行业点评报告：新房库存筑底，开竣工深度调整未见拐点

房地产 2026年07月16日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少 国家统计局发布2026年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.01亿平，同比-11.6%（1-5月-10.8%），其中商品住宅销售面积同比-12.4%；1-6月商品房销售额3.79万亿元，同比-13.6%（1-5月-13.5%），其中商品住宅销售额同比下降13.7%；1-6月商品房销售均价9453元/平，同比-2.3%，环比+0.8%。2026年6月，全国商品房销售面积和金额分别同比-14.3%和-13.9%，环比降幅有所扩大。新房库存自3月以来已连续4个月减少，较2月末峰值下降约4.6%。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-1.9%、-9.1%、-35.1%，一线城市市场表现更具韧性；其中7月前两周重点城市成交同比-0.7%（一线+20.3%），进入淡季后成交仍疲软。 数据来源：聚源 相关研究报告 拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩 《高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放—行业点评报告》-2026.7.15 2026年1-6月，全国房屋新开工面积2.32亿平，同比-23.4%（1-5月-22.6%），其中住宅新开工同比-24.1%。我们跟踪的Wind322城2026年1-6月宅地成交面积同比-23%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-6月，房屋竣工面积1.72亿平，同比-23.7%（1-5月-23.4%）。2026年6月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-26.0%、-25.0%，投资与开工的持续低迷，反映了供给侧的系统性收缩，从中长期看有利于市场供需再平衡。 《单周成交保持增长，云南和晋江出台 购 房 补 贴 政 策—行 业 周 报 》-2026.7.12 《天津、海南优化公积金政策，核心城 市 土 拍 热 度 延 续—行 业 周 报 》-2026.7.5 开发投资额降幅扩大，资金端压力未见明显缓解 2026年1-6月，房地产开发投资额3.81万亿元，同比-18.0%（1-5月-16.2%），其中住宅开发投资额同比-17.8%，投资端与销售端增速差扩大至4.4pct，反映量价收缩导致投资意愿下降的反馈仍在持续。1-6月，房地产开发企业到位资金4.02万亿元，同比-20.2%（1-5月-19.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%（1-5月-28.7%、-13.0%、-16.1%、-28.0%），国内贷款降幅持续扩大，房企销售回款资金降幅收窄，“销售回款难”与“融资渠道窄”双重困境持续。 投资建议 整体来看，2026上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中。新房库存持续下降表明市场需求端正在缓慢修复，去库存政策效果开始显现。投资端加速探底，房企资金压力未减，市场内生修复动力仍弱。展望下半年，在政策端去库存、控增量的基调下，叠加低基数效应，市场回稳的趋势有望延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。 目录 1、单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少.....................................................................................................................32、拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩.............................................................................................................................43、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降.........................................................................................................................54、国内贷款资金降幅扩大，资金端压力未见明显缓解.............................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2026年1-6月商品房销售面积同比下降11.6%................................................................................................................3图2：2026年1-6月商品房销售金额同比下降13.6%................................................................................................................3图3：2026年1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.1%、-10.7%、-12.2%、-21.2%..3图4：2026年6月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-2.2%、-8.7%、-8.2%....................4图5：2026年1-6月房地产开竣工面积分别同比下降23.4%和23.7%.....................................................................................4图6：2026年1-6月房地产开发投资额同比下降18.0%............................................................................................................5图7：2026年1-6月房地产开发企业到位资金同比下降19.0%................................................................................................5图8：2026年1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%............................................................................................................................................................................................................6 1、单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少 国家统计局发布2026年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.01亿平，同比-11.6%（1-5月-10.8%），其中商品住宅销售面积同比-12.4%；1-6月商品房销售额3.79万亿元，同比-13.6%（1-5月-13.5%），其中商品住宅销售额同比下降13.7%；1-6月商品房销售均价9453元/平，同比-2.3%，环比+0.8%。2026年6月，全国商品房销售面积和金额分别同比-14.3%和-13.9%，环比降幅有所扩大。新房库存自3月以来已连续4个月减少，较2月末峰值下降约4.6%。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-1.9%、-9.1%、-35.1%，一线城市市场表现更具韧性；其中7月前两周重点城市成交同比-0.7%（一线+20.3%），进入淡季后成交仍疲软。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩 2026年1-6月，全国房屋新开工面积2.32亿平，同比-23.4%（1-5月-22.6%），其中住宅新开工同比-24.1%。我们跟踪的Wind 322城2026年1-6月宅地成交面积同比-23%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-6月，房屋竣工面积1.72亿平，同比-23.7%（1-5月-23.4%）。2026年6月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-26.0%、-25.0%，投资与开工的持续低迷，反映了供给侧的系统性收缩，从中长期看有利于市场供需再平衡。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降 2026年1-6月，房地产开发投资额3.81万亿元，同比-18.0%（1-5月-16.2%），其中住宅开发投资额同比-17.8%，投资端与销售端增速差扩大至4.4pct，反映量价收缩导致投资意愿下降的反馈仍在持续。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、国内贷款资金降幅扩大，资金端压力未见明显缓解 1-6月，房地产开发企业到位资金4.02万亿元，同比-20.2%（1-5月-19.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%（1-5月-28.7%、-13.0%、-16.1%、-28.0%），国内贷款降幅持续扩大，房企销售回款资金降幅收窄，“销售回款难”与“融资渠道窄”双重困境持续。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 整体来看，2026上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中。新房库存持续下降表明市场需求端正在缓慢修复，去库存政策效果