033 新房库存筑底供给持续收缩20260719

00:00:00 好的，各位投资者大家早上好，那么感谢大家接入到我们的这样会议。那么我是开源证券地产建筑首席祁东。 00:00:07 那么今天的话，我们想就着最近刚发布的统计局的1~6月的数据，那么更新一下我们对行业目前的一个观点。因为我们现在这个也开始对板块越来越积极了。那么从上一次的量话会议到现在差不多一周多，我们的上次电话会议也是提示各位领导，那么在这个位置的话，地产可以看一看。那么近期的话，我们也是看到有增量的这个积极的信号啊。那么首先我们还是先汇报一下这个数据啊，那么应该来说从6月的数据的情况来看的话，呃，整体一句话就是数据还在持续的恶化啊。那么我们不论是看销售新开工还是投资啊，那么都比1~5月的情况要更差。 00:00:50 那么首先看一下销售啊，那么6月单月的销售面积和销售金额同比分别是-14和。-14.3和-13.9啊，那么应该来说这样的一个销售数据的话，是比我们百强房企的情况还要再差的。那么这也可以体现出来低能级城市和呃这个呃较差的一些房企，那么表现是比整个的这个百强房企更差一些的，所以拖累了整体大盘的数据还在往下走啊。那么这个从呃因为6月份单月的数据比较差，所以说也是拖累了累计数据啊。那么到六一到六月累计的话，我们的销售面积是同比-11.6，那么这个销售呃金额是同比-13.6啊。那么应该来说数据整体来说都比较的呃差啊。 00:01:44 那么从我们跟踪的重点城市的表现来看的话，实际上今年一线城市卖得还是不错的啊。 00:01:52 我们按照新房成交面积口径的话，我们在今年的前24周，一线城市的新房成交面积的同比增速是-1.9啊，那么二线城市是-9.1，其实还是可以的啊，所以说的话，我们觉得这个拖累的话，更多的还是受呃低能级城市的这种拖累啊。 00:02:15 那第二个呢，就是我们看一下这个投资端的这个数据，就是我们看到呃开竣工和这个呃地产投资的数据，那么应该来说开工的数据也在恶化啊。那么这个呃6月的这个1~6月的新开工的话，是累计同比是-23.4，那么这个降幅的话，也是比1~5月-22.6的降幅呢进一步的扩大，那么住宅层面也没有太多的改善啊， 00:02:42 那么住宅是新开工是同比-24.1啊。那么这个数据呢，基本上如果我们去看开工的话，跟今年的宅地成交基本上是呃接近的啊。那么我们跟踪的万德322层的住宅用地的成交，今年上半年是同比-23啊。那么目前从开发商这一端来看，本身资金压力较大啊，那么叠加对后市的预期和回款。 00:03:09 的信心都比较弱呃，从拿地到开工的这个链条呢还是在持续的这个收缩啊。那么从竣工端来看的话，今年1~6月同比是-23.7啊，那么跟1~5月的数据是差不多的啊。那么这个伴随着过往两年保交付的这个任务基本上完成啊。那么目前来看呃，开工和竣工呢就呈现一个一一对应的关系啊，所以往未来两年看的话。啊整个的进攻这边的话还是不乐观啊。 00:03:43 那么最后一个就是我们看一下投资啊，因为整个比较差的这样的一个销售和开工的数据，最后传导到整体的投资表现上， 00:03:52 就是1~6月的投资额的话是累计同比-18啊。那么这个降幅的话是在1~5月-16的基础上进一步的走阔啊。那么住宅的话跟其他的差不多，住宅的话是-17.8啊。那么？啊这个反映出来的话，整个的呃开发商不论是拿地还是投资的意愿都在持续地减弱啊。而且地产相关的嗯这个消费建材基本上没有太明显的涨价，包括像水泥螺纹啊这个玻璃等价格都处在一个低位啊，所以说价格因素也没有贡献投资这儿的一个边际的增量啊。 00:04:33 所以说我们去看投资的话，基本上呃，跟呃投资额和面积的降幅是差不多的啊。那么这个从到位资金来看啊，也是同比有一个20个点的下降啊。那么相对来说的话，这个从各项 到位资金里面的话，呃反而是自筹资金啊和这个自筹资金表现相对好一些啊。 