公募REITs 26Q2业绩分析及26Q3展望：C端稳健、B端承压、结构分化

——公募REITs 26Q2业绩分析及26Q3展望 证券分析师：彭文玉A0230517080001朱敏A0230524050004任奕璇A0230525050002 研究支持:陈榕杰A0230125080001联系人:陈榕杰A0230125080001 摘要 ◼26Q2，消费/保租房/IDC仍稳健增长、能源则显著恶化，产园/仓储仍在探底，交通整体偏弱。消费收入与EBITDA维持同比高增，但Q2受春季高基数影响，环比有所回落；保租房受益于应届生集中租赁需求释放，是唯一实现收入及可供分配金额同环比均正增长的业态；公用事业内部分化，虽整体收入同比增长，但因部分项目回款及供水项目承压，可供分配金额同比回落；能源发电量Q2全线同比下行，基本面恶化明显，所有个券收入及EBITDA均出现同比下滑；交通受车流量减少拖累，业绩整体同比下滑；仓储Q2同比降幅已收窄，环比与Q1基本持平，边际改善初现；产业园经营压力持续加大，整体业绩降幅同比进一步扩大，且所有个券收入均同比下滑；IDC受益于整租需求稳定，收入环比小幅增长，叠加Q1税项调整带来的低基数效应，Q2可供分配金额环比大幅回升。展望26Q3，我们预计仓储及产园量价两侧仍有压力，交通将迎季节性修复，IDC稳健基调不变；保租房/公用/能源均将迎来季节性改善，消费则关注部分项目的招商调改。 ◼消费：经营稳中向好，业绩同比增长。Q2面临消费淡季导致收入及利润环比整体下滑，但出租率普遍在已有高基数下继续环比提升，且业绩同比多数仍保持增长，尤其是租金坪效实现全面正增长。虽Q2社零数据略有承压，随着零售业新政的出炉，后续促消费重心将切换到服务消费。建议关注金茂商业REIT、中海商业REIT等社区级购物中心项目具备向上弹性，关注招商调改、租金提升潜力。 ◼保租房：Q2量价齐升，后续关注局部供给扰动。因毕业季集中租赁需求释放，迎来出租率显著提高，因区位优势显著，全市场租金仍回调背景下，上市保租房项目租金环比企稳或回升，上海地产/华润有巢/城投宽庭REIT业绩显著修复，北保/昌保REIT也已完成新一轮配租，深圳/厦门项目亦持续涨租。预期Q3季节性需求仍将延续，出租率或再提高，但需警惕产业导入/转型区潜在存改供给扰动及新开业竞品招租进度。◼仓储物流：租金压力不减、区域分化加剧。行业上，华南供给持续高位拖累出租率与租金，京沪虽空置率回落但下半年仍有供给冲击，租金拐点尚未到来。项目层面，市场化租赁型租金全线下跌，创近四季新高，出租率修复与租金承压并存，需关注华南去化节奏及新签租金折价幅度；整租型续租利空持续释放，27年集中到期压力仍存，但顺丰REIT续签价格与评估差异较小，估值安全垫及散租项目扰动亦需重点关注。◼产业园：量价尚未筑底，收入同环比普降。产业园REIT量价仍未筑底、收入普遍承压，但收缴率稳步改善，显现边际修复信号。板块内部分 化：联东科创REIT、东久新经济REIT等民营厂房资产量价率先企稳，科投光谷REIT、重庆两江REIT等商务园26Q2收入、EBITDA环比上行；东吴苏园REIT、临港创新REIT等量价齐跌。高供给、弱需求之下，核心城市产业园空置率超30%，25Q1-26Q1租金降幅超10%，预期下半年全国各区域新增供应持续放量，存量竞争加剧，租金整体仍将处于下行通道，板块筑底尚未完成。 ◼公用事业：环保类业绩同比增长，水利继续承压。项目间分化大，两单生态环保项目收入同环比均提升，而供水项目因降雨来水远少于往年导致供水量大幅下降，供热项目则无收入。展望Q3，暑期消费趋旺、高温下食品保质期短、居民及工商业垃圾量/用水量增多将直接利好垃圾及污水处理项目，需注意首创水务REIT深圳项目调价事宜，而供水项目7月的梅汛期降水仍低于常年。 ◼能源：受资源与现货交易影响，多项目量价齐跌。26Q2各底层资产表现显著分化，多数新能源发电项目受资源减弱、电力现货市场规则变动等因素拖累，量价齐跌，天然气项目则价增量跌。