公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股

公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股 国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2026年07月27日 核心观点 ⚫周观点： 近期公募基金已完整披露2026年中报：（1）从房地产行业实际持仓来看：2026Q2公募基金房地产行业实际持仓占比为0.31%，环比下降0.14pct，回吐一季度核心城市超季节性亮眼表现引发市场企稳预期改善带来的配置比例阶段性修复，并创近10年以来新低，同期房地产行业标准配置比例约为0.84%，实际持仓低配约0.53pct。复盘近十年走势来看，行业实际持仓占比自2019年以来持续下行，仅在2021Q2-2022Q3以及2024Q3在密集宽松政策推动下有所阶段性回升，今年Q1是首次非政策驱动单纯由于交易基本面数据改善带来的配置比例提升，但Q2在科技成长的逼空行情和脆弱的企稳预期在季节性走弱的数据面前再次摇摆的双重影响下，板块配置比例再次下行；（2）从公募基金重仓股来看：一方面，持仓仍高度集中于贝壳、华润置地及招商蛇口等确定性较强的头部标的，集中度环比稍有下降，前五大重仓股占比过半。从持股市值看，贝壳-W、华润置地及招商蛇口分别为46.3亿元、32.9亿元和20.6亿元，位列前三，前三大重仓股合计持仓市值约99.8亿元，占房地产行业公募基金重仓市值的比例为42.7%，环比-4.1pct，前五大重仓股合计持仓市值约136.5亿，占比约58.4%，环比-3.8pct；另一方面，从公募基金主动加仓金额来看，资金主要流向转型个股和高确定性个股。滨江集团、西藏城投、龙湖集团分获加仓金额10.2亿元、4.6亿元、4.5亿元，位列前三，新城控股、万通发展、建发国际亦获得较明显加仓。整体来看，2026Q2公募地产配置风格有所切换，刨除部分关联科技行情的转型类标的，纯地产逻辑的资金风险偏好有所下降，资金更加关注现金流安全、资产质量、城市结构、去化能力和商业模式稳定性，加仓高确定性低位个股，这也进一步反映了当前市场企稳预期的脆弱性，尽管核心城市的结构性修复逻辑时至今日仍未证伪，但部分投资人仍担心只是中继反弹，市场仍对未来趋势抱有分歧。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 董斌鑫执业证书编号：S0860126040015dongbinxin@orientsec.com.cn021-63326320 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，一线城市持续下行，上海挂牌价两连降。北京挂牌价周环比-0.21%，降幅走阔0.10pct，连续十九周下行；上海挂牌价周环比-0.03%，降幅走阔0.02pct，已连续两周下行；广州挂牌价周环比-0.22%，降幅走阔0.08pct，已连续七周回落；深圳挂牌价周环比-0.08%，降幅收窄0.31pct，已连续五周回落；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-2.60%、+1.62%、-2.91%、-1.34%。 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续2026-07-20京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期2026-07-14Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β2026-07-07科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国2026-06-29楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口2026-06-22核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分2026-06-15京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13 挂牌量方面，上海近十九周下行，深圳六连降。北京周环比转负（-0.01%），年初至今累计下降9.45%；上海周环比-0.12%，降幅走阔0.06pct，近十九周呈下行趋势，年初至今累计下降12.47%；广州周环比+0.15%，涨幅走阔0.11pct，连续十五周下降后五连升，年初至今累计下降4.45%；深圳挂牌量周环比-1.09%，跌幅收窄0.45pct，年初至今累计下降6.68%。 实时成交方面，北京连续两周上行，涨幅有所走阔，广深环比转负。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至7月25日，北京周环比+2.8%，涨幅走阔0.5pct，已连续两周上行；广州周环比转负（-3.5%）；深圳周环比转负（-3.6%）；网签方面，截至7月24日，北京周环比+3.0%，涨幅回落4.1pct，已连续两周上行；上海周环比转正（+4.4%）；深圳周环比-5.0%，降幅走阔1.2pct，已连续两周下行。 2.新房： 新房成交方面，上海周环比转正，北京、深圳持续回落。北京新房成交周环比-2%，降幅走阔1pct；上海周环比转正（+9%）；广州周环比转负（-2%）；深圳周环比-17%，降幅走阔15pct。北上广深年初至今累计成交同比-1%、+33%、+8%、-16%。 投资建议与投资标的 年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海房价今年大概率已经见底，只是2026是磨底形态，2027才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或者明年Q1，而今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由是我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930或有的政策预期，因此下一个择时窗口可能在三季度末。 标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：周观点：公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个 股..................................................................................................................5 二：市场表现.................................................................................................7 2.1：A/H房地产指数均跑输比较基准.................................................................................72.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅3.31%，跑输沪深30072.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企指数均跑输恒指82.2：个股表现....................................................................................................................82.2.1：A股个股表现：深物业A周涨幅24.59%82.2.2：H股个股表现：绿景中国地产周涨幅18.04%9 三：二手房周度跟踪....................................................................................10 3.1：挂牌价：一线城市持续下行，上海两连降................................................................103.2：挂牌量：上海近十九周下行，深圳六连降................................................................113.3：成交量：北京连续两周上行，涨幅有所走阔，广深环比转负...................................143.4：议价率：上海五连降，北京、广州月环比转负.........................................................15 四：新房周度跟踪........................................................................................16 4.1：成交：上海周环比转正，北京、深圳持续回落.........................................................164.2：库存及去化：一线城市新房库存再度上行................................................................17 五：房企融资：招商蛇口发行20亿中票，期限3年，票面利率1.57%........18 六：行业政策及新闻：广州拟稳步有序推进现房销售制，推进房地产开发融资 方式改革......................................................................................................19 七：投资建议...............................................................................................20 八：风险提示...............................................................................................20 图表目录 图1：房地产行业实际持仓占比：降至近10年新低.....................................................................5图2：相对标准行业配置比例（%）：地产行业低配约0.53pct......................................................5图3：持有公募基金数量排名（单位：个）：94个公募基金持有华润置地....................................5图4：公募基金主动加仓金额排名（单位：亿元，本季末持仓市值—上季末持股数*本季末股价）.....................................................................................................................................................5图5：公募基金持股市值排名（单位：亿元）：公募基金持有贝壳-W 46.3亿元...........................6图6：公募基金持股占流通股比例排名：公募基金持有滨江集团8.7%的流通股..........................6图7：申万房地产指数周跌幅3.31%，相对沪深