00:04:56 那么来自于国内贷款啊，这个按揭贷款等方面的这个数据呢都比较弱啊。那么像国内贷款的话就主要是以开发贷为主，那么是同比-32，那么个人按揭贷款是-25啊。那么这个也是跟大家的体感类似的啊，就是说今年目前来看整体的销售还在降。那么在这样的一个大环境下，居民降杠杆儿的意愿更加的强烈啊，那就表现为即使愿意买房也更愿意使用自有资金啊，减少按揭贷款的使用啊。 00:05:29 所以说的话，我们可以看到整个的这个降幅的话还在扩大。 00:05:35 所以说我们觉得目前来看，整个的行业是处在一个相对比较呃，客观来说比较艰难的这样的一个环境啊，但是我们也要开始去呃看到一些呃积极的信号啊，那么我们觉得整个的从。 00:05:50 这个库存的情况来看的话，是在持续的出清的啊那么。如果我们去看这个新房库存来看的话，那么其实从3月以来的话啊，这个已经连续4个月减少了啊，那么这个在售面积这一块儿的话，已经较2月的峰值啊下降了约5%啊。那么呃这个是我们看到的一些积极信号，就是说虽然行业的情况客观来说不是很乐观啊，从增量这一块儿来看的话，是在持续的收缩，但是的话，因为供给收缩的比啊这个。供给收缩得更快啊， 00:06:30 所以说的话整个的呃库存这块儿的话还是在一个去化的一个状态啊。 00:06:36 那么往下半年看，我们觉得在当今时点也要看到一些呃积极的信号。那么第一个呢就是数据非常的差啊，那么这个我们觉得本身也是倒逼政策出台的这样的一个逻辑，我们觉得往三季度看，地产的政策可以往两方面去畅想啊，第一块儿呢就是比较务实的公积金的相关政策。我们觉得未来会有更多的城市在公积金的使用的场景啊，公积金的提取额度啊，公积金的利率这几块儿呢做进一步的宽松。 00:07:07 那么目前来看，在居民呃主动缩表的一个大背景下，那么公积金贷款以其相对比较低的利率呢，成为一个非常呃有有用的这样的一个加杠杆的工具啊。居民还是居民，其实对于公积金贷款这样的一个2.6的这样的一个利率呢，还是相对比较容易接受的啊，它比我们的目。目前的商贷呢大概要低40~50个BP啊，那么所以说的话，公积金贷款我们觉得后续还会继续推啊，那么居民使用这样的一个贷款呢，我觉得还是更便利，而且从我们。 00:07:42 主流的啊，核心一二线城市来看，目前公积金贷款的这个利率呢，基本上跟这个。这个一二线城市，特别是我们的二线城市啊，它的这个租金回报率是接近的啊。所以在这样的一种前提下啊，我们说居民使用公积金贷款的话，它是没有太多的负担啊，或者说没有太大的这样的一个压力的啊。 00:08:08 那么这是第一块儿公积金，那么第二块儿呢，就是我们觉得公积金贷款这个利率的话啊，我们觉得也是存在潜在下调的空间的。目前从这个公积金中心的息差我们可以做一个大致的测算啊，那公积金中心它的这个按这公积金贷款的利率是2.6，目前截止到2024年末，公积金贷款的不良率是5个BP，非常的低。他们的负债成本是基本上是按照一年期的存款1.3~1.5不等。即使我们按照比较高的1.5去测算，他们的息差有110个BP，那么剔除掉5个BP的不良，还有105个BP。 00:08:49 那么公积金中心因为它是一个事业单位啊，它的整体的运营费用的话是在我们的财政口径之内的啊，所以说它没有太多的管理费用的压力啊。所以目前来看，公积金中心这105个BP的息差呢还是非常的丰厚的啊。所以我们觉得在这样的一种情形之下的话啊，那么他们还是有着比商业银行更有能力去降息啊。 00:09:13 所以我们觉得往后来看这个公积金贷款啊，除了扩场景提额度啊这个之外的话，我们觉得降利率也是一种潜在的政策的抓手。 00:09:25 那么这是第一块儿，我们刚才汇报的啊，下半年的政策政策畅想。那第二块儿呢，我们觉 得可以想象的呢，就主要是呃来自于核心城市的放限购限贷啊呃限购啊，那么以及我们从全国来看，LPR是不是有可能性的定向的去做一定的放松啊。