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东北地产 专家会议十五五扩消费地产定调如何解读

2026-07-15 未知机构 HEE
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00:00:01 下面开始播放免责声明,本次电话会议仅面向东北证券的专业投资机构客户或受邀客户,仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点,所有信息或观点不构成投资建议。根据监管规定,未经东北证券事先书面许可,任何机构或个人严禁录音、制作纪要、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等。涉嫌违反上述情形的,我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持,谢谢。 00:00:45 大家好,欢迎参加东北地产专家会议十五五扩消费地产定调如何解读会议,目前所有参会者均处于静音状态,在演讲结束后将给大家留有提问时间。现在有请主持人开始发言,谢谢。哎,各位尊敬的投资者,大家晚上好, 00:01:04 我是东北地产的李青海。呃,这两天呢,我们看到扩大消费十五规划得到了国务院批复。呃,那么里面其实关于地产的内容啊也是不少的,那么我们这次呃邀请到啊,广东省住房政策研究中心的呃副主任李宇佳博士为我们解读一下啊,就是在这个扩大消费十五规划里面的地产的这个,对下一步这个政策的定调,以及呢李博近期。嗯,也有参加一些重要的会议,以及在呃这个广深地区啊有一些这个呃豪宅类的一些调研,那么也请呃李博为我们做一下这个分享和解读。啊,李博,要不您先开始?嗯嗯,好的啊。呃,感谢呃, 00:01:54 东北地产,呃,青海的,呃,邀请。那么?刚才青海也说了,其实这两天发布了这个消费的十五五规划。嗯, 00:02:05 这里面呢,关于住房呢,呃,它是放在了这个大众消费品这个序列。啊,大家应该知道,就是前两年呢,其实已经国家发布了提振消费专项行动,这里面呢,就这个专业行动里面呢,其实对于住房呢,呃它也是放在大宗呃消费里面。啊,那么这个其实是一脉相承的,本质上来讲呢,就是呃我们国家从高层来讲,它已经呃确定了呃住房回归呃这个居住属 性,或者呃一般消费品大众消费品属性。那么这是一点啊已经确认的, 00:02:47 第二的话呢就是呃对于房地产或住房的定位呢,它从原来的啊发动机啊转向稳定器。啊这个呢啊,我估计大家也也是认可的,就过去呢肯定是增长的引擎,那现在呢不太可能了啊但是呢,你不太可能是增长一星,但是也要扮演着稳定经济大盘的这个重要作用。啊,那么呃, 00:03:13 而且呢,现在对房地产行业它既是基础性的行业,也是支柱性的行业啊,那么这个不是说我们说啊它是基础性的支柱性的,它它就是而是这个行业天然的。啊,它就有这种产业链条长,带动性强。啊,这个牵引能力强的这种天然属性,这个主要是由它的消费的广泛性以及客单价高啊,以及产业链条长,这个大家应该也都知道啊。那么这是这是第二个。 00:03:43 另外一个呢就是啊,我们现在呢就是说国家把这个内需啊,这个这个基础性的作用,内需的战略基点啊,这个消费的动能呢特别重视啊。那么这个呢,其实对于消费来讲,其实对于老百姓衣食住行里面呢,衣食行其实这些呢都已经呃相对来说比较饱和了啊,唯独这个柱呢空间和潜力还是非常大。当然过去呢我们对住的呃消费模啊,就是买房啊装修啊换房啊,那带动这种家具家电啊装饰装修等等,现在来看的话这个可能还要做,但是更重要的就是说它是回归到基础,呃回归到居住属性和大众消费品属性呢。 00:04:33 它还有一个作用,就是说它是一个空间载体啊,它有配套服务啊,就是有空间有住房或房地产的空间载体才有配套服务啊。有这个空间载体和配套服务还能提升和带动其他领域的消费啊,或者说啊,我们现在特别强调服务消费啊,数字消费啊,绿色消费。