公募REITs周报（第74期）：九部门发文支持零售主体发行REITs

九部门发文支持零售主体发行REITs 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数跌0.9%，产业园、仓储物流、能源、生态环保、水利、交通收涨，其他类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300。截至2026年7月10日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为385BP。商务部等九部门支持符合条件的零售经营主体发行ABS和REITs，将持续推动零售类优质物业加速驶入REITs发行快车道。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.74企业/公司/转债规模(千亿)84.4/22.6/5.0 中证REITs指数周涨跌幅为-0.9%，年初至今涨跌幅为-6.2%。截至2026年7月10日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为735.60点 ， 整 周（2026/7/6-2026/7/10）涨跌幅为-0.9%，表现弱于中证全债指数（0.1%），强于沪深300指数（-1.3%）、中证转债（-1.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+3.3%）>中证全债（+2.3%）>中证转债（+1.8%）>中证REITs（-6.2%）。近一年中证REITs指数回报率为-17.3%，波动率为8.4%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月10日为2372亿元，较上周减少4亿元；全周日均换手率为0.39%，较前一周减少0.06%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 产权类REITs表现优于经营权类REITs。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.0%。从不同项目类型REITs来看，产业园、仓储物流、能源、生态环保、水利、交通收涨，其他类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华安张江产业园REIT（+3.92%）、华夏特变电工新能源REIT（+3.43%）、建信中关村REIT（+2.70%）。 《超长债周报-国债买卖下降至100亿，超长债小幅回调》——2026-07-05《公募REITs周报（第73期）-指数显著反弹，产权类弹性更强》——2026-07-05《转债市场周报-偏债型品种明显修复，景气投资仍为主线》——2026-07-05《公募REITs周报（第72期）-发行人增持，指数产品落地在即》——2026-06-28《超长债周报-MLF连续两个月超额续作，7月债市风险和机会共存》——2026-06-28 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.7%；交通REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.7%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（389万元）、华夏中国交建REIT（333万元）、华泰宝湾物流REIT（300万元）。 首批4只REITs指数基金募集完毕。7月9日，随着中金基金公告旗下中证REITs全收益指数基金认购申请确认比例，至此南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只REITs指数基金全部完成募集，合计近12亿元增量资金将进入REITs市场。 商务部等九部门支持符合条件的零售经营主体发行ABS和REITs。7月9日，商务部牵头，联合发改委、财政部、市场监管总局等九大部门印发《关于加快零售业创新发展的意见》，提出支持符合条件的新型优质零售企业上市。支持符合条件的零售经营主体发行资产支持型证券和商业不动产投资信托基金。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300 截至2026年7月10日，中证REITs（收盘）指数收盘价为735.60点，整周（2026/7/6-2026/7/10）涨跌幅为-0.9%，表现弱于中证全债指数（0.1%），强于沪深300指数（-1.3%）、中证转债（-1.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+3.3%）>中证全债（+2.3%）>中证转债（+1.8%）>中证REITs（-6.2%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年7月10日，近一年中证REITs指数回报率为-17.3%，波动率为8.4%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月10日为2372亿元，较上周减少4亿元；全周日均换手率为0.39%，较前一周减少0.06%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 产权类REITs表现优于经营权类REITs 截至2026年7月10日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.0%。从不同项目类型REITs来看，产业园、仓储物流、能源、生态环保、水利、交通收涨，其他类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月10日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月10日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华安张江产业园REIT（+3.92%）、华夏特变电工新能源REIT（+3.43%）、建信中关村REIT（+2.70%）。 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.7%；交通REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.7%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（389万元）、华夏中国交建REIT（333万元）、华泰宝湾物流REIT（300万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年7月10日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有12只，已反馈的产品14只，已受理的产品2只。 估值跟踪 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月10日） 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年7月10日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为385BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 商务部等9部门支持符合条件的零售经营主体发行ABS和REITs。7月9日，商务部会同国家发展改革委、司法部、财政部、人力资源社会保障部、自然资源部、住房和城乡建设部、文化和旅游部、市场监管总局等部门,联合印发《关于加快零售业创新发展的意见》，明确提出融资支持举措：支持符合条件的零售经营主体发行资产支持型证券（ABS）和商业不动产投资信托基金（REITs）；同时支持百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。该政策进一步拓宽了零售企业存量商业资产的资本化退出渠道，从顶层设计层面扩容了消费基础设施REITs的底层资产品类，将持续推动零售类优质物业加速驶入REITs发行快车道。 首批4只REITs指数基金募集完毕。7月9日，随着中金基金公告旗下中证REITs全收益指数基金认购申请确认比例，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只REITs指数基金全部完成募集，合计近12亿元增量资金即将驰援REITs市场。首批REITs基金在6月17日获批，7月1日发行，7月7日全部发行结束，其中，南方旗下产品一日售罄，多只产品启动比例配售，认购热情超出市场预期。 申能股份新能源公募REITs正式申报。7月7日，上交所官网显示，东方红申能股份新能源封闭式基础设施证券投资基金状态为已申报。该项目原始权益人为申能新能源（青海）有限公司，管理人为上海东方证券资产管理有限公司。项目底层资产是青海乌兰华扬20万千瓦陆上风电项目，总投资15.56亿元。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等