国泰海通证券1H房地产链数据解读

00:00:01 大家好，欢迎参加国泰海通证券1H房地产链数据解读。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报。声明，本次电话会议仅服务于国泰海通证券正式签约客户，会议音频及文字记录的内容仅供国泰海通证券客户内部学习使用，不得外发，并且必须经国泰海通证券研究所审核后方可留存。国泰海通证券未授权任何媒体转发此次电话会议相关内容。未经允许和授权转载转发均属侵权，国泰海通证券将保留追究其法律责任的权利。国泰海通证券不承担因转载转发引起的任何损失及责任。市场有风险，投资需谨慎。提醒广大投资者谨慎做出投资决策。 00:00:48 好的，感谢各位投资者参加我们国泰海通地产建筑建材的电话会议。那今天我们顺序呢，将按照地产建材还有建筑的顺序给大家进行交流和沟通。那么，我是地产行业分析师涂立磊，我把大的这个地产板块的几个关注的数据和后面的走势看法，做一个交流。 00:01:06 那第一个呢，就是年初的时候我们讲过啊，我们对全年的。宏观数据的判断是收一根下影线，只不过下影线呢，如果乐观的情况看呢，应该是这个。呃，收在个位数的跌幅，如果是悲观一点的那应该是两位数跌幅。那但是上半年看呢，我们讲呢收了一根光头阴线啊，不管是房地产投资增速还是房地产销售金额增速，基本上都是光头阴线。嗯，投增速的跌幅和销售跌幅其实比我想象中预期要大， 00:01:37 呃，当然这指的是全行业啊，不止这个重点核心城市，因为重点核心城市整体表现还可以，市场出现的是一个分化的过程。呃，那这里呢，我们说呢，呃有几个原因吧， 00:01:50 第一个原因呢，你要是以投资为例的话呢，今年上半年的。整个的不管是推地还有拿地，从开发商角度来讲，因为去年的销售是下行的，那今年的这个投资会至少在上半年相对保守一点， 00:02:03 但是从我们看到的数据来讲的话呢。龙头公司上半年啊就重点。30家到50家吧，重点的拿地金额除以销售金额，今年上半年这个比值大概在23左右。呃，往年的平均值呢，哪怕是在比较差的24年，其实也保持在了35左右的一个正常分位数。所以今年上半年有比较明显的， 00:02:26 一方面可能由于大家对于整个土地的投资的这个收益要求是比较高的，第二个呢就是去年我们说了销售增速是下降的，所以整个来讲上半年。呃，有效投资不足，但是往下半年走的话呢，因为今年的销售又保持了，至少目前来看。预计上半年的保持正增长的企业是15家，然后两位数增长的还有7家。 00:02:49 我们认为呢，四季都会有所呃提升的。第二个呢就是去年四季度基数比较低啊，所以单讲房产投增速的话，我们认为今年四季度可能单季回升的概率比较大，否则的话呢，你全年都是一行光头阴线的话，我认为跟年初讲的。啊，止跌回稳等各种要求这是完全就不一致了。嗯，所以从方式上来看，单讲投资和销售，我们认为目我目前还是保持全年是一根上影线的判断。呃， 00:03:17 所以从单季的角度来看，那么上半年的两个季度。全国的数据是没有达标的，那三季度呢，我认为本身是个淡季，你想出现很大的趋势扭转应该也比较难。正常来讲，四季度去年四季度其实特别低， 00:03:33 那今年四季度呃，整个开发商去回补部分核心库存和正常开工，可能会导致今年四季度的单季呃有一个同比回升的过程，这个会使得后面市场出现一个。 00:03:46 呃，下影线那至于下影线能收收多高呢？可能也不会了。原因就在于，嗯，毕竟你上半年的状态是这个状态啊，而且只有龙头公司目前呃，只有重点核心城市目前表现还比较好，其他地方并没有看出很特很特别的变化。啊，所以从方式上来看的话呢， 00:04:05 今年有可能销售会跌破。啊，7万亿这个数值啊，因为去年是8点。8.3万亿嘛，对吧，然后你现在来看，上半年的跌幅都是在14左右，对吧？你像你如果要往回收一收，就算是14季度单季收回来一个5%~10%，你全年想要收到一个比较小的个位数，这个难度是比较大的，那如果你就按10%去看。