啊,这些的话你都是离不开这个啊,房地产的空间载体,所以国家呢,大家应该知道求是杂志也是说它是基础性行业啊,就今年1月份啊,求是杂志啊说它是基础性行业,其实就是从这个角度去考虑的。为什么没有说再强调它是支柱性行业啊,而是更多的强调基础性行业, 00:05:19 其实就是这个逻辑,或者说它是这个全社会消费的一个出发点。啊,就是说你你不管我们讲这个生育啊养育啊养老啊,这个教育培训教培啊,这个包括社区医疗,比如说医美这些 啊,这个牙科诊所等等,它其实都是一种。新产业新业态新消费啊,更别提就是我们刚才讲的服务消费啊,数字消费等等,它都是啊,由这个人口结构和消费的变化衍生出来的新的啊新的消费形态,它是要以房子的空间和配套作为载体的。 00:05:57 啊,这是第一个,就是我们说国家对于房地产的这个或住房的定调。 00:06:02 另外一个呢,从消费的角度来讲,大家知道呃这段时间呢,呃这个三驾马车说投资和消费都很弱对吧? 00:06:11 啊那么消费呢,其实大家呃从上到下都有一个定论啊,就是说是由于前期的以旧换新政策啊透支了需求。啊那么所以呢,透支的需求现在大宗的你不管是呃汽车家电也好,反而成了拖累项目,因为你基数比较高,或者说提前释放啊,那么呃这个呢确实是呃官方的一开始认为这个东西呢,可能会呃有一个可持续性。现在来看的话呢,你没有这个刺激补贴,它就迅速地下降。那么短期是有有效的,但是呢,呃这个呢实际上会扰乱市场周期和产能周期。 00:06:50 因为你对于这个大宗消费,如果你政策刺激以旧换新啊刺激的话呢,企业会呃加大马力生产啊,然后呢你你这个第二年突然啊就今年你这个结果这个产能出来了,结果你消化不掉。 00:07:06 所以的话,其实现在国家呢,就是说还是要回归到就是说啊我这个消费能够呃增长的一个本源。这个的话其实就是呃求是杂志最新的话也是提出了消费动能,这里面关于啊居民资产负债表的修复啊,关于更好的这个呃加大社会保障的力度,让居民敢消费等等,又回到这个本源了。啊对于这个以旧换新的刺激呢,现在又没那么啊重视了。当然这个就是由于看到了这个它的啊短期效应啊。 00:07:40 那么呃这个是我们讲的第二个从消费来讲,那么从消费回归到本源来讲,也回到了刚才讲的第一点,就是啊那你这个住房它就是个空间载体配套服务啊,那么这是,所以呢,就是 说将呃这个做规划呢其实。将住房消费纳入到了国家的消费战略,明确了它的消费基础性作用啊。那么这个呃,我觉得这个充分发挥这个超大规模的市场优势啊,增强了国内大循环的内生动力和可靠性。那你就住房的定位就必须要从这个角度来出发,那么这是我们甲方整个它的定位啊和它一个背景。 00:08:21 那么当然就是说对于住房消费呢,其实它也有一个变化啊,其实呢就是说。我们呢呃其实呃这个也是这几年,嗯这个嗯纾困这个商品房市场得出的一个经验教训。就是说我们在救市呢,呃时候呢这几年呢其实一直都觉得呢这个市场呢经过政策的救助呢,它可能会回来啊,但是呃大家也知道我们这个救市的政策是非常力度非常大的。 00:08:52 啊那么你比如说2024年9月底的那一轮就策史上最大力度,但是大家知道嗯25年的一线城市跌的是最厉害的。啊那么呃房我说的是房价,你你24年底那么大力度,结果25年一线城市跌得最厉害,而且呢25年还出现了住房领域的消费降级, 00:09:12 表现在低总价的这个二手房交易占比的提升,或者说是二手房化的趋势在迅速提升,这个已经引起了关注啊。就是说嗯比如说上半年啊,那么这个呃数据呢也没有啊,这个我跟大家讲一下,就全国二手房。在总的住房交易占比上半年是50.4。啊,那么这个有18个省市的二手房啊,这个交易面积超过了这个新房啊,那么热点城市包括一线城市啊,那么呃低总价的二手房基本上占比在50%以上。比如说广州是200万以下啊,京沪深是300万以下的占比啊,基本上都是在这个50%以上,就是所谓的。 00:09:58 这个住房消费领域的这个消费降级啊,那么这是我们讲的,就是说其实呃国家对于住房消费的这个这个住房住房的定位啊,住房消在消费领域里面的整个的地位。和它的功能也是与这个救市政策呃是是一脉相承的,因为呃其实呢,呃这两年国家是觉得这个改善型需求会有很大的活跃作用,其实从地方政府或者说从国家的角度呢,还是希望这个商品房交易市场能够活跃一点,这个其实它带动的消费。