本周REITs延续调整走势，板块整体仍处在估值下行通道。中证REITs指数跌1.1%，除能源、保障房、水利设施、数据中心REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>沪深300>中证REITs>中证转债。截至2026年8月14日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为385BP。2只公募REITs新披露原始权益人及关联方的增持计划，释放对底层资产经营质量与长期投资价值的认可。
中证REITs指数周涨跌幅为-1.1%，年初至今涨跌幅为-10.9%。截至2026年8月14日，中证REITs（收盘）指数收盘价为693.90点，整周（2026/8/10-2026/8/14）涨跌幅为-1.1%，表现弱于中证全债指数（0.1%）、沪深300指数（-0.6%），优于中证转债（-2.4%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.9%）>沪深300（+0.8%）>中证转债（+0.3%）>中证REITs（-10.9%）。
近一年中证REITs指数回报率为-20.1%，波动率为8.6%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在8月14日为2285亿元，较上周减少19亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周减少0.03%。
除生态环保、市政、水利外，各板块均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.6%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，除能源、保障房、水利设施、数据中心REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。
分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为创金合信首农REIT（+7.00%）、招商科创REIT（+5.88%）、工银蒙能清洁能源REIT（+5.58%）。数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，区间日均换手率为1.5%；园区REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额16.5%。
从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（2776万元）、东方红隧道股份高速公路REIT（2239万元）、华夏基金华润有巢REIT（973万元）。创金合信首农REIT与中信建投沈阳国际软件园REIT原始权益人宣布增持。8月11日，两单REITs分别公告启动增持计划。首农REIT原始权益人拟12个月内增持不超过2000万份（占比≤2%），沈软REIT关联方拟同期增持1000万至2000万元，二者均承诺增持期间及届满后6个月内不减持。
华夏大悦城商业不动产REIT与中金温州公用水利基础设施公募REIT正式申报。8月11日、13日，证监会及上交所先后显示两单REITs状态更新为“已申报”，拟募资分别55.55亿元、23.34亿元。大悦城REIT底层为天津南开大悦城；温州水利REIT底层为温州珊溪水利枢纽。
从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至8月14日，公募REITs年化现金分派率均值为7.8%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。
产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年8月14日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为385BP。