当然市场目前对我们最后讲的这两块儿，一个是核心城市的放松，一个是LPR的放松呢，目前还没有太多的期待啊，但是我们觉得这个也是可以嗯，不是不排除它的可能性的啊，所以我们觉得在当前时点啊，对于政策不妨乐观一点。那。 00:10:06 呃，第二块儿我们觉得近期对于地产的这个积极变化呢，就是除了刚才我们说的数据差倒逼啊政策之外呢。第二块儿呢，就是我们可以看到啊，非常大家也非常欣喜地发现， 00:10:17 近期的这个消费的十五五规划呢，也是专门有一部分章节呢是用来讲述房地产的啊。那么这里的话，我们觉得也是把地产纳入到整体大的这个消费的框架，我们觉得这个是一个非常有意义的事情。因为过去这么多年啊，房地产一直是被这个污，我们觉得有点污名化的这种感觉啊，就是它更多的是跟投资啊，不论是来自这种这种社会整体的投资，还是说居民段的这种投资性的购房啊，它整体来说的话，它更多的是跟一种投资相。强绑定强挂钩啊。 00:10:56 但是这一次的这个消费的十五五规划呢，应该来说是给地产证明了啊，那么把它放到跟消费在一起啊，那么放在一种呃定义类似于这种呃超长周期的耐用消费品啊。那么从这样的一个属性出发的话，我们觉得往后对地产的一些啊刺激的话，那么就可以跟着啊消费去放在一起啊，我们觉得这样的话，这个是更加的积极一些了啊。 00:11:23 那么在这种情况下，我们理解不论是中央还是地方政府去出台一些政策，那么它就不需要再与过去的啊我们说啊传统的一些部门做做绑定啊，那么更多的可以走消费的路径。我们觉得呃出台政策的难度啊，还有这个政策的这种想象空间呢，也可以更大啊， 00:11:43 所以我们觉得呃，这一块的话，我们觉得也是一块儿增量的利好。那么这个是我们说对政策，刚才我们汇报了两块儿啊想象的这个空间啊。那么最后一个就是我们想补充汇报一下，就是说从市场的交易风格啊，那么从6月底以来到现在啊，那么整个的市场应该来说 AI和半导体这块呢，出现了一些啊抱团的松动啊。那么我们觉得在这样的一种情况之下，地产作为一个低配置啊低关注度的这样的一个板块儿啊，那么我们觉得啊，会获得一小部分增量资金的认可和配置，那么这一小部分呢，对于地产现在的这个盘子来说已经非弥足珍贵啊。 00:12:26 目前地产这块的话，整体的啊这个是。公募基金的配置量的话只有0.4%啊，配置比例非常低。所以说一旦有这个一点点说的比较热的AI半导体切出来，我觉得这个虽然对于AI和半导体来说啊，这一点点量不是很重要，但是对于地产来说他们已经非常重要了。所以我们觉得在这个时点当前时点，我还是建议啊，各位领导可以积极关注地产的这样的一个呃反弹的这样的一个机会啊。 00:12:59 那么从标的上我们建议关注两条主线啊，第一条还是推荐优质产品力、优质城市布局的优质房企啊。那么因为网销品的逻辑切之后呢，能不能做出好产品，那么对于消费者选取啊这个楼盘来说就非常的重要了啊。那么我们觉得在当前时点，优质的产品力啊甚至比优质的地段更加的重要啊。那么这一点的话，我们更加推荐像这个中国经贸华润置地啊，绿城中国啊，建发国际集团啊啊这个啊，中国海外发展、保利发展、招商蛇口的这些优质房企。 00:13:42 那第二块儿呢，我们认为主要就是沿着啊公说叫商业加地产双轮驱动，未来我们认为是商业加资管双轮驱动的这些优质。这个商管企业包括像华润置地啊，这个龙湖集团、新城控股等等，我们觉得这一块的话就是商业提供稳定的现金流和利润，资管贡献利润弹性啊。那么以这块的话是也我们觉得也是有一个不错的表现啊，那么主要是我们说未来看好这两个方向。 00:14:15 那么这个啊，感谢各位领导的这个聆听啊，那我们今天这个呃电话会议的汇报就到这儿为止啊，如果各位领导有关于我们观点的进一步的啊沟通和更新需求，欢迎跟我们开源证券地产团队联系，或者跟我们开源证券的销售团队联系啊。谢谢各位领导，那我们的汇报就到这儿结束，谢谢大家。