分红端，国补回款与管理费时点扰动显著，可供涨跌各半。展望26Q3，用电高峰有望推动需求环比改善，但风电、光伏出力仍受自然条件及电网政策扰动，预期量增价弱，可关注多元资产配置及保供调节价值突出的标的。 ◼交通：延续分化，路网结构为核心变量。中国交建REIT、江苏交控REIT、招商高速REIT同比提升。EBITDA利润率环比修复、同比承压，可供分配金额受成本及养护支出制约普遍走弱。建议关注：经济活力较强且路网短期稳定的长三角、珠三角等区域路段；引流效应持续兑现、分流影响即将消退的路段。 ◼数据中心：整租稳健，税法规则调整致Q2可供大增。当前已上市的两单IDC 26Q2量价维持稳健基调，两单项目收入环比基本持平，南方润泽数据中心REIT上架率小幅提升，因前期税法规则调整使得两单项目26Q1可供分配金额基数低，令26Q2环比大幅增长，但实际业绩并未发生变化。预计IDC板块因电信运营商整租，后续基本面预计仍能保持稳健。 ◼风险提示：需警惕宏观经济波动、产业政策变动、行业复苏不及预期、无风险收益率上行、解禁冲击、底层项目经营业绩下滑等。 主要内容 1.总结：C端稳健、B端承压、结构分化2.消费：经营稳中向好，业绩同比增长3.保租房：Q2量价齐升，上海项目业绩改善大4.仓储物流：租金压力不减、区域分化加剧5.产业园：量价尚未筑底，收入同环比普降6.公用事业：环保类业绩同比增长，水利继续承压7.能源：受资源与现货交易影响，多项目量价齐跌8.交通：延续分化，路网结构为核心变量9.IDC：整租稳健，税法规则调整致可供大增10.风险提示 1.1消费/保租房/IDC仍稳健增长、能源则显著恶化，产园/仓储仍在探底，交通整体偏弱 ◼C端为主的防御性板块：1）消费：收入与EBITDA稳健高增：26Q2同比增速分别为+5.8%、+8.6%，均处最近5个季度高位，可供分派金额季节性回落；2）保租房：量价齐升，尤其是市场招租型。是唯一实现3个财务指标同环比均增长的业态；3）公用事业：分化加剧，环保类同比改善、供水则大幅承压。26Q2整体收入同比+5.5%，因首钢REIT回款问题与水利REIT降水少，板块可供分配金额同比-1.6%；4）能源：发电量同比全线下行。26Q2收入同比下滑超20%，基本面恶化显著。 ◼B端为主的顺周期板块：1）仓储：同比降幅收窄，环比持平。26Q2收入/EBITDA同比-6.7%、-8.4%，较26Q1降幅已收窄，且环比数据均有改善；2）产业园：经营压力加剧。26Q2收入/EBITDA/可供分配金额同比降幅进一步扩大，而可供分配金额环比显著增长，主要是受首农产园REIT与临港产园REIT带动，其余仍在下行通道。3）IDC：运营稳定。可供分配金额受26Q1税项规则调整使得26Q1基数低，致26Q2环比大幅增长；4）交通：车流量减少，业绩同比显著下滑。26Q2收入/EBITDA/可供分配金额均录得同比下滑。 1.2保租房/消费约有9成以上个券收入同比增长，产园/能源板块Q2收入全线下滑 ◼C端为主的防御性板块：1）消费与保租房表现突出，26Q2收入及可供分配金额实现同比增长的个券占比均超75%，但消费受Q1春季行情高基数影响，环比有所回落；2）公用事业亦有约75%个券收入同比正增长，若不考虑供暖项目，则首钢生物质REIT/首创水务REIT增长而绍兴水利REIT下滑。3）能源板块则全面承压，全部个券收入与EBITDA同比下滑，但可供分配金额仍有半数实现增长。 ◼B端为主的顺周期板块：1）从收入/EBITDA/可供分配金额来看，交通业绩同比增长的个券不足半数。2）仓储物流板块中，收入、EBITDA及可供分配金额同比增长的个券比例分别为22%、22%和33%。3）产业园压力最大，多数项目持续下行，26Q2收入全线同比下滑，可供分配金额仅13%的个券实现增长。4）两只IDC-REITs26Q2业绩均取得环比增长。 