申万宏源REITsC端稳健B端承压结构分化公募REITs26Q2业绩分析暨26Q3展望

00:00:00 嗯。大家好，欢迎参加申万宏源reits c端稳健，B端承压，结构分化公募reits26Q2业绩分析暨26Q3展望。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，请参会人员务必注意，本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发。请勿以任何方式要泄露、散布、转发电话会议纪要。任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为，申万宏源研究保留追究泄露、转发者法律责任的权利。 00:00:47 好的，各位投资者，大家下午好，我是申万宏源研究所公募REITs研究团队的负责人彭文玉啊。那么非常感谢大家今天来收听我们这次的电话会议啊啊，那么今天我们这次主要是跟大家汇报一下，我们对于公募瑞SQ2业绩的一个分析。那么也有基于我们对呃，分析和对整个这个相关各类资产所属行业的一个呃近况的一个分析啊，我们对226Q3的一个业绩啊，或者是一个经营的情况也会做一个简单的展望啊。 00:01:21 那么首先呢，就是呃首先我这边先对整个这个26Q2的一个业绩，做一个总括性总括性的呃介绍吧。那么首先确实这个26Q2的这个业绩披露出来之后呢， 00:01:34 整体上呃我们呃跟不少投资人各类型的投资人进行了沟通啊， 00:01:39 就是大家普遍的一个反馈就是其实是有一点啊嗯不是很乐观，或者说是呃第一。于一些大家的一个预期啊，尤其是像像这个以B端客户为主的顺周期板块的这个仓储物流，还有这个产业园啊这两类资产啊，那么它的整体上我们看上去无论是量和价，其实表现都啊相对的比较的低迷啊。那么尤其产业园的话是整体上是呃量价都是在往下走啊，那收入和AV的可供都是在同比的降幅在进一步的一个扩大啊。那么这个如果是环比来看呢，降幅可能 从可控的角度降幅啊是这个这个，但是呃可能呃环比数据会好看一点啊，可能甚至说有一些产业园的收缴率也在往上走啊。 00:02:29 呃但是仓储这一块的话呢，其实整体上它的一个收入和一倍达，整体上还是一个呃下降在7~8个点左右的同比降幅啊，那么我们也看到一个边际变化的一个信号的话呢，就是啊可能是降幅在有有所收。窄吧啊但是呢这个呃确实呃这个基本面这一块的话，两端的这个表现确实呃，这个仓储和产业园让大家非常的这个呃，觉得本来有一些出租率可能看上去可能在70%附近了，但是啊或者说75附近。但是没有想到它可能啊季度上来看它可能还可以再小幅地往下走啊，那么甚至说有些产业园的降价可能也比较难能换来量啊。 00:03:15 那么在这种情绪的一个主导这这个之下的话呢，确实啊， 00:03:20 最近几天看二季报公布之后，整个市场出现了一个深度的一个调整向下调整啊，尤其是个别的一些项目啊。那么两天的一个调整量的话，就其实幅度已经非常的深，那么也确实有一些啊，有一些项目也触发了这个呃一些投资人的可能他的一个止损线，那么也出现了一些被动卖出的一些盘，那么就可能短期确实有一些项目出现了这种被动啊卖出的。 00:03:47 一些这个踩踏的一些情况的个发生啊。那么呃但是呢，我们看了一下这个这这种呃这种呃这个就是因为业绩啊，或者说因为流动性啊这种一些这个踩踏啊，其实它不仅是体现在顺周期以B端为主的顺周期板块。那么也呃也同时也对这个啊， 00:04:09 像以C端客户为主的这种业绩相对整体比较稳健的板块，其实估值也是受一些影响的。 00:04:15 那其实我们讲到这个从二级报的情况来看的话呢，这这个以C端客户为主的防御性板块，像这个消费啊和保租整体上业绩是呃比较稳健的啊，那么消费和实现了收入和一比大的一个啊同比的一个高增啊，那么保租房依然是量价齐升啊。那么尤其是这个呃上海的三个项目，整体上因为二一季度其实是有所调整，呃向下调整，那么二季度是这个有环比有明显的一个改善啊，呃，那么但是呢，像消费和保租的业绩的一个改。