北京办公楼市场
- 空置率六连降：2026年上半年无新项目入市，空置率降至17.8%。
- 需求分析：搬迁需求占比72%，但规模与频次收缩，业主续租让利促使租户原址续租或总部整合。
- 行业构成：TMT（系统解决方案、平台互联网、人工智能）为增量需求主要来源，金融机构（基金类）活跃，专业服务业偏好CBD，机器人赛道活跃。
- 去化表现：二季度净吸纳10.9万平方米，上半年总计20.4万平方米。甲级办公楼贡献核心吸纳量，CBD、中关村、奥体、通州吸纳表现良好，望京、燕莎、王府井等区域吸纳疲软。
- 租金趋势：上半年累计下降4.4%至每月每平方米218.4元。
- 下半年展望：约48万平方米新增供应将推升空置率，但高品质项目入市有望激活置换需求。人工智能等领域支持政策中长期转化增量需求，但年内难以抵消供应压力。互联网等行业空间整合对楼宇提出更高要求，加剧供需博弈。
北京零售物业市场
- 转型趋势：百货退场，消费分层，加速迈向体验型商业新格局。
- 消费表现：1-5月社消总额同比下降2.5%，餐饮业态占比49%，烧烤、烤肉、火锅类融合料理餐厅受追捧。
- 品牌调改：高端品牌收缩点位、聚焦头部铺位，可选消费表现欠佳，运动户外、生活服务、儿童零售、3C电子类多点开花。
- 去化表现：净吸纳量-1.1万平方米，空置率保持7.2%，首层平均租金同比下降0.8%至每天每平方米29.8元。
- 下半年展望：44万平方米新增供应中一半为城市更新项目，丽泽万象城、朝阳万象城等项目将重塑东、南部商业格局。
北京仓储物流市场
- 市场表现：空置率下降1.4个百分点至39.3%，净吸纳量33.6万平方米，超2025年全年总量85%。
- 需求来源：第三方物流（供应链及合同物流）占比61%，汽配、医药制造业稳中有升，批发零售类需求亦有表现。
- 子市场分化：平谷吸纳量几乎相当于全市总和，顺义空港、BDA、通州、密云退租，马驹桥保持超低空置率。
- 环京市场：廊坊净吸纳量49.8万平方米，空置率降至16.3%，固安、广阳、北三县表现最佳。
- 租金趋势：全市租金同比下降6.7%至每月每平方米33.4元，平谷租金降幅最大，核心子市场调整幅度可控。
- 下半年展望：88万平方米新增供应将加剧京内市场承压，平谷未来租金下降空间有限，其他子市场租金下探，环京市场供需矛盾相对缓和。
北京商务园区市场
- 市场表现：新增供应42.2万平方米，净吸纳量10.4万平方米，平均租金报价每月每平方米126.8元。
- 生命科学园区：二季度两个复合型园区交付使用，首批入驻企业签约，对相关产业企业具吸引力。
- 需求结构：科技创新产业贡献42%新租需求，医药及生命科学、政府机构及公共组织、工业品制造分别占21%、13%及13%。
- 需求分化：人工智能、系统解决方案等科技企业关注楼宇品质、人才集聚，医药及生命科学和工业品制造企业关注产业生态及研发、中试、轻生产功能。
- 去化表现：空置率上升0.9个百分点至24.2%，租金环比下调1.6%至每月每平方米126.8元，上半年累计跌幅达3.1%。
- 下半年展望：20.8万平方米新增供应将推高空置率，政策支持科技创新、人工智能等领域有望带动空间需求释放，具备产业定位清晰、复合功能完善的园区项目有望率先企稳。
北京物业投资市场
- 市场表现：成交额257.0亿元，同比增长50%，创五年同期新高。
- 交易板块：办公资产占比60%，零售物业、数据中心及高标仓库等非办公资产亦录得代表性交易。
- 交易驱动：业主流动性挑战、资产组合优化、去杠杆、聚焦主业等需求推动交易活跃，资产价格调整创造成交条件。
- 买家类型：企业买家结合自用及长期资产配置需求，机构投资者关注稳定现金流及长期增值潜力。
- 下半年展望：市场有望延续修复态势，优质办公资产、长租公寓放量节奏将影响成交规模，机构资本将继续聚焦核心资产及另类资产，公募REITs及机构间REITs扩容将为部分资产提供退出路径。