1.3.1总结及展望：仓储及产园量价两侧仍有压力，交通将迎季节性修复，IDC稳健基调不变但需关注交易面 ◼B端为主的顺周期资产，后续展望如下：1）仓储物流：市场化租赁项目出租率修复与租金下行压力并存，整租型项目则面临续租利空的持续释放；2）产业园：全国各区域新增供应持续放量，存量竞争加剧，租金整体仍将处于下行通道，板块筑底尚未完成；3）交通：三季度货运需求有望回归常态，叠加暑期及中秋假期对客运的提振，板块流量端具备阶段性改善预期；4）IDC：整租模式主导下，已上市项目经营基本面保持稳健，总基调不变，需关注后续解禁等交易面扰动。 B端为主的顺周期板块 仓储物流REITs：26Q2租金压力不减、区域分化加剧。行业层面，华南供给持续高位拖累出租率与租金，京沪虽空置率回落但下半年仍有供给冲击，租金拐点尚未到来。项目层面，市场化租赁型租金全线下跌，出租率修复与租金承压并存，需关注华南去化节奏及新签租金折价幅度；整租型续租利空持续释放，27年集中到期压力仍存，但顺丰REIT续签价格与评估差异较小，估值安全垫及散租项目扰动亦需重点关注。 产业园REITs：高供给、弱需求之下，核心城市产业园空置率依然较高，25Q1-26Q1租金降幅超10%。产业园REIT量价仍未筑底、收入普遍承压，但收缴率稳步改善，显现边际修复信号。板块内部分化：联东科创REIT、东久新经济REIT等民营厂房资产量价率先企稳，科投光谷REIT、重庆两江REIT等商务园26Q2收入、EBITDA环比上行；东吴苏园REIT、临港创新REIT等量价齐跌。华东板块存量竞争激烈，华北新增需求处储备阶段，华南/西南/华中需求无改善，后续租金仍会有下行压力。整租产园需关注大租户退租风险。 数据中心REITs：当前已上市的两单IDC 26Q2量价维持稳健基调，两单项目收入环比基本持平，南方润泽数据中心REIT上架率小幅提升，因前期税法规则调整使得两单项目26Q1可供分配金额基数低，令26Q2环比大幅增长，但实际业绩并未发生变化。预计IDC板块因电信运营商整租，后续基本面仍能保持稳健，但需关注8月可能有部分战略配售解禁对基金流动性的冲击。 交通REITs：26Q2延续分化，路网结构为核心变量，中国交建REIT、江苏交控REIT、招商高速REIT同比提升。EBITDA利润率环比修复、同比承压，可供分配金额受成本及养护支出制约普遍走弱。展望26Q3，货运回归常态，暑期及中秋假期提振客运流量。建议关注引流兑现项目，业绩韧性可期但警惕放量边际收窄，以及前期因改扩建施工车流改道项目，三季度有望修复。 1.3.2总结及展望：保租房/公用/能源均将迎来季节性改善，消费则关注部分项目的招商调改 ◼C端为主的防御性资产，后续展望如下：1）消费：预计Q3业绩稳中有升，可重点关注调改及运营弹性较好的项目，如金茂、中海、首创奥莱、唯品会奥莱REITs等；2）保租房：Q3将迎来应届生毕业季租赁需求的集中释放，出租率有望进一步提升；部分项目前期折扣逐步回收，租金价格或止跌回暖。但需关注部分地区政策调整方向，以及产业仍待导入区域的新增供给与存量改造带来的竞争压力；3）公用事业：暑期消费趋旺，生态环保类项目将迎季节性回暖，最新信息显示供水项目夏季梅汛期降水仍承压；4）能源：用电高峰有望推动需求环比改善，但市场化改革持续推进，电价或进一步趋弱，需关注价格端压力。 C端为主的防御性板块 消费REITs：26H1消费补贴退坡，Q2社零数据承压，促消费政策重心转向零售场景打造与服务体验培育。消费REITs依托精细化运营实现量价齐升，经营表现领跑行业，收入、EBITDA普遍同比改善，华润商业REIT、华夏金茂REIT、中海商业REIT等购物中心类REIT向上弹性突出。预期下半年分子端稳中向好，把握分母端回调配置窗口。 保租房REITs：受益于毕业季集中租赁需求释放，保租房迎来出租率显著提高，且因上市项目区位优势显著，租金较全市场集中式公寓出现超预期企稳或回升。尤以上海市3个项目业绩改善显著，公租房虽不直接受益于季节影响，但北保/昌保已完成最新一轮配