公募REITs周报（第 35 期）：各板块涨跌分化，产权类REITs表现更优

各板块涨跌分化，产权类REITs表现更优 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数继续下行，全周下跌0.2%。产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+7.9%、-2.9%，从主要指数周涨跌幅对比来看：中证全债>中证REITs沪深300>中证转债。不同类型REITs涨跌分化，产业园、仓储物流、新型基础设施REITs涨幅领先。截至9月19日，公募REITs年化现金分派率均值为6.0%，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高31BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为184BP。香港证监会正推动REITs纳入“互联互通”标的，通过互联互通，可拓宽投资者选择，吸引更多资金流入，有助于提升两地REITs流动性。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.85企业/公司/转债规模(千亿)73.7/23.3/6.2 中证REITs指数周涨跌幅为-0.2%，年初至今涨跌幅为6.2%。截至2025年9月19日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为838.34点 ， 整 周（2025/9/15-2025/9/19）涨跌幅为-0.2%，表现弱于中证全债指数（0.01%），强于沪深300指数（-0.3%）和中证转债指数（-1.5%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+14.4%）>中证转债（+14.2%）>中证REITs（+6.2%）>中证全债（+0.2%）。近一年中证REITs指数回报率为7.6%，波动率为7.3%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在9月19日下降至2214亿元，较上周减少3亿元；全周日均换手率为0.46%，较前一周下降0.01个百分点。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《超长债周报-超长债继续缩量》——2025-09-21《转债市场周报-关注发行人转股意愿的变化》——2025-09-14《公募REITs周报（第34期）-各板块普跌，新政推动市场扩容》——2025-09-14《超长债周报-8月社融同比转为回落，超长债量升价跌》——2025-09-14《超长债周报——股债跷跷板延续》——2025-09-08 产业园、仓储物流、新型基础设施涨幅领先。截至2025年9月19日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+7.9%、-2.9%。从不同项目类型REITs来看，不同类型REITs涨跌分化，产业园、仓储物流、新型基础设施REITs涨幅领先。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速REIT（+1.57%）。 新型基础设施REITs交易活跃度最高。本周新型基础基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.1%；交通基础设施REITs本周成交额占比也最高，成交额占REITs总成交额19.7%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金唯品会奥莱REIT（2776万元）、南方润泽科技数据中心REIT(1752万元）、华夏首创奥莱REIT(807万元）。 香港证监会正推动REITs纳入“互联互通”标的。9月17日，香港特区行政长官李家超发表新一份《行政长官2025年施政报告》，施政报告指出，香港证监会积极推动REITs纳入“互联互通”标的。目前香港REITs市场物业组合相对单调，而内地基础设施存量潜力巨大。通过互联互通，可拓宽投资者选择，吸引更多资金流入，提升两地REITs的流动性，为市场注入新活力。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>中证REITs沪深300>中证转债 截至2025年9月19日，中证REITs（收盘）指数收盘价为838.34点，整周（2025/9/15-2025/9/19）涨跌幅为-0.2%，表现弱于中证全债指数（0.01%），强于沪深300指数（-0.3%）和中证转债指数（-1.5%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+14.4%）>中证转债（+14.2%）>中证REITs（+6.2%）>中证全债（+0.2%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年9月19日，近一年中证REITs指数回报率为7.6%，波动率为7.3%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在9月19日下降至2214亿元，较上周减少3亿元；全周日均换手率为0.46%，较前一周下降0.01个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 产业园、仓储物流、新型基础设施涨幅领先 截至2025年9月19日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+7.9%、-2.9%。从不同项目类型REITs来看，不同类型REITs涨跌分化，产业园、仓储物流、新型基础设施REITs涨幅领先。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月29日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月29日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速REIT（+1.57%）。 从不同项目类型来看，新型基础基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.1%；交通基础设施REITs本周成交额占比也最高，成交额占REITs总成交额19.7%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金唯品会奥莱REIT（2776万元）、南方润泽科技数据中心REIT(1752万元）、华夏首创奥莱REIT(807万元）。 一级市场发行 截至2025年9月19日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的3只，已反馈的产品4只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品11只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至9月19日，公募REITs年化现金分派率均值为6.0%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年9月19日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高31BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为184BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 9月17日，香港特区行政长官李家超发表新一份《行政长官2025年施政报告》，施政报告指出，香港证监会积极推动REITs纳入“互联互通”标的。目前香港REITs市场物业组合相对单调，而内地基础设施存量潜力巨大。通过互联互通，可拓宽投资者选择，吸引更多资金流入，极大提升两地REITs的流动性，为市场注入新活力。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032