慕尼黑办公室焦点2026年第二季度

慕尼黑办公室租赁市场

2026年第二季度，慕尼黑办公室租赁市场持续增长，上半年总吸纳量达32.7万平方米，较去年同期的25.6万平方米显著提升。主要受大型交易和中小型（不超过3000平方米）稳定需求支撑，其中中小型项目占比约47%。上半年主要交易包括苹果公司（2.95万平方米）、JetBrains（2.3万平方米）、E.ON SE（2.15万平方米）等科技及工业相关企业。

市场呈现以下特点：

• 空置率：58.00%
• 核心租金：每平方米每月58.00欧元，平均租金稳定在28.00欧元/平方米
• 需求趋势：持续聚焦中心区域及交通便利地段，现代、符合ESG标准的办公空间最受欢迎，外围老旧物业面临压力
• 租金增长：优质地段及高标准办公空间已出现溢价，核心区域租金上涨空间明显

投资市场概况

上半年投资交易额达11.1亿欧元，同比增长23%，其中办公物业占比近61%。主要交易包括老艺术宫拍卖及市中心核心地段核心资产交易。市场呈现以下特征：

• 交易规模：大型交易仍主导市场
• 资产偏好：核心及核心加级资产仍是主要投资方向，要求稳定长期租金收入和现代化建筑标准
• 其他资产：物流、酒店和混合用途资产投资活跃度提升
• 收益率：核心区域办公室收益率维持在4.3%

市场展望

下半年预计市场将保持稳定态势：

• 租赁市场：科技、工业及知识型公司仍是主要租户，预计全年吸纳量约60万平方米，核心区域优质空间租金将突破每平方米每月60欧元
• 投资市场：受地缘政治不确定性、高利率和融资环境制约，市场仍将保持谨慎选择态势，大型交易仍是主要驱动力，核心区域优质资产仍是投资重点