改善啊或者说业绩的稳 健程度其实也比较符合市场的呃这个预期，也没有太多很超预期的地方啊。 00:04:58 那么公用事业的话呢，其实这个不同类型的资产的分化会比较大啊啊那么这个呃， 00:05:05 另外能源这一块的话呢，确实啊，今年因为能源的普遍的销量啊，这个这个消纳啊这一块受一些影响。然后尤其是有一些啊，这个电解全面市场化之后，现货市场的价格啊这个大幅的下行，然后导致有一些啊这个这个啊，包括发电量啊都会受到一些影响啊。那么那没有尤其是没有机制电价啊，机制电量保障的一些这个项目啊，就是电量下行的会比较明显啊。同时呢，这个电价的话呢也有所调整也有所承压啊， 00:05:38 所以其实仅能源项目的话，二季度其实呃基本面恶化的是相对来讲是比较严重啊，那么其实调整的也比较多啊，就是这两天调整比较多啊。那么这个是从这个整体上，那这呃就是分两块来看的话，其实就比较契合我们的标题，就是呃C端稳健B端承压。 00:05:57 然后呢在呃结构上啊，尤其是不同的资产或者是同一个资产不同区域的项目，那么其实它的业绩的分化也是会比较大啊。那么如果再看这个呃，这个我们是从这个呃整体的一个收入，易贝达和易贝达和这个可供的变化情况来看的话啊是这么情况。如果再从这个个券的业绩改善的一个占比上来看的话，那其实整体上如果啊也是分化非常的大，保租房和消费大概是9成以上的这个个券的收入都是同比增长的。但是你看产业园和能源啊，基本上这个Q2的收入是全线都往下走的啊，所以这个分化还是相对来讲是比较大的啊那么。 00:06:43 啊，这个在如果这个是这个整体的一个业绩的一个总结情况啊，那如果说往后面三季度上来看的话呢，我这边简单也提一下哈，可能以B端为主的这个顺周期板块，尤其是仓储物流和产业园。 00:06:57 可能呃三季度的话，我们觉得啊嗯可能会相比如尤其是下滑的比较严重的一些项目啊，有可能会在三季度啊会有所边际性有所改善，但是整体我们觉得不太会有说一个呃期待是触底反弹等等，我们觉得可能暂时还不太基本面还不太支撑啊。那我之所以说有些项目如果 二季度恶化的比较严重的话，那么可能原始权益人等等啊各方面可能会有一些这个自救的一些措施，那可能会使得三季度的情况会呃嗯短期内会稳一稳。但是我们通过这个呃通过对行业啊，或者说我们对项目的一个调研摸排下来看啊，确实这个啊整体上这个从基本。 00:07:44 层面的经营，无论是啊这个需求端还是供给端，确实还短期内啊不太能支撑这个业绩能够筑底啊。 00:07:51 像比如说仓储吧，那么确实很多仓地就是仓储，当然分化比较大。很多出现的一个情况就是它的供给可能已经比较稳了，但是啊就是供给可能的这个这个新增的供给压力已经在缓解了，但是需求端确实还很难看到这个需求的一个起量啊，所以这个整个去化还是一个比较缓慢的一个过程中啊。那么产业园依然更是如此啊，这个整体上啊，还是一个高供给弱需求的一个状况啊。那么当然不同的原始权益人他的所能调度的这个资源的量的不同，那会在体现在各个项目上，可能下半年的一个经营情况会有所分化啊那么。 00:08:33 呃，像这个当然高速路刚才没太提哈，高速路的话呢，它主要是取决于这个路网的一个结构啊，分流导流的一个呃变化啊。那么我们其实路网这一块儿的话呢，其实从二季度报也可以看出来啊。那二季报的话它基本上也是这个表现。 00:08:50 这业绩比较好的也主要是像交建江苏啊，这个交建江苏交控高呃招商高速这些啊，那么它可能处在这个路网，路网处在经济结构经济呃比较发达的这个相应的地区。它的车流量的一个这个需求端这个比较强，就是车流量天然的就是有一个高需求啊那么嗯除此之外的话，整体上一个高速路这个这个路网的话呢，它其实啊，这个影响对客流的影响，或对它这个收通行车收费的一个影响还是比较大的。尤其是这个整个这个货车这一块的一个需求啊，我们觉得可能还是有待于进一步的一个提升吧。 00:09:27 啊那么如果是看到Q3的话，可能还是如果我们的展望的话，那么依然是。 