固收+系列报告之六：固收+的新选择：公募REITs：扩围下的新机遇

固收+的新选择：公募REITs——扩围下的新机遇 核心观点 固定收益专题研究 政策红利持续释放，横向扩容，纵向深化。公募REITs自2020年启动以来，国家发改委会同证监会持续推动公募REITs市场扩围扩容，实现从传统基建向多元资产的破圈，初期将仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等纳入发行范围；后续又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。目前，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。近期，国家发改委正积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、商业办公设施等更多资产类型。从市值占比来看，当前REITs底层资产类型中，交通占比26%，消费占比19%，产业园占比17%，三大板块合计占比达62%，成为市场绝对主力。随着REITs扩围扩容，预计市值规模为2.3-3.8万亿元，跟当前相比，REITs市场规模还有10-16倍扩容空间。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.85企业/公司/转债规模(千亿)76.9/22.4/5.7 公募REITs是高分红的类固收权益型资产。一方面，类似股票是公司上市后发行的有价证券，公募REITs可以理解为资产上市后发行的有价证券，且公募REITs产品上市后，产品二级市场价格随二级市场上交易而变化；另一方面，公募REITs强制分红的特征，是其偏债的属性。我们选取中证红利指数的2022-2025年分红率与已上市公募REITs的分红率进行对比，可以看到近四年公募REITs年平均分红率为5.73%，高于中证红利指数的平均分红率5.52%。此外，随着利率下行，近三年公募REITs派息率与十年期国债收益率息差也在300-400BP之间，相较于股债资产具备一定的配置优势。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 公募REITs收益兼具债券属性与权益属性。公募REITs的投资回报可以分解成两部分：分红收益和资产增值收益。我们把已上市公募REITs的收益分解为年化价格收益率和年化股息率。上市公募REITs的年化分红率整体高于目前市场主流的固收产品；而从资本利得的角度，不同类型REITs价格分化大，核心源于底层资产经营差异、行业周期与政策影响、资金偏好及估值逻辑不同。全市场REITs近一年、近三年及成立以来年化回报率分别为23.66%、3.24%、7.64%。从美国上市REITs来看，投资时间越长，分红收益占比越高。短期来看，投资周期三年回报中2/3来自价格上涨收益，分红收益占比1/3。但把时间拉长至15年，分红收益占比提升至2/3。把投资时间进一步拉长至35-40年，分红收益的贡献度进一步提升至70%以上。 相关研究报告 《【固收+系列之五】量化固收+的收益风险平衡之道》——2025-12-03《固收+系列之四-股债恒定ETF：运作体系、海外经验借鉴与市场影响》——2025-11-07《固收+系列报告之三：固收+基金季报分析-三季度业绩向好，规模大幅增长》——2025-11-02《固收+系列报告之二-股债平衡术：固收+策略之股债平衡实证》——2025-10-30《固收+系列报告之一-国内固收+基金：现状解析与路径演进》——2025-10-24 公募REITs是市场交替震荡下的稳健配置之选。2025年以来，中证REITs指数与沪深300、10年国债、黄金、中证红利股均呈现弱相关或极弱相关特征，相关系数分别为-0.07、0.14、0.21、0.17。由此可见，REITs在资产配置中具有不可或缺的必要性与显著优势：一方面，REITs与沪深300、10年国债等主流资产呈现弱相关或极弱相关特征，能有效对冲单一资产波动风险；另一方面，REITs填补了股债之间的中风险稳收益资产空白，契合中长期资金的久期匹配与稳健收益需求。 风险提示：宏观经济剧烈波动；货币政策快速调整；过往收益率不预示未来投资收益。 内容目录 政策红利持续释放：横向扩容，纵向深化..................................................4市场规模展望：万亿蓝海，蓄势待发......................................................6 收益分解：分红收益与资本利得..........................................................8资产比价：风险收益中等，和其他资产相关度低...........................................10 投资方式：一级市场认购和二级市场交易.........................................12 一级市场：以分红和上市溢价为核心.....................................................13二级市场：收益弹性与风险并存.........................................................15 风险提示.....................................................................16 图表目录 图1：不同项目属性公募REITs数量分布......................................................5图2：不同项目属性公募REITs市值分布......................................................5图3：不同项目类型公募REITs数量分布......................................................6图4：不同项目类型公募REIT市值分布.......................................................6图5：美国REITs市值及占GDP、上市公司市值比重.............................................7图6：日本REITs市值及占GDP、上市公司市值比重.............................................7图7：中国公募REITs市值及增长率..........................................................7图8：公募REITs分红率与中证红利股分红率对比..............................................8图9：公募REITs分红率与十年期国债收益率对比..............................................8图10：公募REITs年化价格收益率和年化派息率分解...........................................9图11：美国上市REITs投资回报分解........................................................10图12：中国公募REITs和境内其他资产相关度................................................11图13：2021年至今各类资产走势............................................................11图14：2021年至今各类资产波动率..........................................................11图15：各类资产历年年度回报率............................................................12图16：近一年主要资产风险收益对比........................................................12图17：近一年主要指数表现................................................................12图18：上市公募REITs机构持有者占比......................................................13图19：不同类型公募REITs首发资产各类投资者占比..........................................14图20：不同项目类型公募REITs上市首日涨跌幅..............................................15图21：不同年份公募REITs上市首日涨跌幅..................................................15图22：公募REITs历史行情回顾............................................................16 表1：政策关于REITs底层资产规定的变迁....................................................4表2：产权类REITs和经营权类REITs核心区别一览............................................5表3：万得REITs指数年化回报率...........................................................10表4：公募REITs一级市场投资者分类.......................................................14 政策演进：从试点破冰到全面扩容 REITs在中国经历了从私募到公募，从债性到股性的转变。从首批公募REITs上市至今，四年以来，相关政策从中央到地方合力，推动公募REITs逐渐落地，一年一个新台阶，逐步实现了市场扩围、扩容与深化的三重奏。 政策红利持续释放：横向扩容，纵向深化 2008年以来，中央政府各部门多次发文鼓励推进不动产信托投资基金试点。2014年，我国开始类REITs和私募REITs的尝试。2020年，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，首批公募REITs于2021年6月21日上市交易。2024年7月26日，国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，进一步扩展了底层资产行业、更新了收益率要求、放松部分行业可扩募资产规模的要求与对回收资金用途的约束，标志着公募REITs进入常态化发行的新阶段。 公募REITs自2020年启动以来，国家发改委会同证监会持续推动公募REITs市场扩围扩容，实现从传统基建向多元资产的破圈。初期将仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等纳入发行范围；后续又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。目前，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。近期，国家发改委正积极