广州办公楼市场
- 金融城表现突出：上半年新增供应28.8万平方米（全部位于金融城，含两座总部楼宇），净吸纳量9.2万平方米（同比下降19%，但Q2达6.2万平方米，为近四季度高位），贡献总吸纳量64%。空置率上升至22.4%。
- 行业成交：金融业占比重回首位（24.0%，主要因搬迁和升级需求），科技互联网（19.7%）次之，消费品（17.7%）和专业服务业（10.8%）也占重要来源。
- 租金趋势：上半年累计下跌3.6%至每月115.6元，市场维持“以价换量”。金融城新项目低租金吸引企业，给核心区带来压力。
- 未来展望：下半年将有33.5万平方米新增供应（金融城、琶洲），空置率持续上行，租金承压。核心区项目增多硬件翻新改造以提升体验和竞争力。
广州零售物业市场
- 新增供应：上半年新增2个项目共13万平方米（琶洲、万博商圈），琶洲供应满足餐饮零售增长需求。
- 净吸纳：10.8万平方米（主要来自新开业项目），空置率下降至6.9%。
- 成交结构：餐饮占比最高（50.1%，同比升8.8个百分点），零售占36.5%。餐饮领域江西菜、湖南菜扩张活跃；茶饮咖啡品牌野人先生、泰柯茶园开店数最多；华南首家MStandLab落户万菱汇。零售领域DVF、山本耀司WILDSIDE、拓竹品牌开设首店。
- 租金趋势：首层租金累计下跌5.0%，至每日19.5元。调改导致可出租铺位增加，短期租金承压，长期有望提升。
- 未来展望：半年内预计有55.6万平方米新增商业物业（金融城、白鹅潭、花都）。
- 运营商变化：业主自组或引入第三方运营团队进行调改，短期内可能流失租户和上升空置，长期带来新体验。
广州仓储市场
- 供应情况：上半年新增5个项目共78.9万平方米（花都、南沙、增城、从化），过去12个月总新增140万平方米。Q2新增47.9万平方米，创近13个季度高位。
- 净吸纳：Q2显著反弹至31.8万平方米，上半年总净吸纳量较Q2下降。整体空置率上升5.8个百分点至14.7%。
- 租金趋势：上半年累计下跌8.5%至每月31.9元，Q2跌幅5.8%。
- 需求分析：电商第三方物流持续扩张（东部仓群），跨境电商整合为主，即时零售带动市区仓库需求，快消、医药企业零星成交。
- 佛山对比：上半年佛山供应79万平方米，供应高峰已过，Q2无新增。上半年净吸纳51.1万平方米（较Q2下降），空置率升至10.2%，但Q2单季环比下降。租金加速下行至每月29.6元，半年累计跌11.6%。
- 未来展望：广州下半年预计有142万平方米新库入市，即时零售、第三方物流仍扩张，但跨境电商可能整合退租，空置率或持续上升。
- 市场趋势：广佛仓储市场进入升级换代时期，需求升级明显（农民仓、电梯库升级至高标坡道库）。
广州投资市场
- 市场活跃度：Q2成交量改善，录得11宗交易，金额63.7亿元（较Q1显著上升）；上半年合计15宗，金额68.3亿元。
- 物业类型：综合体成交金额占比最高（64.9%，如广州天汇广场收购），数据中心交易2宗（黄埔、白云）。
- 投资者类型：私人投资者增多，占比33.3%（较2025年的3.8%显著增长），单宗平均金额1.2亿元。
- 不良资产：相关大宗交易增加，占比53.3%，主要涉及市区酒店、办公、商业裙楼等优质区位物业。
- 未来展望：核心区位优质物业增加，公募基金发展带动机构需求，优质物业价格探底，不良资产投资受认可，市场活跃度有望提升。
