国泰海通2026全行业培训 房地产研究

00:00:11 啊好的，那感谢大家的坚持啊。今天的最后一场呃，提前预告一下，明天是科技和制造组啊，那今天的最后一场呢是房地产。那我们说呢，呃，其实不论从哪个角度而言啊。地产行业都应该是大家值得关注的一个重要的板块，当然我这里提前说一下，有个人的这个充电宝好像落在这个上面了，不知道是谁的，待会儿结束，大家记得拿走。 00:00:41 为什么说地产行业大家必须要去关注呢？因为你想想，如果你不买房是没有关系的，但是那代表你一辈子都得去租房。如果要买房的话呢，代表着你会为你这个决定至少要做。 00:00:57 20年到30年的债务储备，呃，我记得是在去去年底的时候的这个外面，呃，有一个年轻的分析师跟我说他买的很糟糕对吧，所以他的钱全套进去了。我们讲在你买的时候，你难道没有去做充分的考虑吗？我们说大家都很忙对吧，所有的时间都在做各种研究各种分析，但是你要为一个决定去做20年以上的债务策划和筹备，你不去认真地为这个债务策划和筹备去做准备和思考吗？嗯，所以当这个话跟他讲完之后，他觉得他很遗憾，他没有做很强的准备和思考，也没有去去心细地去讲这些事情。 00:01:42 所以我们说呢，呃，不管怎么样，你租房你也得租一辈子，也是一辈子的财务选择和决策。你买房那更是20~30年的财务准备和决策。那如果这个决策你做错了，我认为其实你在其他方向，哪怕你是对了，其实你在这个方向的错误也会为你很长一段的时间的错误而买单的。 00:02:08 呃，因此从方式上来讲，我经常跟我的小助理说，你们其实挺好的啊，对吧，你既呃有很好的投资思路，你又为你的生活做出了重大的决策和选择，无非就是你把你的这些思路啊影响啊呃在更大的方向去拓展和领会。 00:02:29 那进入到现在的话呢，其实也是一样的，为什么我对于本轮的。整个指数的高度和空间都是相当有信心的，为什么？因为我们说地产作为整个最大的早周期行业，它正在底部区域开始向上复苏，那代表着非银银行这些完全没有增涨的方向和指数的重要方向，其实未来都会要启动的。那如果大的指数方向是在向上的，没有任何问题的话，其实科技股也一样，你不用担心现在会有太大的波动，所以我看。 00:03:05 嗯，经常在讲很多人这个一年赚1倍两倍3倍挺容易，你说每年赚20%，在过去的15~20年里面有人做到吗？好像说20年是有人做到的，接近每年20%，但是15年就没有了，20年也没有了。那就代表着其实呃方式上来讲，你要能看懂周期，你要能看懂方向，呃，才能够落实到很多问题。 00:03:34 当然比较遗憾的呢，就是呃在投资方向上包括舆论方向上，很多时候大家是喜欢呃今天打倒一个，明天去去讲另外一个，去用一种系列的思路去想或者去理解一些事情。但是比较遗憾的就是通常情况下，呃盈亏同源啊，你在哪个方向赚到过很多钱。你也可能在那个方向上最终赔很多很多钱， 00:04:00 为什么？就是因为我们说作为最最最底层的房地产，这个周期其实是非常难研究的，为什么说非常难研究？ 00:04:11 我讲个很好的笑话，今年的一季度在这里做去年的年度工作总结，当然我不知道这里有没有人参加了啊，参加的时候有很多的，至少我听到有15位以上的分析师讲，他看得很准对吧，他预测了房地产的大底部，他认为去年房价还要跌，应该是用。去去换黄金对吧，他预测了黄金去年要涨很多，但是我预计到27年的时候，对吧，我们说在一个大周期的底部的时候。他把房子卖了，他去换黄金。今年还会有人站在这里去跟我讲什么卖房换黄金这种。比较有意思的思路嘛，对吧，而且如果。 00:04:52 往四季度看，我们是认为一线城市的房价同比要开始转正了，那你岂不是在一个最大的周期底部，你把最好的资产换成了一个最高位的资产？当然我不能讲黄金以后不会涨啊，但 是你要是去年你真的是在四季度把房子换成了黄金的话。那你现在压力非常非常非常大了。 