房地产行业周报：7月新房销售持续筑底，房贷利率有望下降

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（8.12-8.18）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6%，沪深300指数涨跌幅为-2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.4%和-3.8%。 本周土地成交规模环比上升同比下降，土地市场延续低迷趋势。本周（8.12-8.18）全国300城宅地成交建面539万㎡，单周环比+22%，单周同比-23%，平均溢价率5%。深圳市光明区成交首宗限售价突破5万/㎡地块。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面21988万㎡，累计同比-25%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同比下降，环比上升，总体成交规模维持7月以来的低位。本周（8.12-8.18）35个城市商品房成交合计287万平米，周环比+8%，周同比-22%。其中：一线城市周环比+26%，周同比-20%；二线城市周环比+2%，周同比-17%；三四线城市周环比+10%，周同比-64%。 本周二手房成交同环比均略有上升，总体成交规模维持低位。本周（8.12-8.18）15个城市二手房成交合计158万平米，周环比+4%，周同比+1%。其中：一线城市周环比+7%，周同比-10%；二线城市周环比-5%，周同比-2%；三四线城市周环比+155%，周同比+79%（扬州市二手房成交数据出现极大值）。 7月新房销售持续筑底，支持性政策有望加速落地。8月15日，国家统计局发布2023年1-7月份全国房地产市场基本情况：经追溯调整后，1-7月商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%；7月单月商品房销售额7358亿元，同比下降19.3%。1-7月商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%；7月单月商品房销售面积7048万方，同比下降15.5%。8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：从新房价格指数看，7月全国70城的新房价格指数环比下跌0.2%，连续2个月下跌，其中一线城市环比继续持平，二线城市环比由持平转为下降0.2%，三线城市环比下降0.3%，降幅扩大0.2个百分点。从城市数量看，7月有20城新房价格环比上涨，较6月减少11城；有49城环比下跌，较6月增加11城。我们认为销售数据的颓势有望促进各地支持性政策的加速落地。 MLF超预期下调，后续五年期以上LPR有望跟降，房贷利率将进一步下降。8月15日，央行开展2040亿元逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，其中MLF下调15个基点，MLF利率降至2.5%。由于央行最近一次调降MLF是在6月，仅两个月后8月MLF利率再次迎来调降，间隔时间之短超出市场预期。根据“LPR=MLF利率+加点”的传导机制，随着本次MLF利率下调，8月的LPR将大概率随之下调，对应的房贷利率亦有望进一步下降，助力降低购房成本，提振购房需求。目前金融端的支持性政策正逐步落地，后续各地有望因城施策加速出台各类需求端支持政策，形成政策组合拳，进一步加快推动销售市场的复苏回升。 日前国家统计局公布的7月新房销售额、销售面积、价格涨跌情况等数据均表现承压。目前销售市场正持续筑底，金融端下调房贷利率箭在弦上，更多需求端支持性政策有望加速落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 7月新房销售持续筑底 ............................................................................ 4 房贷利率有望进一步下降.......................................................................... 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 5 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 7 二手房成交.................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期..................................................................... 10 地产行业政策和新闻............................................................................. 11 地产公司动态................................................................................... 13 物管行业政策和新闻............................................................................. 13 物管公司动态................................................................................... 14 行业估值....................................................................................... 14 风险提示....................................................................................... 15 图表目录 图表1： 7月商品房销售额同比-19.3%.............................................................. 4 图表2： 7月商品房销售面积同比-15.5%............................................................ 4 图表3： 7月各能级城市的新房价格指数均环比下跌.................................................. 4 图表4： 7月新房价格环比下跌的城市49个，上升的20个............................................ 4 图表5： 申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 ....................................................... 5 图表6： WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序....................................................... 5 图表7： 本周地产个股涨跌幅前5名 ............................................................... 5 图表8： 本周地产个股涨跌幅末5名 ............................................................... 5 图表9： 本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ..................................... 5 图表10： 本周物业个股涨跌幅前5名 .............................................................. 6 图表11： 本周物业个股涨跌幅末5名 .............................................................. 6 图表12： 全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................................ 6 图表13： 全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 .............................................. 6 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表14： 2023年初至今权益拿地金额前20房企..................................................... 7 图表15： 40城新房成交面积及同比增速............................................................ 7 图表16： 各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 ................................................ 8 图表17： 各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 ................................................ 8 图表18： 35城新房成交明细（万平方米）.......................................................... 8 图表19： 15城二手房成交面积及同比增速（周）.................................................... 9 图表20： 一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ............................................ 9 图表21： 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ............................................ 9 图表22： 15城二手房成交明细（万平方米）........................................................ 9 图表23： 12城商品房的库存和去化周期........................................................... 10 图表24： 12城各城市能级的库存去化周期.............................................