5月以来,中国房地产市场呈现加剧分化态势,主要体现在两类分化:
一、“天”、“地”资产和中腰部资产的分化
- “地”资产率先止跌:以小户型、低总价为代表的“地”资产(如微型户型)最先止跌反弹,因其租金回报率最高、调整幅度最深,金融属性已充分去化,刚需自住属性开始支撑房价。
- “天”资产逐渐止跌:以大户型、高总价为代表的“天”资产(如深圳大户型、豪华户型)在5月起逐渐止跌,主要受“硅基”通胀带来的实际利率下行和AI产业趋势带来的财富效应支撑。
- 分化解释地产销售与居民信贷背离:“地”资产止跌对应中腰部资产需求“坍缩”,居民倾向压缩贷款比例,将购房总价从 中腰部资产滑落至“地”资产。
- 未来趋势:分化加剧或收敛取决于宏观经济能否弥合,短期核心驱动因素是政策重心能否转向稳增长,中长期取决于新动能扩散和对旧动能反哺。
二、成交价和挂牌价的分化
- 挂牌价仍小幅下跌:5月全国二手房挂牌价环比下跌0.4%,多数城市仍处于调降状态。
- 成交价率先止跌:5月全国成交价环比微幅上涨0.01%,已基本企稳,驱动因素来自内部估值底部的自然企稳。
- 未来两种情形:
- 情形一:成交价环比维持在0附近或上涨,止跌趋势确认,9-10月旺季有望加速修复。
- 情形二:成交价环比再度下跌,止跌进程受阻,磨底期延长。
- 一线城市止跌进度加快:深圳楼市有望走向右侧,其涨跌比已达0.8,类似香港2025年6月房价快速上涨前的蓄力期。
三、一线城市与香港楼市对比
- 驱动因素对比:内地多数条件已满足香港楼市止跌回升条件(房价深度调整、放松限制政策、租金上涨),核心差异在于香港2025年4-6月1M Hibor利率快速下行至0.68%,带动购房者信心修复。
- 内地政策空间:商贷利率大幅下调可能性低,但公积金贷款利率下调值得期待,若调降30BP及以上可实现房贷利率低于净租金回报率,加快楼市止跌回稳。
四、风险提示
- 政策定力超预期、购房者信心修复程度低于预期、经济结构分化加剧。