公募REITs周报（第73期）：指数显著反弹，产权类弹性更强

指数显著反弹，产权类弹性更强 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数涨3.9%，是近期修复力度最强的一周，所有类型REITs均收涨。分项目属性看，产权类REITs弹性更强。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300。截至2026年7月3日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低39BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为379BP。本周反弹的核心催化是首批四只REITs指数基金于7月1日启动发售，市场对增量配置资金预期升温，叠加前期估值持续回调至历史低位，配置价值凸显带动修复行情；一级市场方面，第二批商业不动产REITs同步启动发售，但网下认购倍数较首批明显回落，机构定价态度更趋审慎。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.74企业/公司/转债规模(千亿)84.3/22.6/5.0 中证REITs指数周涨跌幅为+3.9%，年初至今涨跌幅为-5.4%。截至2026年7月3日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为736.94点 ， 整 周（2026/6/29-2026/7/3）涨跌幅为3.9%，表现强于沪深300指数（-0.5%）、中证全债指数（0.0%）和中证转债（2.0%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+4.6%）>中证转债（+3.1%）>中证全债（+2.1%）>中证REITs（-5.4%）。近一年中证REITs指数回报率为-17.3%，波动率为8.4%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月3日为2376亿元，较上周增加78亿元；全周日均换手率为0.45%，较前一周减少0.23%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《公募REITs周报（第72期）-发行人增持，指数产品落地在即》——2026-06-28《超长债周报-MLF连续两个月超额续作，7月债市风险和机会共存》——2026-06-28《公募REITs周报（第71期）-首批4只REITs指数基金获批》——2026-06-21《转债市场周报-K型分化加剧，关注有业绩支撑的景气品种》——2026-06-21《超长债周报-资金面转松，超长债回暖》——2026-06-21 所有类型REITs均收涨。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+4.3%、+4.0%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收涨。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金普洛斯REIT（+12.70%）、中银中外运仓储物流REIT（+10.53%）、嘉实物美消费REIT（+10.52%）。 商业不动产REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，商业不动产REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；消费REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额17.9%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（509万元）、华夏凯德消费REIT（431万元）、中金重庆两江REIT（397万元）。 6月29日，第二批四只产品同日完成询价。整体发行热度较首批显著降温，机构认购态度从抢筹转向审慎，网下认购倍数大幅回落。已披露定价的四单产品中，华安锦江商业REIT网下认购倍数2.3倍，为该批次内最高；华安陆家嘴商业REIT、创金合信北京国资公司REIT分别为1.3倍、1.38倍；华夏保利发展商业REIT网下认购倍数仅1.0倍，基本处于平募状态。定价层面，多数产品选择贴近报价区间下限定价，反映出买方议价能力提升。此外，华夏凯德商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT宣布延期询价，进一步印证当前一级市场情绪偏谨慎。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300 截至2026年7月3日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为736.94点， 整周（2026/6/29-2026/7/3）涨跌幅为3.9%，表现强于沪深300指数（-0.5%）、中证全债指数（0.0%）和中证转债（2.0%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+4.6%）>中证转债（+3.1%）>中证全债（+2.1%）>中证REITs（-5.4%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年7月3日，近一年中证REITs指数回报率为-17.3%，波动率为8.4%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月3日为2376亿元，较上周增加78亿元；全周日均换手率为0.45%，较前一周减少0.23%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 所有类型REITs均收涨 截至2026年7月3日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+4.3%、+4.0%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收涨。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月3日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月3日） 分 具 体 标 的 来 看 ， 周 度 涨 幅 排 名 前 三 的 三 只REITs分 别 为中 金 普 洛 斯REIT（+12.70%）、中银中外运仓储物流REIT（+10.53%）、嘉实物美消费REIT（+10.52%）。 从不同项目类型来看，商业不动产REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；消费REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额17.9%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（509万元）、华夏凯德消费REIT（431万元）、中金重庆两江REIT（397万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年7月3日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有12只，已反馈的产品14只，已受理的产品3只。 估值跟踪 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月3日） 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年7月3日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低39BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为379BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 6月29日，第二批四只产品同日完成询价。整体发行热度较首批显著降温，机构认购态度从抢筹转向审慎，网下认购倍数大幅回落。已披露定价的四单产品中，华安锦江商业REIT网下认购倍数2.3倍，为该批次内最高；华安陆家嘴商业REIT、创金合信北京国资公司REIT分别为1.3倍、1.38倍；华夏保利发展商业REIT网下认购倍数仅1.0倍，基本处于平募状态。定价层面，多数产品选择贴近报价区间下限定价，反映出买方议价能力提升，发行端更注重发行成功率，此外华夏凯德商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT宣布延期询价，进一步印证当前一级市场情绪偏谨慎。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032