房地产链数据解读
核心观点与市场趋势
- 预计2024年四季度销售将出现同比回升，但全年销售可能跌破7万亿，市场距离底部更近。
- 投资金额与销售金额基本持平，新开工面积下降幅度更大，有利于去库存。
- 一二线城市拿地金额和规模同比仍保持大位数下行，但100城数据同比超过23%。
- 投资与销售开始均衡，开发商现金流水平趋于稳定，龙头公司融资成本降至1.9%。
- 一线城市环比增长，沈阳、上海、杭州、合肥同比保持房价正增长，上海二手房可能率先实现同比转正。
关键数据
- 2023年1-6月销售面积跌幅约14%，预计四季度收窄5%-10%，全年可能跌破8万亿。
- 2023年1-6月新开工面积下降幅度更大，去库存有利。
- 一二线城市拿地同比大位数下行，100城同比超23%。
- 龙头公司融资成本降至1.9%，现金流改善。
研究结论
- 市场关注重点核心城市和非核心城市的库存状况，重点核心城市库存水平可能逐步向15个月以内周期转变。
- 宏观经济中有结构性亮点，部分地方收入水平有所改善。
- 供给收缩越紧，市场越稳定，大的系统性风险已无，政策救市必要性降低。
- 2024年四季度可能是买入时点，收获期在四季度，股价表现取决于上市公司对经营情况的乐观表达。
- 市场修复约半年，参照香港市场，逐步接受和认知过程需要时间，但供给收缩将加速行业均衡。
- 2024年土地购置将更节制，利润率要求高，周转确定性要求高，明年上半年供给收缩强。
- 重点核心城市率先复苏概率大，明年底去化周期可能达到18个月以内。
- 半年报期无重大惊喜或风险，市场关注上市公司对自身状态的乐观表达。
建材行业观点
- 水泥1-6月下滑8%，6月单月下滑收窄至5.6%，主要因基数原因，市场关注化债结束后的财政压力变化。
- 建材行业分三板块：高景气低关注、高景气高关注、低景气低关注。
- 高景气低关注：华新建材、科达制造等，外需和内需均有增长潜力。
- 高景气高关注：玻璃纤维，电子景气带动行业持续向好。
- 低景气低关注：国内龙头企业，格局和市占率良好，但行业暂无业绩弹性。
- 个股推荐：华新建材（海外业务）、中国巨石、信义玻璃、东方雨虹、海螺水泥、兔宝宝等。
建筑行业观点
- 2023年上半年固定资产投资同比下降5.7%，环比加速下行，制造业和基建投资均由增长转为下降。
- 人口见顶和财政约束是长期趋势，看空投资趋势。
- 2023年上半年房地产投资同比下降18%，环比加速下行，未见止跌迹象。
- 第三季度施工淡季，环比改善可能性低。
- 建筑公司近期反弹为科技股回调后的安全边际寻找，非趋势行情，7-8月业绩可能更差。
- 财务业绩和施工增长不支持建筑行情纵深反弹，应远离该行业。
