00:00:00 下面开始播放免责声明,本次电话会议仅面向东北证券的专业投资机构客户或受邀客户,仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点,所有信息或观点不构成投资建议。根据监管规定,未经东北证券事先书面许可,任何机构或个人严禁录音、制作纪要、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等。涉嫌违反上述情形的,我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持,谢谢。 00:00:43 大家好,欢迎参加东北地产专家会议。深圳地王频出,下半年如何展望会议?目前所有参会者均处于静音状态,在演讲结束后将给大家留有提问时间,现在有请主持人开始发言,谢谢。 00:00:59 嗨,尊敬的各位投资者大家晚上好啊,我是东北地产的刘青海。那么在这一个呃这个一年中期的这么一个阶段,我们这次非常呃高兴地邀请到了呃乐有家品牌及研究总监啊,唐丽霞女士为我们解读一下啊,尤其在近期我们看到深圳啊有地王频出的这么一个现象。在这么一个背景下啊,对上半年的楼市的总结以及下半年啊如何去展望啊做一个这个解读,那接下来我们就有请唐总啊为我们带来嗯他的这个解读分享。 00:01:36 哎,唐总,要不你开始讲吧。好呃,感谢东北证券的邀请,我是乐有家平台的市场研究的负责人啊。那最近因为刚过楼市上半年,然后也跟大家分享一下楼市深圳楼市上半年的一些典型数据吧,也让大家对整个深圳楼市有一些了解。另外一个就是也呃,跟大家汇报一下近期就是这两周深圳楼市的一些变化。 00:01:58 哦好, 00:01:58 先说一下上半年的一些情况。首先深圳上半年今年上半年啊,一二手住宅的总网签量呢是 不到5万套,47000,呃47000,整个一二手加起来47000,所以这个数据呢。 00:02:13 对比去年就是对比去年同期,2025年的上半年是下跌的,这个想跟大家说一下,它是下跌的。为什么对比2025年的上半年是下跌?大家会觉得今年上半年好像生意还是挺不错的。为什么对比2025年是下跌的,原因是因为2025年的上半年的第一季度非常好,因为2025年的上半年延续了2024年929的那一波政策。所以呢,2025年的上半年的数据表现很好, 00:02:40 比2026年的上半年对比2025年的上半年,整个深圳的网签量是略有下滑,但这里面有个亮点就是二手还是稳住了,二手的交易量是稳住了,所以核心还是新房的交易量。新房的交易量对比之前是有下滑的,因为2023年929那波政策后,深圳的新房交易量非常的。暴涨了一波啊,这是整个深圳的这个呃总的交易量的情况。 00:03:06 然后第二个就是深圳目前二手,就是我们从市场的二手的交易和新房的交易来看,目前二手的住宅成交占比是61%,所以深圳目前依然是存量房主导啊,这个格局应该一线城市都差不多。深圳这几年一直都是二手的成交占比达到50%以上。 00:03:26 那第二个呢,就是价格方面,价格方面呢,一手的价格。呃,是15%,但这里面呃深圳的新房它肯定是受结构性因素,因为今年深圳推了很多的豪宅,尤其是南生的一些豪宅,这个是结构性的因素拉涨了深圳的新房价格,所以新房的价格是上涨了15%啊,那这个呃。整体啊,不是成交均价,不好意思啊,深圳的新房的成交均价是上涨7%。成交量啊,成交量刚才那个成交价是环比上涨7%,这里面很就一个比较重要的原因是因为这个结构心因素拉动。 00:04:04 那第三个因为今天我们的主页提到说,既往今年深圳市有三个这个土拍地块儿创了新高,一个是粤海的,还有一个就是这个。世纪园的还有一个就是呃,一个粤海的,还有一个是北街坊的。还有一个就是我们的。嗯。桂湾前海桂湾的啊,总共这三个地块儿,它其实创了新高,因为整体的单价差不多都是接近10万,一个是10.87一个是99.59,一个是 8.79。而且都是这个。价格都比较高,所以这是深圳的第三个现象。