001 旭日东升会议十四新房库存筑底供给持续收缩20260720 导读

20260720_导读 2026年07月20日20:47 关键词 销售 投资 新开工 竣工 政策 公积金 消费 房企 资金 市场 低能级城市 住宅 利率 自筹资金 商管企业 优质产品力 核心城市LPR 全文摘要 近期发布的房地产行业数据显示，销售、新开工和投资均呈现恶化趋势，低能级城市和表现不佳的房企是主要拖累，即使一线城市销售稍显韧性，行业整体压力依旧。新开工与竣工数据下滑，表明开发商面临资金困境及市场预期悲观。市场期待更多政策支持，如公积金政策放宽及限购限贷可能调整，或将房地产纳入更积极的消费框架。面对行业挑战，分析指出，部分优质房企及采用商业加资产管理双轮驱动的公司可能蕴藏投资机遇，建议投资者关注。 章节速览 对话深入分析了1至6月地产行业数据，指出销售、开工和投资均持续恶化，尤其低能级城市表现更差。尽管整体环境艰难，但一线城市销售表现尚可，新房库存连续四个月减少，显示出积极出清信号。行业面临资金压力大、开发商信心弱等问题，但自筹资金相对稳定，需关注未来政策支持和市场回暖迹象。 l06:11下半年房地产政策乐观展望：公积金贷款与核心城市限购放松对话讨论了下半年房地产市场的政策预期，指出尽管行业增量收缩，但库存去化态势积极。政策方面，预计公积金贷款将在使用场景、提取额度和利率上进一步宽松，且存在利率下调空间。此外，核心城市的限购限贷政策可能放松，以及LPR定向放松的可能性也不排除。整体对政策持乐观态度。 l10:04地产行业迎来政策与市场双利好 近期地产行业受到政策和市场两方面利好，政策上将地产纳入消费框架，有助于减少污名化，增加政策出台空间；市场上，AI和半导体板块的松动使得部分资金流入低配置的地产板块，建议关注优质房企和商业地产双轮驱动企业。 问答回顾 发言人 问：从统计局发布的1到6月的数据来看，当前房地产行业的销售、新开工和投资情况如何？发言人 答：根据六月的数据，整体房地产行业持续恶化。销售方面，六月单月销售面积和销售金额同比分别下降-14%和-14.3%，比百强房企的情况还要差，低能级城市和部分房企表现疲软拖累了大盘数据。累计数据显示，1至6月销售面积同比下滑11.6%，销售金额同比下滑13.6%。一线城市表现相对较好，而二线城市的销售情况则较为低迷。 发言人 问：投资端的数据表现怎样？ 发言人 答：投资端数据显示，开工数据进一步恶化。1至6月新开工累计同比为-23.4%，比1至5月的-22.6%降幅扩大，住宅层面新开工同比为-24.1%。竣工端数据显示，1至6月竣工面积同比为-23.7%，与1至5月数据持平，且随着保交付任务基本完成，未来两年竣工情况仍不乐观。 发言人 问：整体投资额的情况如何？ 发言人 答：受较差的销售和开工数据影响，1至6月投资额累计同比为-18%，较1至5月的-16%降幅有所扩大，住宅投资额同比为-17.8%。这反映出开发商拿地和投资意愿持续减弱，同时建材价格并未明显上涨，对投资的边际增量没有贡献。 发言人 问：到位资金方面有何变化？ 发言人 答：到位资金同比减少约20%，其中自筹资金表现相对较好，国内贷款和个人按揭贷款等数据较弱。国内贷款同比-32%，个人按揭贷款同比-25%，居民在销售持续下降的大环境下，降杠杆意愿增强，更倾向于使用自有资金购房，减少按揭贷款使用。 发言人 问：当前行业库存情况如何？ 发言人 答：尽管行业环境艰难，但新房库存处于持续出清状态。自三月以来，新房库存已连续四个月减少， 发言人 问：对于下半年及三季度的地产政策展望是怎样的？ 发言人 答：下半年及三季度，地产政策有望从务实的角度出发，比如公积金政策的宽松。更多城市可能会放宽公积金使用场景，提高提取额度，降低利率，以吸引居民使用公积金贷款，尤其是在低利率环境下。此外，公积金贷款利率存在潜在下调空间，因为公积金中心的息差较大，有能力进一步降低利率。 发言人 问：下半年政策场景中，有哪些针对地产市场的积极变化和潜在的放松措施？ 发言人 答：下半年政策场景中，积极变化包括核心城市的限购限贷政策可能有所放松，以及全国层面LPR存在定向放松的可能性。尽管目前市场对这两方面的期待不大，但我们认为这些放松措施并非不可能，并且在当前时点，对于政策持乐观态度是有必要的。 发言人 问：近期关于房地产的积极变化有哪些具体体现？ 发言人 答：近期积极变化体现在消费十五规划中专门有一部分章节讨论房地产，将地产纳入整体消费框架，这是对房地产从投资属性向消费属性转变的重大认知提升。这不仅有助于消除房地产的污名化，还可能使未来对地产的刺激政策更倾向于消费路径，增加政策出台的想象空间和难度，形成增量利好。 发言人 问：地产板块在市场中是否有所改善，有哪些可能的资金流入机会？在当前市场环境下，有哪些具体的地产投资标的建议？ 发言人 答：自六月底以来，AI和半导体领域的抱团出现松动，这为地产板块带来了增量资金的关注和配置机会。目前，公募基金对地产行业的配置量极低，仅0.4%，因此即使是很小比例的资金流入，对于地产市场来说也具有重要意义。建议领导们积极关注地产板块可能出现的反弹行情。我们推荐关注两条主线。首先，优质房企方面，强调产品力和城市布局，如中国金茂、华润置地、绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等，因其优质的产品力甚至比优质的地段更重要。其次，建议关注商业地产双轮驱动的企业，如华润置地、龙湖集团、新城控股等，这类企业通过商业提供稳定现金流和利润，资管贡献利润弹性，具有较好的投资表现潜力。