00:09:33 呃，建议可能关注一些这个啊，经济比较发达地区的车流量是否能够持续地这个保持高增 的一个兑现。那另外呢，就是关注一些这个啊，引流还是能够持续兑现或者是分流即将结束的一些项目啊。 00:09:49 那么再回到说以C端为主的防御性板块，我们预期可能下半啊，就是或者说三季度和下半年仍然是会保持相对比较稳健吧。 00:09:58 那消费的话呢，呃确实这个下半年第三季度相对来讲是一个淡季啊。那么但是四季度可能又是个旺季啊嗯， 00:10:07 但是消费的话，我们预期仍然会保持在业绩会比较稳健，但是考虑到可能下半年仍然是去，因为去年的话是有一个商品消费的一个高基数，因为消费因为这个补贴啊等等各方面有个高基数。那么今年如果消费业绩仍然是不错，但是我们认为它可能增速啊，有可能是会有一个同比的一个啊，这个这个同比增速的可能是有一个边际的一个下降啊，就二阶导可能是下降的啊嗯，那么从这个当然这个不同的项目它可能分化也比较大。 00:10:39 有一些项目它可能也在存在着说对于这个呃，各个楼层或者是各个业态啊做对主力店等等做一些调改，那么这个可能会有一些。个性化的一些变化啊，那么建议大家去关注啊。 00:10:52 那么这个保租房这一块儿的话呢，预期啊可能还是有啊有分化吧。 00:10:59 然后因为二季度的话，受这个呃这个毕业生的一个呃买就是租房那一个需求的释放，那么二季度的业绩尤其是上海这边二季度的业绩改善是比较好的。 00:11:09 但是如果是啊展望这个整个这个啊全部的资产类型，全部的资产的分布，各城市的分布来看的话，我们觉得可能还是需要关注啊这个保租房的一个供给啊，以及相应的一个这个这个这个需求啊。那么它的一个呃一个改善程度，尤其是供给这一块吧，确实现在我们在调研过程中也了解，确实这个各不同地区整体全国也都是在推这种这个啊，商改保非居改保 啊。 00:11:37 那么确实有一些项目啊，之前做的一些改造的一些项目可能陆续有一些这个这个纳保的，那确实呃这个入池的项目里面也有一些受这个啊纳保项目的就是。有周边有竞品纳保项目的一个冲击，带来了这个价格上面的一些呃一些一些冲击吧啊。所以我觉得可能后续还是需要关注啊局包括说啊这个上海深圳啊，这边可能市场化保租房的这个啊，这个可能都会有一些潜在竞品的一个这个分流的一些，这个或者说对价格冲击的一些影响啊。 00:12:13 那么公用事业的话呢，这个可能啊，这个我们可可能就是也当然可能之前大家预期可能公用事业，包括供水或者是污水处理等等，那么可能在三季度会迎来这个啊这个呃这个量的一个增加啊。那么嗯我们觉觉得可能是三季度的业绩，应该是会比二季度普遍会要好一点。因为3季3季度这个一个是这个啊汛期，还有一个就是这个台风啊等等，可能对啊部分区域的这个供水啊包括夏季啊，那么整个这个污水的处理啊这个需求啊也会更高啊。 00:12:46 能源的话呢，我们建议啊可能还是要去关注各个区域的一个消纳情况，还有就它的这个呃价格机制的一个变化，尤其是关注部分区域的一个现货价格。那么我们看到现在很多的这个现货价格的话，基本上一天分成九十几个，15分钟一变啊，九十几个时段确实有一些区域出现了一些负电价，那么这个负电价的话呢，确实会对啊这个这个发电需求。发电方供给的发电供给的这个啊产生一些影响啊，就是因为负电价哈，理论上你是不发电是最好的啊，所以这个可能还是要关注区域性的这种现货价，就是电价电价的一些这个变化啊。 00:13:26 当然理论上三季度的啊，电价的一个需求啊，应该是会迎来一个高峰啊。 00:13:33 那么呃这个是我们对这个整个这个，或者说呃C端板块为主的防御性板块Q3的一个大概的一个预期吧。 00:13:41 那另外我再简单说一下对当前这个市场吧，那么其实确实呃经历这个现在又已经来，就是又进入到这个全收益指数进入到950点以下啊。那么确实市场又经历了一波深调， 00:13:56 那调整到现在的话，我们看上去现在派息率的话，基本上呃产业园的派息率基本上是在这个呃5个点到7