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公募REITs定期报告：下跌趋势延续，打新吸引力减弱

2026-07-20 山西证券灰灰

REITs市场概况：2026年7月，中证REITs全收益指数下跌3.94%，WIND全REITs指数下跌4.90%，市场总市值降至2358亿元，日均成交5.15亿元，延续自2025年7月以来的下跌趋势。2026年Q1和Q2询价个券分别为2只和12只，募资额分别为56.07亿元和398.80亿元。5月商业不动产REITs启动后发行节奏加快，供给增加导致申购热情下降，6月下旬5只商业不动产REITs有效报价申购倍数仅1-2倍，部分上市产品出现“破发”，打新吸引力减弱。
分板块情况：各板块指数涨跌幅分别为：交通-1.56%、能源+0.31%、生态环保-1.81%、园区-14.68%、仓储物流-11.14%、消费-4.40%、保租房+0.18%、数据中心-4.37%。截至7月17日，19只REITs发布上半年运营数据，保租房、数据中心维持稳健，仓储物流优于产业园区，产业园区分化较大，消费设施出租率有所波动。
REITs指数基金：7月3日至9日，4只被动跟随中证REITs全收益指数的场外ETF基金成立，首发募集金额2.97-3.00亿元，引入增量资金11.96亿元。ETF具有标准化、低成本、分散持仓特征，解决“选品难”痛点，契合中长期资金配置习惯，短期有望带来情绪修复和流动性改善，中长期推动市场专业化、成熟化、机构化发展。
市场预期：7月初国家发改委基础设施REITs项目信息系统对全市场公开，截至7月17日，13个项目已推荐至证监会但尚未申报，金额合计约273亿元。商业不动产REITs试点叠加基础设施REITs申报加速，预计下半年市场估值将继续被申报、新发压制。
风险提示：相关政策超预期、供需失衡、项目经营风险、估值中枢下移等。