033 新房库存筑底供给收缩 地产行业投资更新 20260719

发布时间：2026-07-19 一、核心要点 1. 开源证券地产建筑首席齐东分享2026年1-6月统计局数据更新地产行业观点，当前对板块逐步转为积极，上周已提示关注地产板块，近期出现增量积极信号 2. 行业数据整体走弱：6月单月销售面积同比降14%、销售金额同比降14.3%，较百强房企表现更差，拖累大盘；1-6月累计销售面积同比降11.6%、销售金额同比降13.6% 3. 城市层面，今年前24周一线新房成交同比降1.9%、二线同比降9.1%，主要拖累来自低能级城市 4. 投资端数据恶化：1-6月累计新开工同比降23.4%（住宅降24.1%），较1-5月降幅扩大；上半年宅地成交同比降23%，房企资金压力大、预期弱，拿地到开工链条持续收缩 5. 竣工端1-6月同比降23.7%，与1-5月持平，伴随往年保交付任务完成，开工与竣工呈对应关系，未来供给端仍不乐观 6. 地产投资方面，1-6月累计投资额同比降18%（住宅降17.8%），降幅较1-5月扩大，反映房企拿地、投资意愿减弱；相关建材价格处于低位 7. 房企到位资金同比降20%，国内贷款（含开发贷）同比降32%，个人按揭贷款同比降25%，居民主动缩表，买房更愿用自有资金，减少按揭贷款使用 8. 积极信号：新房库存自2026年3月起连续4个月减少，在售面积较2月峰值降约5%，供给收缩快于需求收缩，库存处于去化状态二、投资线索 1. 政策层面，三季度或有多项政策优化：一是公积金政策宽松，包括扩大使用场景、提高提取额度、降低利率，当前公积金利率2.6%，较商贷低40-50个基点，公积金中心息差丰厚有降息空间；二是核心城市放松限购限贷；三是不排除LPR定向放松可能 2. 消费15规划将地产纳入超长周期耐用消费品，与消费绑定，过去地产多与投资绑定，此次调整或降低政策出台难度，扩大政策想象空间 3. 资金层面，6月底以来AI半导体抱团松动，地产配置比例低，或获部分增量资金关注，建议关注地产反弹机会 4. 标的主线：一是优质产品力、优质城市布局的房企，推荐中国海外发展、华润置地、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口；二是商业加地产/资管双轮驱动的商管企业，推荐华润置地、龙湖集团、新城控股三、风险与关注 1. 行业销售、投资、新开工等数据仍在走弱，去化压力未完全缓解2. 居民购房意愿低迷，按揭贷款数据持续走弱，消费属性落地进度待观察3. 政策出台节奏及效果未明确，地产板块资金关注度仍有限