00:05:16 而且往后看的话，我们说呃我做了这么多年周期的研究员，我从来不害怕一个周期会持续性往下跌，而且跌得最惨的时候其实是不用去担忧的， 00:05:27 为什么？因为很多人都说有色好，我们说站在2014年的时候。嘉能可都要破产了，所有人去讲有色，没人听有色的，为什么三大矿业公司都破产了，一个只剩下两家了，但是2014年最底部的时候，你买任何一个有色的品种。你现在也不会坐在这里听我来跟你讲这些事情了，为什么呢？因为你早财富自由了，整个市场进入了一个新的状态。因此呢，作为一个超级大国，像中国这样的超级大国是不可能没有周期波动的，而每一次的周期波动。某种程度来讲，都是你改变命运，对吧，形成大变化的开始。 00:06:11 我们说呢？闭门交流对吧？我前几天去看一个抖音的段子，有一个林园讲的他觉得他要上大台阶。反正我觉得他这个话可能讲得稍微早了一点啊，对吧？就是你一个周期的底部是很痛苦很痛苦的，要熬走很多人的，但是真正熬走了那个底部，你再去看他上一个大平台和台阶的时候，其实就很快了。我认为呢，所有的周期都是这样的，包括前面的。石油对吧，包括再早一些的钢铁和上午的有色都是这样的。大家去把100年200年的图拿出来去看，去看这些周期是不是在一个大底部，再起来的时候它会上一个大台阶，然后再也不回去了。 00:06:57 房地产也这样，只不过呢，我们说呢，大家去看的话，很多时候呢。市场会去妖魔化一些东西，对吧，就像站在2023年的时候，很多人跟你们讲房地产是新三座大山。那你现在看还有人讲这个话吗？没有了吧。那为什么那个时候有人讲这句话对吧？第二个就是去年的也是这个时间点，一季度的时候，很多人跟你们讲汽车行业替代房地产成为新的支柱型产业。这个策略报告，这个写作报告我还留着呢，对吧？ 00:07:34 我们说很多时候人们喜欢这个情绪上去推动一些事情，或者说是不尊重规则和原则地去推 动一些事情，那现在变成什么个状态？什么是周期之母？这个是经典经济学告诉了你们的。如果这个周期之母他们起不来，它再继续向下，只会让更多的人陷入到漩涡之中去。 00:07:59 所以我们看到现在的消费问题，甚至更多的收入增长问题，都是因为房地产这个周期之母。他没有兴起来，它没有起到它合理的位置，对吧，我们说我站在这里去看很多东西，10年前去讲房地产挤占了太多社会资源的人。在现在同样又变成了这一批去讲啊，有消费起不来是收入达不到是对吧，是这个这个什么AI的人不消费对吧，这都不存在的。 00:08:34 从方式上来讲，一个经济体它能存在，它有它的合理的地位，哪怕我们去讲美国这样的以AI为核心的消费体里面，地产和地产投资也要占到GDP的15%啊，那中国才多少。中国只有4.3对吧，去年的数字就是4.3，那代表着如果你乐观地想，那要从4.3回到15，可能有3倍以上增长空间。那如果你悲观地想，那就是其他的跟这个产业相关的所有方向，还有一轮深刻的调整没有完成呢，对吧？ 00:09:12 我一直在讲，你总说以后没有人了，是的呀，房地产也会受到人口的影响，那消费不会受到啊。AI需求不会受到啊，电力生产不会受到啊。你发的这些东西，他真的有人去消费的，那都没有的话，我生产出来这么多会干什么？ 00:09:30 因此呢，我们去讲呢，作为最底层的早周期行业。很多东西它也许是短周期里面看不到，但是长周期里面都会深刻地影响到我们的每一个人。 00:09:43 那么对于地产的研究呢，其实是最费劲的，为什么很多原因就在于每个人都可以说一两句啊。我们在路演的时候很多时候呃是听别人讲，为什么呢？因为人人都是买房的专家，每个人都有自己的一套方法和体系，而且呢看着呢是都对，所以呢，更多的时候呢，如果他特别强势对吧，他觉得他的方法更好，我们更多的是点点头听一听就好了。但是从一个正常的。 00:10:14 房地产的传统的研究来看的话，我们说很有很多派别，少林派、武当派、崆峒派，地产研 究是最传统的就是top down的研究方法，从上至下没有任何的更多的虚拟的任何信息啊对吧？