那今年呃也是基本上跌破8万亿，往7万亿呃下线去走了，呃，所以从这个角度来讲的话呢，嗯整体来讲距离这个市场底部和方向又近了一点。 00:04:45 那第二个呢，强调的呢，就是目前看。投资金额跟销售金额基本持平。嗯，从面积的角度来讲呢，新开工和销售面积之间啊，新开工又降得更多啊。所以呢，从行业的角度来看，我们是认为这是有利于去库存的。 00:05:01 呃，尤其从上半年的角度来讲。拿地的总金额和拿地的总规模，呃，今年虽然上半年嗯重点核心城市是销售还可以的，但是在一二线城市依旧保持可能是大两位数的这么一个下行过程。当然我们现在看不到啊全国统计局的拿地数据了，基本是用100城来看的，那么100城市同比超23%。那我们说呢，嗯，从供需角度来讲，供给收缩得越快，那么你市场走向平稳的可能就会越越明显。 00:05:33 第2个呢，就是投资和销售开始均衡呢，呃，代表着开发商的这个现金流水平基本开始稳定了。当然我们也可以看到，龙头公司可能它也的最低的融资成本已经降到1.9了，这公开市场债务啊，这这都说明呢，这一轮有部分的这个利好现象是开始出现了，至少从结构的角度来看，已经出现了部分城市的稳定和分化。 00:05:59 第三个呢，就从房价数据的角度来讲，我看统计局讲的是4个城市，一线城市都环比增长啊，但我们仔细去看统计数据，其实4个城有4个城市的。嗯，同比都已经保持房价正增长了，包括的是，嗯，沈阳、上海、杭州、合肥。呃，所以其实房价的方式上来看， 00:06:22 新房端呃，我认为这个趋势很明显的，它这个价格体系就在向上。那存量二手房呢，目前的全国的同比数据应该还都是在100以下的。那按照目前的这个市场发展趋势，有可能上 海啊，按照现在基本上是连续四五个月都是环比百分之呃，0.1~0.2的走幅往四季度去推的话啊，可能四季度上海有许二手房有可能率先成为呃房价同比转正和呃。房价同比转正的，或者说同比二手房的同比转正的城市的这个率先转正的一个过程， 00:07:01 呃整体来讲的话呢，我们说越往下半年走，市场会去观测。这个重点核心城市和非重点核心城市的库存状况啊，尤其目前从各种测算来看的话呢。重点核心城市的库存水平，嗯在经历连续55年左右的这个区划之后的话，应该是逐步会向啊15个月以内的去化周期转向。 00:07:25 第二个呢，嗯整个宏观经济中是有结构性亮点的，这个使得可能从呃分中位数的收入水平来看的话，呢部分的地方是有所改善和提升，也会形成方式和亮点吧。 00:07:39 啊，整体来讲呢，我们说作为周期性板块啊，我们提示呢，呃严格意义上来讲，往下半年看，呃供给缩得越紧，对于呃整个市场的稳定性应该是会越强。第二个呢就是呃从整个行业的角度来讲，可能大的系统性风险已经没有了。呃，所以你说要出很大的政策去救市呢，现在也没有这个必要。所以今天股价一涨，有人去传呃各种新的什么利率下行啊，补贴贴息啊，我觉得这个可能都不用了。原因就在于呃看数据，投资和销售之间是稳定的，那代表企业至少目前现存企业的现金流状况是没有太多问题的。 00:08:19 那历史企业的话，一方面是通过时间化解，另一方面就是通过债务重组。 00:08:24 那最后呢讲一下个股投资和板块情况。我们认为呢，目前这个时点呢是一个比较好的买入时点，收获期呢可能是在四季度。那现在买入时点的主要原因在于呢，前期可能因为呃ETF减持这些原因，有一个意外的这个所谓的股价被砸下来，那我们可以看到很多公司的股价现在是比924还低的。但是你要从基本面、库存结构和销售情况来讲，那比924好很多了。 00:08:51 什么呃市场无非就是在关注，你说啊市场底部报表底部啊是在什么一个阶段，以及上市公 司对自己经营情况的表达。那从我们调研情况来看，大部分公司虽然没有办法去表达今年的业绩有正增长啊，但是对于现金流还有你新增货值的销售情况的信心，我们说是明显提升的。所以也能看到，虽然说今年的业绩预告依旧不是特别好看，但是发完业绩预告之后，各个公司的股价却都表现得还不错。