房地产开发行业周报2025W2：集中网签备案后，本周新房成交环比明显回落

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2025年01月12日 2025W2：集中网签备案后，本周新房成交环比明显回落 新房：经过年底房企加力推盘促销和集中网签备案后，本周样本城市新房成交环比明显回落，整体量能靠拢2024年初。本周30个城市新房成交面积为188.7万平方米，环比下降44.7%，同比提升6.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.9万方，环比-23.8%，同比+36.1%；样本 增持（维持） 行业走势 二线城市为76.8万方，环比-57.4%，同比-17.3%；样本三线城市为48.0房地产开发沪深300 万方，环比-37.5%，同比+30.5%。二线城市环比显著下行，主要是武汉 环比-75.9%、苏州环比-87.3%降幅较为明显，对样本二线城市整体有较大影响。 二手房：本周成交维持高位。本周14个样本城市二手房成交面积合计 233.9万方，环比增长10.9%，同比增长34.7%。其中样本一线城市 的本周二手房成交面积为99.7万方，环比-3.0%；样本二线城市为107.4 万方，环比21.9%；样本三线城市为26.8万方，环比34.2%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.7%，落后沪深300指 数1.58个百分点，在31个申万一级行业排名第21名。 信用债：本周（1.6-1.12）共发行房企信用债19只，环比增加18只；发 行规模共计118.50亿元，环比增加112.8亿元，总偿还量80.47亿元， 环比增加63.32亿元，净融资额为38.03亿元，环比增加49.48亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（45.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（45.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（59.7%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 30% 18% 6% -6% -18% -30% 2024-012024-052024-092025-01 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W1：本周新房成交环比-16.8%，二手房环比-22.3%》2025-01-05 2、《房地产开发：2024W52：全年样本城市新房同比- 22.3%，二手房同比+1.2%》2024-12-29 3、《房地产开发：2024W51：本周新房成交同比 +13.3%，11月更多城市房价跌幅收窄》2024-12-22 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.行情回顾3 2.重点城市新房二手房成交跟踪5 2.1新房成交（商品住宅口径）5 2.2二手房成交（商品住宅口径）7 3.重点公司境内信用债情况9 4.本周政策回顾11 5.投资建议12 风险提示12 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名3 图表2：本周各交易日指数表现3 图表3：近52周地产板块表现3 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）4 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元）4 图表6：本周重点房企涨跌幅排名4 图表7：本周重点房企涨幅前二个股（A股为人民币元，H股为港元）4 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）4 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比5 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比5 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比5 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比5 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）6 图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪6 图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比7 图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比7 图表17：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比7 图表18：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比7 图表19：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表20：样本14城二手房成交面积数据跟踪8 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表24：本周房企债券发行以期限划分9 图表25：本周房企融资汇总（1.6-1.12）10 图表26：地方性政策及消息（1.5-1.11）11 1.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.7%，落后沪深300指数1.58个百分点，在31 个申万一级行业排名第21名。本周上涨个股共18支，较上周增长8支，下跌股数为95支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为粤宏远A、长春经开、荣丰控股、信达地产、中润资源，涨幅分别为61.2%、17.5%、16.6%、9.5%、8.4%。跌幅前�为天房发展、新华联、华远地产、万通地产、格力地产，跌幅分别为-26.3%、-17.5%、-16.2%、-13.0%、 -9.7%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨2支，较上周减少1支，上涨的是金地商置、招商蛇口，涨幅分别为1.9%、0.4%。跌幅前�为融创中国、融信中国、绿景中国地产、禹洲集团、世茂集团，跌幅分别为-41.7%、-31.5%、-18.2%、-16.7%、-15.7%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -2.71% 综家有合用色 电金 器属 电机汽银 子械车行 设备 国基计电通建传防础算力信筑媒军化机设材 工工备料 钢轻农非建铁工林银筑制牧金装 造渔融饰 交房美石纺通地容油织运产护石服输理化饰 环医公保药用 生事 物业 社食煤商会品炭贸服饮零 务料售 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% -3.0% 房地产（申万）沪深300 01/0301/0601/0701/0801/0901/10 1.4 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2025-01 2024-12 2024-11 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000573.SZ 粤宏远A 61.2% 63.9% 3.43 5.53 600215.SH 长春经开 17.5% 20.2% 6.46 7.59 000668.SZ 荣丰控股 16.6% 19.4% 6.07 7.08 600657.SH 信达地产 9.5% 12.2% 3.99 4.37 000506.SZ 中润资源 8.4% 11.1% 3.59 3.89 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600322.SH 天房发展 -26.3% -23.6% 2.93 2.16 000620.SZ 新华联 -17.5% -14.7% 2.12 1.75 600743.SH 华远地产 -16.2% -13.5% 2.41 2.02 600246.SH 万通地产 -13.0% -10.3% 7.15 6.22 600185.SH 格力地产 -9.7% -7.0% 6.57 5.93 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% A 金招阳中泰佳中碧蓝滨保金世荣建中大建中美新华华万华绿华龙金越我中正龙旭绿佳富时远中中雅世禹绿融融地商光南禾源国桂光江利地联盛业国悦发国的城润侨科发地夏湖科秀爱国荣光辉城兆力代洋国梁居茂洲景信创 A 商蛇城建集集恒园发集地集行发地海城国铁置控置城股控幸集股地我金地地控中业地中集奥控乐集集中中中 置口设团团大 展团产团 展产外 际建业股地 份股福团份产家茂产产股国 产国团园股集团团国国国 发集 展团 资料来源：Wind，国盛证券研究所 集控团地 团股产 图表7：本周重点房企涨幅前二个股（A股为人民币元，H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 0535.HK 金地商置 1.9% 4.6% 0.27 0.27 001979.SZ 招商蛇口 0.4% 3.1% 9.79 9.83 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 1918.HK 融创中国 -41.7% -39.0% 2.23 1.30 3301.HK 融信中国 -31.5% -28.8% 0.36 0.24 0095.HK 绿景中国地产 -18.2% -15.5% 0.39 0.32 1628.HK 禹洲集团 -16.7% -14.0% 0.07 0.06 0813.HK 世茂集团 -15.7% -13.0% 1.02 0.86 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.重点城市新房二手房成交跟踪 2.1新房成交（商品住宅口径） 经过年底房企加力推盘促销和集中网签备案后，本周样本城市新房成交环比明显回落，整体量能靠拢2024年初。本周30个城市新房成交面积为188.7万平方米，环比下降 44.7%，同比提升6.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.9万方，环比-23.8%，同比+36.1%；样本二线城市为76.8万方，环比-57.4%，同比-17.3%；样本三线城市为 48.0万方，环比-37.5%，同比+30.5%。二线城市环比显著下行，主要是武汉环比-75.9%、苏州环比-87.3%降幅较为明显，对样本二线城市整体有较大影响。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 样本城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴） 样本一线城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴） 450 400 350 300 250 200 15