公募REITs周报（第51期）：指数大幅上行，多只公募REITs终止发行

指数大幅上行，多只公募REITs终止发行 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs市场大幅上行，中证REITs指数周涨1.7%，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅突出。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证REITs>中证全债>沪深300。截至2026年1月23日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP。今年以来，沪深交易所终止（撤回）五单公募REITs。公募REITs市场逐渐向“重运营、重合规”转型，未来具备稳定现金流、运营管理能力强的项目将更受市场青睐。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.83企业/公司/转债规模(千亿)78.7/22.4/5.6 中证REITs指数周涨跌幅为1.7%，年初至今涨跌幅为+3.2%。截至2026年1月23日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为806.72点 ， 整 周（2026/1/17-2026/1/23） 涨 跌 幅 为1.7%， 表 现 弱 于 中 证 转 债 指 数（+2.9%），强于中证全债指数（+0.2%）、沪深300指数（-0.6%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+8.7%）>中证REITs（+3.2%）>沪深300（+1.6%）>中证全债（+0.4%）。近一年中证REITs指数回报率为-2.6%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在1月23日为2280亿元，较上周增加55亿元；全周日均换手率为0.66%，较前一周增加0.11个百分点。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 新型基础设施、消费、市政设施REITs涨幅靠前。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为2.9%、1.8%。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅靠前。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分 别 为 中 金 重 庆 两 江REIT（+10.30%） 、 华 安 百 联 消 费REIT（+9.97%）、华泰宝湾物流REIT（+7.27%）。 《公募REITs周报（第50期）-指数小幅回调，换手率走弱》——2026-01-18《超长债周报——30-10利差回升至46BP》——2026-01-18《转债市场周报-上涨共识支撑转债估值》——2026-01-18《转债市场周报-权益走强及季节效应下，转债市场情绪高涨》——2026-01-11《超长债周报——超长债收益率再创新高》——2026-01-11 新型基础设施设施REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.5%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（21302万元）、国金中国铁建REIT(7603万元）、南方润泽科技数据中心REIT(7296万元）。 全国首单火炬REITs落地厦门。中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金正式进入申报阶段，底层资产覆盖厦门火炬高新区“一区多园”范围内的10个产业园区，总建筑面积达48.13万平方米。 茂业商业拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作。1月23日，茂业商业股份有限公司发布公告称，公司拟以全资子公司成商集团控股有限公司、公司关联方成都崇德投资有限公司持有的位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇（最终以监管审批为准）作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证转债>中证REITs>中证全债>沪深300 截至2026年1月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为806.72点，整周（2026/1/17-2026/1/23）涨跌幅为1.7%，表现弱于中证转债指数（+2.9%），强于中证全债指数（+0.2%）、沪深300指数（-0.6%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+8.7%）>中证REITs（+3.2%）>沪深300（+1.6%）>中证全债（+0.4%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年1月23日，近一年中证REITs指数回报率为-2.6%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在1月23日为2280亿元，较上周增加55亿元；全周日均换手率为0.66%，较前一周增加0.11个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 新型基础设施、消费、市政设施REITs涨幅靠前 截至2026年1月23日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为2.9%、1.8%。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅靠前。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年1月23日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年1月23日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+10.30%）、华安百联消费REIT（+9.97%）、华泰宝湾物流REIT（+7.27%）。 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.5%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（21302万元）、国金中国铁建REIT(7603万元）、南方润泽科技数据中心REIT(7296万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年1月23日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段1只，已反馈的产品3只。据沪深交易所官网消息，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金扩募发行、建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金以及建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金、华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金终止或撤回发行。 沪深两地交易所在2025年12月31日发布的《关于商业不动产投资信托基金试点相关事项的通知》中明确，新版审核指引旨在“公开审核监管标准与流程，持续提升审核流程透明度和审核工作质效”，通过界定终止情形“避免项目长期悬而未决占用监管资源”。公募REITs市场从“重发行”向“重运营、重合规”转变，未来“具备稳定现金流、规范运营管理能力的项目将更受市场青睐”。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至1月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年1月16日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 全国首单火炬REITs落地厦门。中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金正式进入申报阶段，由中金基金管理有限公司担任管理人，底层资产覆盖厦门火炬高新区“一区多园”范围内的10个产业园区，总建筑面积达48.13万平方米。作为全国首单以“国家火炬计划软件产业基地”为底层资产的公募REITs，该项目不仅填补了厦门国资资产证券化领域的空白，更标志着我国产业园区REITs市场正式迈入专业化、细分化发展阶段。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报