公募REITs定期报告：下跌趋势延续，打新吸引力减弱

衍生品研究 下跌趋势延续，打新吸引力减弱 ——公募REITs定期报告 2026年7月20日 衍生品研究/定期报告 投资要点： REITs市场概况 H126中证REITs全收益指数-3.94%，WIND全REITs指数-4.90%，全市场总市值2358亿元，日均成交5.15亿元。REITs市场整体延续了2025年7月以来的下跌趋势。 2026年Q1和Q2询价的个券分别2只和12只，募资额分别56.07亿元和398.80亿元。2026年5月商业不动产REITs启动以来，发行节奏加快，供给增加导致申购热情下降，6月下旬询价的5只商业不动产REITs有效报价申购倍数仅1-2倍。近期部分上市产品出现“破发”，打新吸引力减弱。 资料来源：常闻 相关报告 分板块情况 H126各板块指数涨跌幅分别为-1.56%（交通）、+0.31%（能源）、-1.81%（生态环保）、-14.68%（园区）、-11.14%（仓储物流）、-4.40%（消费）、+0.18%（保租房）、-4.37%（数据中心）。 山证衍生品团队 截止7月17日，19只REITs发布上半年运营数据，整体来看，保租房、数据中心维持稳健，仓储物流相对优于产业园区，产业园区分化较大；消费设施出租率有所波动。 分析师： 崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com 4只REITs指数基金成立 7月3日至9日，4只被动跟随中证REITs全收益指数的场外ETF基金成立，首发募集金额2.97-3.00亿元，为REITs市场引入增量资金11.96亿元。 ETF具有标准化、低成本、分散持仓的特征，解决了“选品难”的痛点，更契合社会居民与机构中长期资金配置习惯。4只REITsETF的成立短期有望带来情绪修复和流动性边际改善，中长期有助于推动REITs市场向更专业、成熟、机构化方向运行。 预期下半年REITs市场估值将继续被申报、新发压制 7月初，国家发改委基础设施RETIs项目信息系统正式对全市场公开。截至7月17日，13个项目已推荐至证监会但尚未启动申报，金额合计约273亿元。商业不动产REITs试点叠加基础设施REITs申报加速，我们预期下半年REITs市场估值将继续被申报、新发压制。 风险提示：相关政策超预期；供需失衡；项目经营风险；估值中枢下移等 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 资料来源：WIND，山西证券研究所 分析师承诺： 本人已在中国证券业协会登记为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本人对证券研究报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规，研究方法专业审慎，分析结论具有合理依据。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位或执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 免责声明： 山西证券股份有限公司(以下简称“公司”)具备证券投资咨询业务资格。本报告是基于公司认为可靠的已公开信息，但公司不保证该等信息的准确性和完整性。入市有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，公司不对任何人因使用本报告中的任何内容引致的损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映发布当日的判断。在不同时期，公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。客户应当考虑到公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。公司在知晓范围内履 何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯公司版权的其他方式使用。否则，公司将保留随时追究其法律责任的权利。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此声明，禁止公司员工将公司证券研究报告私自提供给未经公司授权的任何媒体或机构；禁止任何媒体或机构未经授权私自刊载或转发公司证券研究报告。刊载或转发公司证券研究报告的授权必须通过签署协议约定，且明确由被授权机构承担相关刊载或者转发责任。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此提示公司证券研究业务客户不得将公司证券研究报告转发给他人，提示公司证券研究业务客户及公众投资者慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 依据《证券期货经营机构及其工作人员廉洁从业规定》和《证券经营机构及其工作人员廉洁从业实施细则》规定特此告知公司证券研究业务客户遵守廉洁从业规定。 山西证券研究所： 上海深圳上海市浦东新区滨江大道5159号陆家嘴滨江中心N5座3楼广东省深圳市南山区科苑南路2700号华润金融大厦23楼太原北京太原市府西街69号国贸中心A座28层电话：0351-8686981http://www.i618.com.cn北京市丰台区金泽西路2号院1号楼丽泽平安金融中心A座25层