公募基础设施REITs深度专题：年报经营承压分化，估值回落性价比显现

敬请参阅最后一页特别声明 1 本文基于已披露2022年报的20只公募REITs产品，重点针对年报提供的REITs经营业绩、底层项目运营情况、持有人结构变动以及资产最新评估结果等信息进行总结分析；同时对2023年以来国内REITs市场发生的利好事项进行跟踪解读。总结来看，2022年在疫情持续反复、经济下行压力增大等不利因素的影响下，REITs底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，其中高速公路类项目的运营及业绩完成情况明显不佳；展望后续，不同板块基本面分化有望收敛，底层项目经营将回归平稳态势。 2022年REITs底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，高速公路类REITs以及部分成立较早的产业园区类REITs全年业绩显著承压，相比之下仓储物流、环保水务以及2022年新增的保障性租赁住房与清洁能源类型，底层项目运营情况相对稳健，展现出一定的韧性与抗风险能力。 可供分配金额方面，超过三分之二的REITs产品2022年可供分配金额超出发行时的预期水平，除了五只高速公路类型项目以及博时蛇口产园REIT未达成预期外，其余REITs的完成度均超过100%。收益分配方面，截至2023/4/18，共计15只REITs产品已为投资者兑现了2022年度内收益；除高速公路类型外，多数REITs实际分红水平符合预期，对应分派率整体在3%以上（基于2022年初市值计算）。 截至2022年末，各公募REITs的持有人均以机构投资者为主，汇总至各行业类型来看，清洁能源、保租房与产业园区类REITs对应的平均机构投资者占比相对较高，相比之下环保水务类REITs的个人投资者持有份额占比靠前，平均占比为22.61%。纵向对比来看，各REITs的机构投资者持有比例均较2022半年末有所提升。此外，与2022半年末相比，多数REITs前十大流通份额集中度有小幅下降，仓储物流类型整体份额集中度较高，对应占比在50%以上。 整体来看，产权类与特许经营权类REITs的底层资产估值变动符合其自身特性，部分项目出现分化主要由估值模型的参数假设出现调整所致。产权类项目中除博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT有小幅下降外，其余REITs较上年末或发行时均有所提升，增幅整体在2%以内。特许经营权项目估值呈现分化，其中除华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT与鹏华深圳能源REIT外，其余REITs底层资产均较上一评估基准日的估值有不同程度的回落。此外，REITs二级市场在经历了持续的回调后，市场整体估值水平已回落至历史低位，多数REITs估值性价比显现。 今年以来，国内REITs市场利好政策频出，2月中下旬证监会正式启动不动产私募投资基金试点工作，相关《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的发布规范了国内基础设施类资产和不动产的投融资管理，并且将大力促进国内Pre-REITs市场的蓬勃发展。3月上旬，证监会指导交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，进一步丰富了保险资金参与国内REITs业务的途径与角色。3月中下旬，发改委与证监会同步发文，将REITs试点行业范围进一步拓展至百货商场、购物中心等消费基础设施领域，同时进一步完善了项目发行条件、回收资金用途等方面的监管安排，并且明确表示将推动完善配套政策，推动REITs专项立法。 REITs相关政策调整；项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期；二级市场流动性不足；经济冲击等导致项目估值波动；基金治理等风险。 公募基础设施REITs深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 第一部分：2022年公募REITs经营业绩表现 ......................................................... 4 1、 经营业绩分析：高速公路项目业绩显著承压，多数REITs年度可供分配金额超预期................ 4 2、 公募REITs收益分配情况：除高速公路类型外，其余多数REITs实际分红水平符合预期............ 4 3、 底层项目运营情况回顾及展望：22年项目运营表现分化明显，23年基本面有望回归平稳态势....... 5 第二部分：公募REITs持有人结构分析.............................................................. 8 1、 整体结构：机构投资者占比超九成，且持有比例相较2022半年末均有提升....................... 8 2、 流通份额结构：环保水务类型个人投资者占比高，近半数REITs流通份额相对集中................ 9 第三部分：公募REITs估值情况跟踪............................................................... 10 1、 底层资产年度评估情况：估值变动基本符合项目特性，部分项目出现分化由估值参数调整所致..... 10 2、 二级市场估值比价：市场回调态势明显，多数REITs估值已调整至历史低位水平................. 10 第四部分：REITs市场近期热点事件跟踪 ........................................................... 14 1、 不动产私募投资基金拉开帷幕，国内Pre-REITs市场乘势而上................................. 14 2、 保险资管获批开展资产证券化业务，险资参与REITs市场的角色得以丰富....................... 15 3、 REITs市场迎来关键扩容，消费类基础设施纳入试点范围 ..................................... 15 4、 顶层设计持续优化，REITs专项立法提上日程 ............................................... 17 5、 首批扩募项目迎来实质性落地，带动存量REITs实现可持续发展............................... 18 风险提示....................................................................................... 19 图表目录 图表1： 公募REITs 2022年经营业绩表现 .......................................................... 4 图表2： 2022年公募REITs分红情况统计........................................................... 5 图表3： 公募REITs 2022年现金分派率预期值&实际值对比 ........................................... 5 图表4： 产业园区类型REITs 2022年运营情况 ...................................................... 6 图表5： 产业园区类项目2023年运营发展展望（年报披露） .......................................... 6 图表6： 仓储物流类型项目2022年运营情况 ........................................................ 7 图表7： 仓储物流类项目2023年运营发展展望（年报披露） .......................................... 7 图表8： 保租房类型项目2022年运营情况 .......................................................... 7 图表9： 保租房类项目2023年运营发展展望（年报披露） ............................................ 7 图表10： 高速公路类型项目2022年运营情况 ....................................................... 7 图表11： 高速公路类项目2023年运营发展展望（年报披露） ......................................... 8 图表12： 环保水务类与能源类项目2023年运营发展展望（年报披露） ................................. 8 图表13： 公募基础设施REITs持有人结构（份额占比） .............................................. 9 图表14： 流通份额中个人投资者占比 .............................................................. 9 图表15： 2022年末前十大流通份额占流通总份额比.................................................. 9 图表16： 公募REITs底层资产估值情况对比 ....................................................... 10 图表17： 公募REITs上市以来加权价格指数走势 ................................................... 11 图表18： 产权类&特许经营权类REITs价格指数走势 ................................................ 11 公募基础设施REITs深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表19： 不同行业类型REITs价格指数走势 ....................................................... 11 图表20： 产权类REITs历史P/NAV的估值分位数情况 ............................................... 12 图表21： 产权类REITs历史P/FFO的估值分位数情况 ............................................... 12 图表22： 特许经营权类REITs现金分派率测算 ..................................................... 13 图表23： 高速公路REITs历史IRR走势 ........................................................... 13 图表24： 环保水务REITs历史IRR走势 ........................................................... 13 图表25： 清洁能源REITs历史IRR走势 ........................................................... 13 图表26： 优选公募REITs相关信息 ............................................................... 13 图表27： 《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》重点规则 .................................... 14 图表28： 我国Pre-REITs重点要素 ......................................................