购活动也更为活跃。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值（亿美元）市值占比日本57908.438.5%新加坡39673.828.6%中国内地58214.49.1%中国香港11160.66.8%印度4109.64.6%泰国3883.03.5%马来西亚1876.53.2%菲律宾858.02.5%韩国2453.12.3%中国台湾620.60.9%合计2632,358.0100.0%来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理日本38.5%韩国2.3%中国台湾0.9%新加坡28.6%中国内地9.1%中国香港6.8%印度4.6%泰国3.5%马来西亚3.2%菲律宾2.5% 2024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告7亚洲REITs市场经过二十余年的发展，数量从70支持续增长至263支，总市值由2001年的17亿美元增长至2021年最高的3,095亿美元，随后回落至2,358亿美元。在亚洲市场规模整体缩小的背景下，成熟市场和新兴市场的发展出现分化。新兴市场方面，随着中国内地REITs市场进入常态化发行，其市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡共同成为亚洲最大的三个市场，合计约占亚洲总市值的三分之二。与此同时，来自东南亚和南亚的新兴市场REITs市值规模也呈现普遍扩大态势。而在成熟市场方面，本年度日本、新加坡及中国香港三地因股价下跌和货币贬值，市场份额较2023年有所下滑。在亚洲REITs市场市值持续回撤的黯淡背景下，新兴市场的崛起无疑为市场注入了新的活力。亚洲REITs市场份额比例变动2001-20240%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%日本新加坡中国香港其他地区来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理 82024亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告截至2024年12月31日，亚洲市场上共有263支活跃REITs，其中数量最多的为包含多种物业类型的综合型REITs，共有90支；其次为工业/物流、办公、零售及住宿物业REITs，分别为45、34、33、30支。除此之外，基础设施、可持续、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别有15、10、4和2支。对比20