所以也是因为这些地王卖得很好,这些嗯土拍也比较高,所以也带动了深圳周边的一些新房的交易量提升。 00:04:47 因为南山呃在土拍完过后,深圳有南山有几个新盘卖得还不错,比方说这个粤海的这个地块旁边的汉西片区,它二期制造部我们的交易量还不错。 00:04:59 另外一个还有就还有一个就是这个南山的推出的这个新规产品啊,这个万期基金二期交易量很好,就是那一期可能后面降价包括启用过后他才卖得好,但是万区紫金推出的二期紫贸呃紫茂这个紫金里。在近期交易很好,你看新规产品地段也不错啊,这是新房的一些比较明显的变化。那目前来看,深圳还是核心地段的这种产品成为穿越周期的这个硬通货。 00:05:29 那接下来就是二手方面的一些数据跟大家做一下汇报啊, 00:05:32 深圳的二手的这个整体的市场对比的话是上涨的,这个整体的交易量是上涨。对比2025年的上半年,所以二手它是稳住了的。然后价格今年整体的二手的均价啊也是上涨的,因为尤其是5~6月份深圳的二手的均价,我们乐有一家自己个数据啊,到了六字头,这个其实是一个比较好的信号,是价格是整体呈现了这个上涨的区间啊。 00:05:59 那另外一呢,就是在二手的具体的成交的这种分布方面,我们发现真正的今年的1000万以上的高总价段的房源啊。提升了1.4个百分点,1.4个百分点。然后144平以上的大户型的成交占比是这几年的,这近几年的最高一百一十一百四十四平方的大户型,你今年会发现一个点就是改善型的,然后大户型的这种房子交易会有一个明显的提升。 00:06:27 然后呃还有一个就是在溢价率,然后今年深圳整体的二手的溢价率啊收窄啊回到了10%,像刚才我提到的800~1000万的这个溢价率,最新到7月份的时候溢价率已经回到了七字头,这是一个比较好的信号。但是我会发现低总价的依然还在以价换量,低总价的二手房的溢价率,现在呃,二三百万以内的最新的溢价率来到了11%。它其实是在走高的。 00:06:55 它是高总价的,尤其是改善类型的,比方说800~1000万的这类型的房子,1000到一百一千到1500万的,针对这一类型的房子,目前溢价率都在稳固,并且是持续走走低,这几个月都是在走低的趋势。这还是表现比较坚挺的,就是深圳的这个呃房子的这个情况。 00:07:15 啊,那另外一个就是呃,对于业主的报价,其实目前整体来看,业主的挂牌价深圳现在出现一个很明显的信号啊,就是挂牌价和成交价出现了倒挂,成交价比挂牌价还要高。这个是深圳是个比较典型的现象。之前是深圳的挂牌价一直都是高于成交价,但是这几个月因为呃刚才提到的高总价,还有大面积的这个房子的成交占比提升了,所以拉升了深圳的成交均价啊,导致深圳的成交均价是低呃,是比那个业主的报价也就是挂牌价还要高的。这说明一个比较独特的现象。 00:07:54 啊,另外一个就是租房的数据,我们也想把上半年的情况跟大家做一个汇报。我们发现发现,因为呃今年的AI啊,包括芯片啊,包括深圳的这一一些产业的升级等等啊,高新的产业人才涌入呃涌进来深圳,所以我们会发现啊,高总价的租房需求是有明显的上升,所以我们今年会发现。就是。租金比较高的,我们上半年会发现,月租在8000元以上的租赁的成交占比达到了12.5%,就是。做到高总价的8000元以上的租赁成交占比是12.5,它比2025年的呃要提升一个百分点,但是我们对比拉长一下,对比2021年的这个呃提升了3个百分点。 00:08:43 大家知道深圳的租房市场一直都是比较平稳的,无论是租赁的价格还是租赁的交易量,没有出现说特别大的这个变变动啊。所以这个百分点的变化,我们对比2021年欧总价的租金租赁成交占比大幅提升,说明也有一些变化。 00:09:01 一个是嗯产业人才的变迁。 00:09:05 还有一个就是啊,深圳还是有一部分在这个买房和租房之间会选择租房,因为目前深圳的租售比是比较低的,所以也就是意味着啊,我可以用1/2左右的这个价格租房,然后我可 以住到这个高品质的这个房子。