公募REITs周报（第37期）：指数震荡下行，产权类跌幅较大

指数震荡下行，产权类跌幅较大 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数下跌，全周下跌0.3%。产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、-0.1%，从主要指数周涨跌幅对比来看：中证全债>中证转债>中证REITs>沪深300。多数板块收跌，市政设施、生态环保涨幅领先。截至10月10日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高86BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为207BP。首单外资消费REITs正式上市，这是中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.83企业/公司/转债规模(千亿)74.0/23.0/6.2 中证REITs指数周涨跌幅为-0.3%，年初至今涨跌幅为4.7%。截至2025年10月10日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为826.77点 ， 整 周（2025/10/6-2025/10/10）涨跌幅为-0.3%，表现弱于中证全债指数（+0.1%）、中证转债指数（0.0%），强于沪深300指数（-0.5%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+17.3%）>中证转债（+17.0%）>中证REITs（+4.7%）>中证全债（+0.1%）。截至2025年10月10日，近一年中证REITs指数回报率为5.4%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在10月10日下降至2203亿元，较上周减少7亿元；全周日均换手率为0.31%，较前一周下降0.11个百分点。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 多数板块收跌，市政设施、生态环保涨幅领先。截至2025年10月10日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、-0.1%。从不同项目类型REITs来看，REITs大部分板块收跌，市政设施、生态环保涨幅领先。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为易方达广开产园REIT（+1.93%）、华泰南京建邺REIT（+1.35%）、华夏金隅智造工场REIT（+1.03%）。 相关研究报告 《超长债周报-超长债开启超跌反弹》——2025-10-12《超长债周报——30-10利差继续走阔》——2025-09-28《公募REITs周报（第36期）-曲折下行，换手率下降》——2025-09-27《转债市场周报-关注银行转债配置价值》——2025-09-21《公募REITs周报（第35期）-各板块涨跌分化，产权类REITs表现更优》——2025-09-21 新型基础设施REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，本周新型基础基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.7%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额24.9%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（879万元）、华夏华润商业REIT(445万元）、南方润泽科技数据中心REIT(329万元）。 首单外资消费REITs正式上市。9月29日，由总部位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市。华夏凯德商业REIT由领先的全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的REITs管理人凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。这是中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>中证转债>中证REITs>沪深300 截至2025年10月10日，中证REITs（收盘）指数收盘价为826.77点，整周（2025/10/6-2025/10/10）涨跌幅为-0.3%，表现弱于中证全债指数（+0.1%）、中证转债指数（0.0%），强于沪深300指数（-0.5%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+17.3%）>中证转债（+17.0%）>中证REITs（+4.7%）>中证全债（+0.1%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年10月10日，近一年中证REITs指数回报率为5.4%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在10月10日下降至2203亿元，较上周减少7亿元；全周日均换手率为0.31%，较前一周下降0.11个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 多数板块收跌，市政设施、生态环保涨幅领先 截至2025年10月10日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、-0.1%。从不同项目类型REITs来看，REITs大部分板块收跌，市政设施、生态环保涨幅领先。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年9月26日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年9月26日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为易方达广开产园REIT（+1.93%）、华泰南京建邺REIT（+1.35%）、华夏金隅智造工场REIT（+1.03%）。 从不同项目类型来看，新型基础基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.7%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额24.9%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（879万元）、华夏华润商业REIT(445万元）、南方润泽科技数据中心REIT(329万元）。 一级市场发行 截至2025年10月10日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，已申报阶段1只，已问询阶段1只，已反馈的产品4只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品12只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至10月10日，公募REITs年化现金分派率均值为6.5%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年10月10日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高86BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为207BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 首单外资消费REITs正式上市。9月29日，由总部位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市。华夏凯德商业REIT由领先的全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的REITs管理人凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人。基金底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭。基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。这是中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 华夏中海商业REIT网下询价超374倍。华夏中海商业REIT将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元。其中面向公众发售0.27亿份，公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购，认购金额1000元起投（含认购费）。华夏中海商业REIT首发底层资产佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，区位优势显著，是区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证