通过它客单价效应的,客单价高的效应带动消费是非常非常大的啊但是呢, 00:10:42 我们看就是最近几年发现呢,哎不仅你这个呃这个这个改善性需求只是停留在潜力上。二手房交易占比高,我刚才说了就是低总价的交易占比非常高,但是并没有带来卖旧买新啊这个这个刚需购房跟改善购房的循环。 00:11:05 啊,那么反而是呃大家发现了一个问题啊,就是这个呃新房的体量是越来越小了啊,新房的这个行业的规模呢不断的萎缩,因为呢卖掉二手房的基本上都是套现的啊。那么他这个卖掉二手房买新房的占比其实不高,如果有卖旧买新的,其实很大一部分呢也转向了二手房。啊,当然有一部分转向新房,但是呢其实实事求是来讲并不多,所以呢, 00:11:36 这个两个变化呢,跟大家讲的就是我们现在面临的问题呢就是。 00:11:41 国家也认识到了啊,就是住房领域的消费降级或者叫K型分化,大家应该也对这个有了解,就是呃这个背后的根本逻辑呢,其实呃就是这个居民资产负债表的衰退啊,这个其实国家也认可了啊。就近期的求是杂志啊,那么这个的文章啊, 00:12:03 讲到消费以后呢,就呃说啊,居民资产负债表呢受到了冲击,这是制约消费很重要的一个因素。那么居民资产负债表这个衰退呢,它其实呃尽管有房价的下跌,房地产市场的下跌,导致了这个居民资产负债表的不平衡啊,或者资产端的衰退,就制约你负债端去啊,或者制约你去支出去消费。另外的话呢,就是国家也认可了收入和就业的这个基本面,对于这个消费的制约。啊那么这个的话呢是是我们讲的就是说啊。 00:12:39 那么对于房地产的刺激,通过传统的住房消费,也就是我们讲的啊买房啊卖掉二手房啊,那么带动这个二手房的交易啊装修还有就是买新房啊,带动家具家电啊这种建筑建材啊这种甚至带动汽车的消费。啊,这个的话呢,现在很难行得通了,即便有它的规模也也不大了啊。 00:13:07 那么从从这个角度来讲的话呢,其实国家呢也是觉得住房消费应该回归到本源,就是我刚才讲的啊两个方面,一个方面它是一个消费的空间载体,呃和消费呃承载的配套设施。啊 那么这是一个,那么另外一个的话呢就是住房消费呢,还是要尊重当前啊大家对于这个需住房需求的一些变化,也就是说啊那么这个这个变化呢就是说呃更多的刚需呢,其实现在慢慢的都转向了呃租赁市场。啊转向了租租赁市场,因为呢我们知道整个比如一线城市来讲啊,首次买房的年龄呢已经超过了35岁了,对于参加工作的人来讲,基本上买房也是工作十年以后的事情。所以呢, 00:13:59 呃对于买房来讲基本是个大众消费了,大众消费它肯定是在刚需的后面。啊,比如说对于汽车的消费啊,对于家用耐用呃电器的消费,它其实就是大众消费。这个的话这个的消费目前来看的话,它的刚性特征呢,相比啊这个买房,呃这个住房消费的主体在租赁市场的规模和潜力来讲啊,应该来讲目前来看的话啊,那么刚需更多的是在租赁市场,那么买房这种大宗消费呢,更多是一种次刚需。啊,更多的是一种次刚需啊, 00:14:34 那么所以呢,它跟这个汽车手机耐用消费品一样,都出现一个K型分化,就要么就是极致性价比的产品,要么就是顶级奢侈品两头热啊,就是你大家看汽车手机耐用家电也是一样的。 00:14:50 所以的话就是从这个角度来讲,那么对于住房在消费领域的定位,它就发生了一个基本的变化, 00:14:58 这个变化我再重复一下,一个就是。呃,这个呃居民在其他消费的,包括我们讲的这个啊,整个数字消费啊,绿色消费啊,还有就是服务消费啊,这个新消费业态的一个空间载体和配套设施。 00:15:14 第二个的话,我们要尊重这个刚需,主要转向租赁市场,我们未来更多的促进这个呃租房和买房,新房和二手刚需和改善保障和市场的。 00:15:26 良性循环,这个可能的话,就是这个对于呃修复居民的资产负债表。让居民消费更有底气,预期更稳,信心更强的可能更大可能只有这样的话呢,才能让当前这个消费疲弱的局 面呢还能够慢慢地稳定下来。也就是说啊,那么更多的是我要降低这种消费的门槛啊,那么这是我们讲的,它整个住房功能的定位