公募REITs周报（第72期）发行人增持，指数产品落地在即

发行人增持，指数产品落地在即 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数周跌2.4%，6月25日首批4只REITs指数基金公告7月1-7日发售，单日大涨；6月26日高开低走，获利回吐，所有类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>沪深300>中证转债>中证REITs。截至2026年6月26日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为365BP。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.76企业/公司/转债规模(千亿)84.0/22.6/5.1 中证REITs指数周涨跌幅为-2.4%，年初至今涨跌幅为-8.9%。截至2026年6月26日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为709.51点 ， 整 周（2026/6/22-2026/6/26）涨跌幅为-2.4%，表现弱于沪深300指数（-1.5%）、中证全债指数（0.1%）和中证转债（-2.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+5.1%）>中证全债（+2.2%）>中证转债（+1.1%）>中证REITs（-8.9%）。近一年中证REITs指数回报率为-20.4%，波动率为8.1%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在6月26日为2298亿元，较上周减少64亿元；全周日均换手率为0.68%，较前一周增加0.18%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 所有类型REITs均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-3.3%、-2.1%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为国泰海通砂之船商业REIT（+2.52%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.02%）、中信建投国家电投新能源REIT（+1.63%）。 相关研究报告 《公募REITs周报（第71期）-首批4只REITs指数基金获批》——2026-06-21《转债市场周报-K型分化加剧，关注有业绩支撑的景气品种》——2026-06-21《超长债周报-资金面转松，超长债回暖》——2026-06-21《公募REITs周报（第70期）-指数继续回调，产权类跌幅大于经营权类》——2026-06-14《转债市场周报-交易思维应对转债资产》——2026-06-14 商业不动产REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，商业不动产REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为2.9%；消费REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.7%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为易方达华威市场REIT（1099万元）、华夏华润消费REIT（1042万元）、建信中关村REIT（941万元）。 三只REITs集中发布原始权益人增持公告。汇添富上海地产商业REIT原始权益人上海世博发展拟于2026年6月25日至12月25日期间，增持汇添富上海地产商业REIT不超过1亿元；中信建投首农商业REIT披露原始权益人同一控制下的关联方西郊农场拟于2026年6月25日起12个月内，增持首农商业REIT不超过3318.95万份；中金唯品会商业REIT披露原始权益人及其关联方杉杉商业拟增持中金唯品会商业REIT不超过2000万份，截至6月24日已增持150.37万份。 首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售。6月25日，根据四家基金公司公告，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于2026年7月1日至7月7日集中公开发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资的新阶段。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>沪深300>中证转债>中证REITs 截至2026年6月26日，中证REITs（收盘）指数收盘价为709.51点，整周（2026/6/22-2026/6/26）涨跌幅为-2.4%，表现弱于沪深300指数（-1.5%）、中证全债指数（0.1%）和中证转债（-2.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+5.1%）>中证全债（+2.2%）>中证转债（+1.1%）>中证REITs（-8.9%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年6月26日，近一年中证REITs指数回报率为-20.4%，波动率为8.1%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在6月26日为2298亿元，较上周减少64亿元；全周日均换手率为0.68%，较前一周增加0.18%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 所有类型REITs均收跌 截至2026年6月26日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-3.3%、-2.1%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年6月26日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年6月26日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为国泰海通砂之船商业REIT（+2.52%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.02%）、中信建投国家电投新能源REIT（+1.63%）。 从不同项目类型来看，商业不动产REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为2.9%；消费REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.7%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为易方达华威市场REIT（1099万元）、华夏华润消费REIT（1042万元）、建信中关村REIT（941万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年6月26日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有12只，已反馈的产品14只，已受理的产品2只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年6月26日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为365BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 三只REITs集中发布原始人增持公告。6月25日，汇添富上海地产商业REIT披露原始权益人基金份额增持计划的公告，原始权益人上海世博发展拟于2026年6月25日至12月25日期间，增持汇添富上海地产商业REIT不超过1亿元；中信建投首农商业REIT披露原始权益人同一控制下的关联方基金份额增持计划的公告，西郊农场拟于2026年6月25日起12个月内，增持首农商业REIT不超过3318.95万份（占比3.32%）；中金唯品会商业REIT披露原始权益人及其关联方基金份额增持计划的公告，杉杉商业拟增持中金唯品会商业REIT不超过2000万份，截至6月24日已增持150.37万份。 首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售。6月25日，根据四家基金公司公告，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于2026年7月1日至7月7日集中公开发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资的新阶段。 第二批六只商业不动产REITs获批。6月22日至23日，证监会密集批复第二批商业不动产REITs产品。华夏保利商业REIT、华安陆家嘴商业REIT、华夏凯德商业REIT、创金合信北京国资商业REIT四只产品同日获批，华安锦江商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT随后过审。六单产品覆盖办公、零售、酒店等多元业态，预计募集资金合计超170亿元。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所