2026年6月地产债运行情况报告：地产债发行成本下行 发行规模环比回升

核心观点 上半年地产债发行利率整体呈现震荡下行走势，发行总量同比增长，净融资缺口同比收窄；6月地产债发行成本随信用债发行利率同步回落，叠加季节性因素，当月地产债发行规模显著回升，净融资由负转正。 东方金诚研究发展部 分析师唐晓琳执行总监于丽峰首席宏观分析师王青 受万科展期事件影响，上半年行业利差整体呈现倒V走势。6月地产债信用风险整体平稳，月内地产债信用利差延续小幅下行走势，二级市场交易活跃度环比回升，仅1只地产债价格跌幅超过1%。 时间 2026年7月8日 上半年境外地产债发行规模同比增长，净融资同比改善。6月1家房企发行15.2亿美元境外地产债，当月境外地产债净融资由负转正至11.2亿美元。 上半年无新增境内外债券违约或展期主体。 2026年上半年，地产债市场信用风险整体平稳，万科展期事件带来的短期扰动已基本修复，但地产企业信用分化较为明显。从行业基本面来看，销售持续疲软仍是制约房企现金流修复、引发房企信用风险的核心因素。从2026年1-6月30城成交数据来看，当前行业尚未出现明显回暖信号，后续房企债务履约能力仍存在较大不确定性。虽然下半年地产债到期规模总体偏低，但房企现金流修复乏力背景下，行业仍存在结构性风险，部分弱资质国企和民营房企仍需重点关注。 一、上半年地产债发行利率整体呈现震荡下行走势，发行总量同比增长，净融资缺口同比收窄；6月地产债发行成本随信用债发行利率同步回落，叠加季节性因素，当月地产债发行规模显著回升，净融资由负转正。 6月地产债发行规模环比、同比大幅回升，净融资由负转正。具体看，6月地产债发行规模为478.4亿元，环比、同比大幅增长414.4%、101.8%；同期地产债到期规模为331.9亿元，环比、同比增长128.5%、13.5%；当月净融资由负转正至146.5亿元，环比、同比分别增加198.7亿元、201.9亿元。1-6月，地产债累计发行量为1747.7亿元，同比增长21.7%；净融资缺口为244.6亿元，较上年同期收窄194.1亿元。 从发行结构来看，央企和地方国企地产债净融资大幅转正，月内无民企发行地产债。具体看，6月共计5家中央国有房企发行地产债11只，发行规模为146.9亿元，环比、同比增长177.2%、17.5%；共计14家地方国有房企发行地产债27只，发行规模为331.5亿元，环比、同比分别增长728.8%、195.9%。净融资方面，6月中央国有房企、地方国有房企净融资由负转正，分别为101.6亿元、61.0亿元，环比、同比均显著改善，民企仍存在16.1亿元净融资缺口。上半年，央企、地方国企、民企地产债发行规模占总发行量比重分别为36.5%、61.0%和2.5%，其中地方国企地产债发行占比较上年同期显著提升11.4个百分点，央企和民企地产债发行占比均有所下降；同期，央企地产债净融资为20.0亿元，同比增长229.5亿元；地方国企和民企净融资分别存在78.7亿元和185.9亿元缺口，其中地方国企净融资缺口同比扩大68.5亿元，民企同比收窄33.1亿元。 6月地产债市场信用风险整体平稳，伴随全市场信用债发行利率中枢下移，地产债融资成本同步回落。上半年，地产债发行利率整体呈现震荡下行走势，其中，一季度受万科展期事件影响，地产债发行成本呈现高位震荡，二季度伴随市场情绪修复，地产债融资成本逐渐回落，上半年金额加权平均发行利率合计下行70.8BP。其中，6月全市场地产债金额加权平均发行利率为2.1%，较上月下行14.3bp。月内主力发行品种为3年期AAA级地产债，共计发行14只，发行利率为2.1%，较上月下行48.0bp；6月地产债金额加权平均发行期限为3.9年，环比大体持平。 二、受万科展期事件影响，上半年行业利差整体呈现倒V走势。6月地产债信用风险整体平稳，月内地产债信用利差延续小幅下行走势，二级市场交易活跃度环比回升，仅1只地产债价格跌幅超过1%。 6月行业信用风险整体平稳，月内利差震荡下行。具体看，月初行业利差为76.0BP,上半月利差呈现V字走势，6月8日为阶段性低点，利差为72.6BP，月末利差收于74.1BP，较月初小幅下行1.9BP；国企利差与行业利差走势趋同，月末利差较月初小幅下行3.3BP至71.0BP；月内民企利差整体呈现小幅下行走势，月末利差收于144.1BP，较月初下行6.2BP。