消费REITs分析框架及核心观点
资产端分析
- 分析维度:从绝对区位、相对区位和增长上限三个层面评估资产基础。
- 绝对区位:底层资产主要位于一二线城市,具备便利的交通可达性,平均建筑规模(GLA)为7.1万平方米,平均开业年限11.8年。
- 相对区位:商圈竞争格局影响中期零售额增长空间,分为三类:
- 市级全域辐射型
- 成熟商圈+多竞品型
- 新兴商圈+少竞品型
- 增长上限:受以下因素共同决定:
- 城市层面:宏观环境和绝对区位条件
- 商圈层面:竞品数量、运营能力、客群抓取及营销策略
- 产品定位:城市级、区域级或社区级购物中心
运营端分析
- 分析维度:结合资产端评估,进一步从运营角度验证长期价值。
- 核心结论:通过资产端与运营端的结合分析,维持对消费REITs的看好态度,认为其具备长期投资价值。