房地产开发行业周报2026W27：进入7月淡季成交环比回落，二手房韧性强于新房

2026W27：进入7月淡季成交环比回落，二手房韧性强于新房 6月300城土拍溢价率达18%，但成交面积和金额同比仍下降。6月300城宅地供应建面1864万方，环比降低2.0%，同比降低15.8%；成交建面为1992万方，环比增长95.0%，同比降低3.4%；宅地出让金为1566亿元，环比增长89.1%，同比降低14.0%。6月全国300城宅地成交平均溢价率为17.5%，环比提升7.2pct，溢价率处于近半年高位。上半年累计来看，300城宅地供应建面8253万方，同比降低19.4%；成交建面为6939万方，同比降低25.9%；宅地出让金为5000亿元，同比降低32.9%。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，领先沪深300指数3.16个百分点，在31个申万一级行业排名第3名。 新房：本周30个城市新房成交面积为137.4万平方米，环比下降45.6%，同比下降52.6%。其中样本一线城市的新房成交面积为47.5万方，环比-34.8%，同比-42.3%；样本二线城市为66.8万方，环比-50.8%，同比-52.9%；样本三线城市为23.1万方，环比-47.4%，同比-64.7%。从今年累计27周新房成交面积同比看，样本30城共计4407.1万方，同比-17.0%；一线城市为1343.5万方，同比-4.8%；二线城市为2196.7万方，同比-12.8%；三线城市为866.9万方，同比-37.2%。 作者 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万方，环比下降5.3%，同比增长9.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.2万方，环比-10.8%；样本二线城市为84.2万方，环比-4.0%；样本三线城市为35.1万方，环比7.0%。今年27周累计成交5620.0万方，同比增长5.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2424.7万方，同比+5.6%；样本二线城市为2338.1万方，同比+1.6%；样本三线城市为857.1万方，同比+17.8%。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 信用债：根据wind统计数据，本周（7.6-7.12）共发行房企信用债15只，环比增加8只；发行规模共计146.11亿元，环比增加108.72亿元，总偿还量134.56亿元，环比增加113.36亿元，净融资额为11.55亿元，环比减少4.64亿元。 相关研究 1、《房地产开发：2026W26：本周新房成交同比-12%，6月多城二手房以价换量延续市场热度》2026-07-042、《房地产开发：2026W25：本周新房成交环比+22.9%，二手房成交环比+6%》2026-06-283、《房地产开发：REITs周报—商业不动产REITs获批加速，首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售》2026-06-28 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1. 6月土拍溢价率达18%，但成交面积和金额同比仍降..............................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................94.重点公司境内信用债情况.....................................................................................................................135.本周政策回顾.....................................................................................................................................156.投资建议............................................................................................................................................16风险提示..............................................................................................................................................16 图表目录 图表1：300城宅地供应建面..................................................................................................................3图表2：300城宅地成交建面..................................................................................................................3图表3：300城宅地出让金.....................................................................................................................3图表4：300城宅地溢价率.....................................................................................................................3图表5：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................4图表6：本周各交易日指数表现..............................................................................................................4图表7：近52周地产板块表现...............................................................................................................4图表8：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表9：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表10：本周重点房企涨跌幅排名.........................................................................................................5图表11：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）......................................................5图表12：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）......................................................6图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表17：样本30城历年新房周度成交（万方）.....................