上半年，受万科展期事件影响，行业利差整体呈现倒V走势。1-3月中下旬利差大幅走扩至阶段性高点96.7BP，随后利差震荡回落，6月末利差较年初下行13.3BP，已回落至万科展期前水平。 数据来源：大智慧东方金诚 6月，地产债二级市场交易活跃度环比提升。当月地产债成交只数和成交额分别为1566只和2261.8亿元，债券成交数量和成交总额环比分别增长5.0%和14.2%。1-6月累计债券成交总额为1.28万亿，较上年同期增长83.53%。 数据来源：Wind东方金诚 6月地产债价格整体保持平稳，价格异动频次环比小幅增多，但价格跌幅超1%债券仅1只。具体看，月内债券单日价格偏离幅度超1%的频次环比增多5次至23次，涉及15家房企、22只债券。4其中单日价格跌幅超过1%的频次环比减少2次至1次，仅涉及番禺雅居乐这一家主体。 三、上半年境外地产债发行规模同比增长，净融资同比改善。6月1家房企发行15.2亿美元境外地产债，当月境外地产债净融资由负转正至11.2亿美元。 6月共有1家房企发行境外地产债，合计发行规模为15.2亿美元；当月境外债到期规模为4.0亿美元，净融资由负转正至11.2亿美元。上半年，境外地产债合计发行规模为35.4亿美元，同比增长327.7%；同期净融资缺口为35.4亿美元，同比收窄149.0亿美元，主要系2025年下半年以来多家房企完成境外债重组，多只境外债因此注销，带动上半年境外债净融资明显改善。 四、上半年无新增境内外债券违约或展期主体。 上半年无新增境内外违约或展期主体，行业风险主要体现为出险房企存量债务风险的持续演化。6月，共计新增2只境内债展期债券，涉及债券规模为32.0亿元。 2026年上半年，地产债市场信用风险整体平稳。一季度阶段性波动主要受万科展期事件扰动，3月后市场悲观情绪逐渐消退，行业信用边际改善，地产债融资环境、交易活跃度等逐步回归平稳。然而，从行业基本面来看，销售持续疲软仍是制约房企现金流修复、引发房企信用风险的核心因素。30城成交数据显示，2026年1-6月中，5个月日均商品房成交套数为同比下降，其中1-2月同比降幅达双位数，3月、5月、6月同比降幅收窄，仅4月同比小幅增长，表明行业尚未出现明显回暖信号，后续房企债务履约能力仍存在较大不确定性。从下半年债务到期情况来看，据不完全统计，2026年7-12月境内外地产债合计到期规模为1282.78亿元，其中境内债为1190.10亿元，境外债为92.68亿元6。虽然下半年地产债到期规模总体偏低，但房企现金流修复乏力背景下，行业仍存在结构性风险，部分弱资质国企和民营房企仍需重点关注。 ·· 权利及免责声明： 本研究报告及相关信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，东方金诚保留与此相关的一切权利。建议各机构及个人未经书面授权，避免对上述内容进行修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或任何形式的传播。 本报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方/发布方负责。东方金诚已对该等资料进行合理审慎核查，但此过程不构成对其合法性、真实性、准确性及完整性的任何形式保证。 鉴于评级预测具有主观性和局限性，需提醒您：评级预测及基于此的结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留对相关内容随时修正或更新的权利。 本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。建议投资者审慎使用报告内容，自行承担投资行为及结果的责任，东方金诚不对此承担责任。 本报告仅授权东方金诚指定使用者按授权方式使用，引用时需注明来源且不得篡改、歪曲或进行类似修改。未获授权的机构及人士请避免获取或使用本报告，东方金诚对未授权使用、超授权使用或非法使用等不当行为导致的后果不承担责任。 地址：北京市丰台区丽泽路24号院平安幸福中心A座45-47层电话：86-10-62299800(总机)传真：86-10-62299803邮箱：DFJCPX@coamc.com.cn