公募REITs周报（第79期）调整未止，增持信号频现

调整未止，增持信号频现 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs延续调整走势，板块整体仍处在估值下行通道。中证REITs指数跌1.1%，除能源、保障房、水利设施、数据中心REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>沪深300>中证REITs>中证转债。截至2026年8月14日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为385BP。2只公墓REITs新披露原始权益人及关联方的增持计划，释放对底层资产经营质量与长期投资价值的认可。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.69企业/公司/转债规模(千亿)85.1/22.6/5.1 中证REITs指数周涨跌幅为-1.1%，年初至今涨跌幅为-10.9%。截至2026年8月14日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为693.90点 ， 整 周（2026/8/10-2026/8/14）涨跌幅为-1.1%，表现弱于中证全债指数（0.1%）、沪深300指数（-0.6%），优于中证转债（-2.4%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.9%）>沪深300（+0.8%）>中证转债（+0.3%）>中证REITs（-10.9%）。近一年中证REITs指数回报率为-20.1%，波动率为8.6%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在8月14日为2285亿元，较上周减少19亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周减少0.03%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 除能源、保障房、水利设施、数据中心外，各板块均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.6%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，除能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、数据中心REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为创金合信首农REIT（+7.00%）、招商科创REIT（+5.88%）、工银蒙能清洁能源REIT（+5.58%）。 《转债市场周报-增量资金偏弱，转债估值收敛》——2026-08-16《超长债周报-50年国债大涨》——2026-08-10《公募REITs周报（第78期）-指数延续调整走势》——2026-08-09《转债市场周报-风格轮动较快，关注科技及低位品种》——2026-08-09《超长债周报-“适时调整货币政策工具”，超长债利率创年内新低》——2026-08-03 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，区间日均换手率为1.5%；园区REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额16.5%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（2776万元）、东方红隧道股份高速公路REIT（2239万元）、华夏基金华润有巢REIT（973万元）。 创金合信首农REIT与中信建投沈阳国际软件园REIT原始权益人宣布增持。8月11日，两单REITs分别公告启动增持计划。首农REIT原始权益人拟12个月内增持不超过2000万份（占比≤2%），沈软REIT关联方拟同期增持1000万至2000万元，二者均承诺增持期间及届满后6个月内不减持。 华夏大悦城商业不动产REIT与中金温州公用水利基础设施公募REIT正式申报。8月11日、13日，证监会及上交所先后显示两单REITs状态更新为“已申报”，拟募资分别55.55亿元、23.34亿元。大悦城REIT底层为天津南开大悦城；温州水利REIT底层为温州珊溪水利枢纽。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>沪深300>中证REITs>中证转债 截至2026年8月14日，中证REITs（收盘）指数收盘价为693.90点，整周（2026/8/10-2026/8/14）涨跌幅为-1.1%，表现弱于中证全债指数（0.1%）、沪深300指数（-0.6%），优于中证转债（-2.4%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.9%）>沪深300（+0.8%）>中证转债（+0.3%）>中证REITs（-10.9%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年8月14日，近一年中证REITs指数回报率为-20.1%，波动率为8.6%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在8月14日为2285亿元，较上周减少19亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周减少0.03%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 除生态环保、市政、水利外，各板块均收跌 截至2026年8月14日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.6%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，除能源、保障房、水利设施、数据中心REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年8月14日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年8月14日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为创金合信首农REIT（+7.00%）、招商科创REIT（+5.88%）、工银蒙能清洁能源REIT（+5.58%）。 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.5%；园区REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额16.5%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（2776万元）、东方红隧道股份高速公路REIT（2239万元）、华夏基金华润有巢REIT（973万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年8月14日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有13只，已反馈的产品16只，已受理的产品4只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年8月14日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为385BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 创金合信首农REIT与中信建投沈阳国际软件园REIT原始权益人宣布增持。8月11日，创金合信首农REIT与中信建投沈阳国际软件园REIT分别发布公告，其原始权益人及关联方基于对项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，将启动基金份额增持计划。首农REIT原始权益人北京首农信息产业投资有限公司拟自8月11日起12个月内，合计增持不超过2000万份基金份额（占已发行总份额比例不超过2%），增持资金来源于自有或自筹资金，不设价格区间，将择机实施，增持完成后相关份额在计划实施期间及届满后6个月内不减持。沈软REIT原始权益人同一控制下的关联方沈阳昂立控股集团有限公司或其关联方拟自8月11日起12个月内，累计增持金额不低于1000万元且不超过2000万元，增持主体同样承诺在计划实施期间及届满后6个月内不进行减持。 华夏大悦城商业不动产REIT与中金温州公用水利基础设施公募REIT正式申报。8月11日、13日，证监会及上交所官网先后显示，华夏大悦城封闭式商业不动产证券投资基金与中金温州公用水利封闭式基础设施证券投资基金状态相继更新为“已申报”，分别备案拟募资55.55亿元、23.34亿元。大悦城REIT底层资产为天津南开大悦城，坐落于南开区老城厢核心商圈，2011年12月开业，定位青年潮流体验型购物中心，总建筑面积约27万平方米，可租赁面积8.98万平方米，截至2026年一季度评估值65.01亿元，出租率98.43%，2025年销售额超40亿元，客流量达2830万人次，已稳健运营超14年；温州水利REIT底层资产为温州市文成县珊溪水利枢纽工程核心经营性资产（珊溪水库及配套电站），该工程于2000年建成，总库容18.24亿立方米，年均供水量约3.86亿吨，系温州市核心饮用水源地，配套电站装机容量20万千瓦，已安全运行超25年。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电