所以这些现象呢，说明市场大家是在关注你的边际改善力度，而不是你当期报表是不是能够把呃好的表现体现出来， 00:09:33 从总的方式上来看的话呢，现在的整个市场的修复可能也就。 00:09:39 啊，不到半年时间吧，我们以参照香港为例，你说香港是去年上半年的四五月份也开始走强，那真正市场认同香港开始走强是在今年的二季2月到3月啊。所以呢，呃，考虑确实跌得比较深，时间也比较长，大家会有一个逐步接受和认知的过程。 00:09:58 但是就像我最开始讲的那某种程度来讲，对于所有的周期行业来讲，只要你供给收缩了，那么嗯，整个的行业啊，重新走向均衡的时间和过程就会加速。 00:10:11 那今年来看，很明显的在上半年销售还不错的过程中的话，嗯，整个的土地购置是比较节制的，大家对于利润率的要求其实还是比较高，对周转的确定性要求也比较高。这个会使得明年上半年。有一个比较强的供给收缩过程，那如果考虑市场的流动性没有任何问题， 00:10:32 可能还有一些意外的，比如说像这个解禁等一系列因素对重点城市的影响。我认为重点城市率先走向复苏应该是个大概率的事情，而从全行业的角度来看，可能得就得分为重点30层，重点50层和非重点城市，这两块的复苏时间节奏不一样，但是呢。嗯，如果是以重点30层的角度去理解的话，呃，目前测算的各类型去化周期和去化率有可能到明年底的时候能达到啊，18个月以内，也就是说一年半左右基本恢复到一个稳健呃相对啊靠谱的状态。 00:11:07 那马上呢就是这个半年报期，我们说呢。还是像呢，我刚才讲的，嗯，大的惊喜应该是没有，但是大的雷也没有啊。市场更多的会去关注啊上市公司对自己自身状态的一个表达， 呃表达得越乐观呢，呃正常来讲你的股价表现就会越好啊。 00:11:27 以上是我对于上半年的看法啊，反正整体来讲的话跟年初一致，就是全年应该是收上影线，重点就关注四季度啊，单季的修复能力了。好，我的发言到此，把时间交给这个花总啊。 00:11:42 呃，谢谢楚老师，然后我是建材研究华建一，我各位领导简单汇报一下建材的一个数据，还有我们现在的推荐。呃，那首先呢， 00:11:50 建材的话呢，呃，这个我我们说每次统计局看的唯一一个数据就是我们就看水泥。呃，00:11:57 水泥这块儿的话呢，今年整个1~6月一共是下滑8%，但是6月单月的下滑幅度是收窄的，基本上是到了5.6左右的一个下滑幅度，虽然说还是下滑，但是略有收窄。然后呃这样的一个收窄呢，肯定主要还是因为基数的原因。呃，其实最近呢，市场对整个内需的关注也是来自于基数。呃，为什么呢？因为整个今年大家会关注的就是呃这个化债三年结束之后，可能整个财政紧缩的压力会收窄啊，那从这样的一个角度来看的话，呃是有这样的一个状态啊。 00:12:30 然后呢，第二个呢就是所以说这这边的话，呃，还是一个相当于是说基本面有对于这个信息端来说，是一个有一定新稳略有边际利好这样的一个状态， 00:12:41 然后建材这边呢。呢，我们主要汇报3个方向，呃，第一个方向呢，其实是讲想先讲一下，就是我我把建材现在分成3个板块，第一块儿呢叫高。警惕高关注，第二个叫高景惕低关注，第三个叫低警惕低关注。那么第一我其实现在觉得呢，这个在现在是直接买入比较好的呢，是高景气低关注，就是这个行业的盈利景气也够高，但是你无论看它成交量包括讨论热度都很低。 00:13:10 那这块儿呢，是我们比较重点推荐的一个板块，这块儿呢，其实主要结合的就是内需和外需都有的建材就是尤其是建材出海，因为建材出海的这些公司呢，它主要做的是增量来自外需。呃，然后呢，这个增量是来自于外需的。然后呢，但是呢，它也有一些内需的业务，所以说呢，外需这一块儿的这个海外的业务呢，让它的景惕度是比较高的。但是呢，国内这块儿其实也有一个在底部周期的这样的期权那。 00:13:39 从这个角度来看的话呢，我们最推荐的核心还是这个呃华新建材和这个科达制造等等