033 新房库存筑底供给持续收缩20260719 导读

2026年07月19日19:26 关键词 销售 投资 新开工 竣工 政策 公积金 消费 房企 资金 市场 积极 库存 利率 贷款 配置 优质 布局 现金流 利润 反弹 全文摘要 中国房地产行业近六个月的数据表明，销售、新开工和投资等关键指标持续下滑，低能级城市和表现不佳的房企对整体数据构成拖累，尽管一线城市销售相对稳健，行业整体仍面临挑战。投资意愿不强，价格因素未显著促进投资，行业库存持续消化，为政策调整提供了空间。预计政策面可能迎来积极变化，包括公积金政策的放宽、限购限贷的适度调整，以及将房地产纳入消费规划，旨在促进市场健康发展。此外，市场资金可能从AI和半导体等领域转向房地产，为行业注入新活力。建议投资者关注具备优质产品力和双轮驱动（商业+资管）模式的房企，如一些龙头公司，尽管行业环境复杂，但仍可寻找反弹机会。 章节速览 l00:00地产行业现状与积极信号分析 对话深入分析了1至6月地产行业数据，包括销售、新开工和投资的恶化情况，以及一线城市相对较好的表现和低能级城市的拖累。尽管行业面临挑战，如资金压力和预期减弱，但库存持续出清显示积极信号。未来展望中，竣工和投资仍不乐观，但自筹资金表现较好，按揭贷款使用减少反映居民降杠杆意愿增强。 l06:36下半年地产政策乐观展望：公积金宽松与利率下调 对话中提到，下半年地产政策可能在公积金使用场景、提取额度、利率方面进一步宽松，尤其是公积金贷款因其低利率优势，有望持续推广。同时，公积金中心因息差丰厚，未来存在利率下调空间。此外，核心城市限购限贷放松及全国LPR定向放松也存在可能性，建议对政策保持乐观态度。 l10:04地产行业迎来政策与市场双利好 近期地产行业受到政策和市场两方面利好，政策上将地产纳入消费框架，有助于减少污名化，增加政策出台空间；市场上，AI和半导体板块的松动可能为地产带来增量资金，建议关注优质房企和商业加资管双轮驱动企业。 问答回顾 发言人 问：对于当前房地产行业的现状，有哪些积极的信号？ 发言人答：尽管行业情况不乐观，但库存方面呈现积极趋势。新房库存自三月以来连续四个月减少，截至6月已较二月峰值下降约5%。此外，下半年政策面有望迎来积极信号，例如公积金相关政策可能会进一步放宽，包括扩大公积金使用场景、提高提取额度、降低利率等，以刺激居民购房需求。 发言人 问：从统计局发布的1到6月的数据来看，当前地产行业的销售、新开工和投资情况如何？投资端的数据情况如何？ 发言人答：根据六月的数据，整体地产行业的情况仍在持续恶化。销售方面，六月单月销售面积和销售金额同比分别下降了14%和14.3%，这一表现比百强房企还要差，低能级城市和部分房企的表现拖累了大盘数据。累计数据显示，1到6月销售面积同比下滑11.6%，销售金额同比下滑13.6%。从重点城市表现看，一线城市销售相对较好，而二线城市的销售情况则相对较差。投资端的数据同样表现不佳。新开工数据进一步恶化，1到6月累计新开工同比为-23.4%，住宅层面新开工同比为-24.1%。竣工端数据也未见明显改善，1 到6月竣工面积同比为-23.7%，与1到5月数据持平。这意味着未来两年竣工方面形势依然严峻。 发言人 问：投资总额及投资额的降幅情况怎样？ 发言人答：由于较差的销售和开工数据，投资表现也相应下滑。1到6月的投资额累计同比为-18%，降幅较1到5月的-16%有所扩大。住宅投资同比为-17.8%，显示出开发商在拿地和投资上的意愿持续减弱，同时建材价格未出现明显上涨，也未对投资带来边际增量。 发言人 问：目前房企到位资金的情况怎么样？ 发言人答：到位资金整体呈同比下降趋势，下降幅度为20%。其中，自筹资金表现相对较好，国内贷款和个人按揭贷款等数据则较弱。国内贷款同比-32%，个人按揭贷款同比-25%，反映出在销售持续下降的大环境下，居民降杠杆意愿增强，更倾向于使用自有资金购房，减少按揭贷款使用。 发言人 问：公积金贷款利率是否存在下调空间？ 发言人答：目前公积金贷款利率较低，且不良率极低，公积金中心的负债成本相对较低，息差丰厚。因此，公积金贷款除了进一步扩展现有额度外，也存在潜在下调利率的空间，这将成为未来政策调整的一个抓手。 发言人 问：对于下半年房地产政策的展望，您认为有哪些可能的积极变化？ 发言人答：下半年房地产政策可能的积极变化主要包括两个方面。一是核心城市的限购限贷政策可能会有放松的空间；二是全国层面，LPR存在定向放松的可能性。虽然目前市场对这两个方面的期待有限，但我们认为这些放松措施并非不可能，因此在当前时点，对于政策方面可以保持乐观态度。 发言人 问：近期关于房地产在国家消费十五规划中的地位有何变化？在当前环境下，您推荐的地产投资主线有哪些？ 发言人答：近期的一个积极变化是消费的十五规划中专门有一部分章节讨论房地产。这标志着房地产被正 式纳入整体消费框架，从过去被看作是投资工具转变为一种超长周期耐用消费品的属性。这一转变将使未来对地产的刺激措施能够与消费相结合，使得政策制定的难度和想象空间更大，从而形成增量利好。推荐的地产投资主线有两条。首先，优先考虑优质产品力和优质城市布局的房企，因为当前消费者在选择楼盘时更加看重产品质量。在此方面，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、保利发展和招商蛇口等优质房企。其次，看好商业加地产（或资管）双轮驱动或未来将是商业加资管双轮驱动的优质商管企业，如华润置地、龙湖集团和新城控股，这类企业通过商业提供稳定现金流和利润，资管贡献利润弹性，有望带来不错的收益表现。 发言人 问：市场交易风格上，为什么地产板块可能会获得增量资金的关注？ 发言人答：自六月底以来，AI和半导体领域的抱团出现松动，这为其他板块，如地产，创造了机会。目前，公募基金对地产行业的配置量极低，仅为0.4%。当部分资金从热门领域如AI半导体流出后，即使对于这些领域的影响有限，但对于地产板块而言，少量的资金流入就已经非常珍贵，足以引发市场的反弹行情。因此，建议各位领导积极关注地产板块的反弹机会。