我们说去研究科技，很多方向上来讲的话呢，你可能要追热点，要去寻求产业链方向，要去寻求一个点的突破，但是当这个点突破的时候呢，其实每个人都会去说为什么，因为它是新的，你说的都是对的。但是地产呢，没有那么多东西啊，你是围绕着整个的啊产业政策、估值、经济周期方向去理解，而且呢，这个所谓的经济里面分为先导、中端和后端。呃， 00:10:59 如果大家去看的话，我们在2022年写过两篇文章，一个是就是叫房地产，为什么是支柱型产业。很明显的告诉了你，地产跟所有的上下游产业链和相关方向之间，呃，它到底是怎样一个关系，以及跟地产有影响的方向。 00:11:18 当时我们讲得很清楚，消费对吧，汽车对吧，内需啊都是有关系的。嗯，那现在来看的话，其实脱不了这个关系啊，你这些东西都是因为地产投资增速只有。对吧，只占GDP现在是4.5左右的这个份额，所以最终的结果它都要缩量。当然像有对外出口的方向，如果他能做成的话是可以的，但是这里得有一点，就是我出口得赚钱啊。 00:11:50 那很多人讲对吧，我们说新三大件也好，旧三大件也好，我说不管新三大件还是旧三大件，从这个。 00:11:59 比较经济学的理论就是这个所谓资源禀赋理论去讲这个话题的话，我不能说出口不赚钱，只是赚量吧，我们看出口增的很多，出口量很大，但是它赚钱吗？如果他不赚钱的话。那你你卖衬衣和卖更高端的东西是一样的，你只不过消耗了更多的资源和更大的量去生产了一个。同样的东西而已对吧，那第二个的话就是如果它不能它不能出口，他就是在国内卖，那这样的科技对我们有意义吗。你说我们的华为手机卖不到海外去，就是卖给中国人。那华为手机跟。 00:12:42 跟房地产有区别吗？这个话题很慎重，我们自己可以去想一想，对吧，如果他。他不能卖出去的话。对吧，最好的办法是对吧，你就像韩国一样，他生产一个人生产一部手机可以 卖给10个中国人。然后每部手机可以有200~500块钱的溢价，那他通过国际贸易他就赚到钱了。但是如果我生产的所有东西我卖不出去，我就是把A卖给B，这只会使得A对B的剥削更强烈，整个市场的金字塔型会更强烈，跟房地产是没区别的。而且它会使得房地产的链条还更长，它一个行业可以拉动100多个行业。 00:13:24 但你手机拉动不了100多个行业的，可能20~30个，那就相当于以前可以靠。一个金字塔有100个人都可以生活。但现在这个金字塔。顶尖的人赚了更多的钱，而下面的人赚不到那么多钱，而且还有剩余的30个人都挣不着钱了，所以越这么搞。 00:13:45 结果是什么？结果就是对吧，我们说中联三建对吧，外卖保安还有这个保洁越来越多，因为没有办法呀，你的这个产业链条越来越短了。 00:13:57 第二个呢就是从这个基本研究框架的角度来讲呢，我们说呢主要是4块儿，呃还是传统的政策、宏观经济、行业和呃公司方式上来讲呢，你是可以搭建一套体系的。 00:14:12 呃首先呢是政策端出发，我们说呢政策端出发是非常重要的。这里呢也推荐大家啊，一定要把新中国成立以来到现在的每一轮周期可以看一看， 00:14:24 呃，两千年以前的周期呢，可以看一看温铁军的书啊。当然也对大家对他有人对他的争议也很大， 00:14:33 但是呢，因为我们都出生在这个80年以后啊，80年以前的很多事情我们没有经历过，所以我主要是看他的书去讲。那每一轮周期里面都会形成这个所谓的呃产业新贵，还有这个新的生产力办法啊，都是通过新的生产力释放啊形成了新的特点，我认为呢本轮也一样对吧，我们通过。AI革命释放呃形成新的生产力特征，呃但是每一轮呃有新东西出现呢，就会有旧东西的这个呃衰落和限制，所以这都是中国经济呃本身差异于海外呃最重要的一点， 00:15:14 只不过就本轮呢，我们可能跟人口的总量下行，还有就是这个嗯。海外的这个所谓的，嗯。竞争加剧这个事情有一定关系，所以形成的压力呢会更大啊。 00:15:30 但是如果是从做研究的角度来讲呢，你只是研究房地产行业的话呢，那你就是把历史的政