所以这也是深圳目前也有一些选择是往这个方向啊,这是目前深圳的上半年的一些数据变化,跟大家做个汇报。 00:09:33 另外也跟大家汇报一下。近期深圳的一些。数据变化首先是我们中介的呃两大核心数据, 00:09:40 一个是带看量,一个是签约量。带看其实本来是在上上周,也就是6月22~6月28,也就是6月的啊月末周最后一周啊。嗯,深圳的我们本来带看量下来了,因为过往其实深圳进入到6月7月8月基本都是淡季,一个是受天气的影响。一个是需求的消耗,现在没有这个新增的需求,所以过往基本上到6月份就是淡季。但是今年其实淡季不淡,因为6月份整体的深圳的带看量一直都还处在高位,这高位数据也跟大家做一个汇报,就我们整个6月份基本上我们的报刊量是维持在7000,都是在7000左右。 00:10:19 然后跟大家说一下今年的高位,三月份都带看,大概就是九千三九千四。所以大家可以看真的是7000多,并不想像是在中高位。然后呢啊本来在6月底,然后跌回到了6000啊,跌回到了六五千四,对哈,是跌回到了5400,也经是呃属于中呃这个中位置了。但是在上一周啊,7月6月29~7月5号的这一周,二手的带看量又出现了一个回升,回到了6300啊,三千六千四这个位置,所以又回到了中高位的这个位置。 00:10:54 所以我们说本来之前我们预测哈,说呃7月份可能会。有这个淡季,但实际上我们看啊,淡季还好,这个周末的市场,尤其是上周日上周日的市场,单日的交易量就创下了这个近5月5月份以来的新高,就是单周日的这个交易量,二手房的这个交易量创下了新高。 00:11:14 不过二手房目前的交易是比较不错的,呃,新房的交易热度是有明显的下降的啊,呃,新房的热度是有明显下降,因为我们看就刚才说的是带看带看指数啊,其实新房的带看指数也会呈现明显的下滑。新房我们高位的时候是3200的带看指数,现在回到1500,也就是腰斩了一半儿,意味着接下来深圳整体的新房交易量会进一步下去。二手现在目前呃周的看量还在高位啊中高位,但是这个新房已经回到了中低位了,就是目前。 00:11:49 然后接下来说这个成交量,刚才说的这个看房啊,因为看房背后,接下来就意味着有没有更多的门店签约。 00:11:56 嗯,能力天约跟刚才我跟大家汇报的带看量的趋势是一模一样的。本来在6月22~6月28这一周已经回到了低一位,回到了大概嗯们一周的交易量大概是200出头,但是上一周又回到了接近300的这个接近300的这个区间,这个还是比较好的趋势的,因为深圳一周的。像我们乐家一周的交易量能达到300套,就属于啊中高峰的位置,是属于中高峰位置,也就是说深圳现在上周二手房的交易量还在中高峰,尤其是上周日成色还是挺不错的。这是深圳的这个嗯, 00:12:31 我们中间两大数据从上周数据来看目前还没有进入到完全的淡季,说特别呃特别低迷啊,这个进入到这个纯淡季还没有目前来看的话,市场数据还依然在中高位的位置啊。那第二个就是。 00:12:47 从价格侧来看的话,目前深圳的这个整体的价格价格还是在上行的趋势,因为呃毕竟会呈现啊,二手的交易的这个分布会出现比较明显的就是高总价的。高总价的成交占比是有提升,像啊1000~1500的这个成交的占比,成交占比上涨了将近呃3个百分点,3.2个百分点。然后呃另外一个就是800~1000万的也上涨了1.3个百分点,所以这些也拉动了深圳整体的二手成交均价,目前也还是在目前还是上涨的。 00:13:26 所以这深圳这个比较区别于其他市市场的情况,6月份深圳的均价是6.19,目前7月份深圳的均价是6.44,为什么还能涨这么多?其实就是刚才跟大家汇报的,深圳目前的高总价的这个成交房源一直还在上涨,还是保持不错的趋势。包括高总价的二手房溢价率现在也是比较低的,像800~1000万的目前的溢价率只有七点九一千到1500万的溢价率18.45,他们都比大盘要低,大盘的目前的溢价率是9.09。所以这些数这些数据也拉升了深圳,包括深圳现在楼市的稳定奠定了比较好的基础。 00:14:04 那