地产专题分析报告：楼市的双重分化

5月以来，中国房地产市场呈现加剧分化态势，主要体现在两类分化：

一、“天”、“地”资产和中腰部资产的分化

1. “地”资产率先止跌：以小户型、低总价为代表的“地”资产（如微型户型）最先止跌反弹，因其租金回报率最高、调整幅度最深，金融属性已充分去化，刚需自住属性开始支撑房价。
2. “天”资产逐渐止跌：以大户型、高总价为代表的“天”资产（如深圳大户型、豪华户型）在5月起逐渐止跌，主要受“硅基”通胀带来的实际利率下行和AI产业趋势带来的财富效应支撑。
3. 分化解释地产销售与居民信贷背离：“地”资产止跌对应中腰部资产需求“坍缩”，居民倾向压缩贷款比例，将购房总价从 中腰部资产滑落至“地”资产。
4. 未来趋势：分化加剧或收敛取决于宏观经济能否弥合，短期核心驱动因素是政策重心能否转向稳增长，中长期取决于新动能扩散和对旧动能反哺。

二、成交价和挂牌价的分化

1. 挂牌价仍小幅下跌：5月全国二手房挂牌价环比下跌0.4%，多数城市仍处于调降状态。
2. 成交价率先止跌：5月全国成交价环比微幅上涨0.01%，已基本企稳，驱动因素来自内部估值底部的自然企稳。
3. 未来两种情形：
   • 情形一：成交价环比维持在0附近或上涨，止跌趋势确认，9-10月旺季有望加速修复。
   • 情形二：成交价环比再度下跌，止跌进程受阻，磨底期延长。
4. 一线城市止跌进度加快：深圳楼市有望走向右侧，其涨跌比已达0.8，类似香港2025年6月房价快速上涨前的蓄力期。

三、一线城市与香港楼市对比

1. 驱动因素对比：内地多数条件已满足香港楼市止跌回升条件（房价深度调整、放松限制政策、租金上涨），核心差异在于香港2025年4-6月1M Hibor利率快速下行至0.68%，带动购房者信心修复。
2. 内地政策空间：商贷利率大幅下调可能性低，但公积金贷款利率下调值得期待，若调降30BP及以上可实现房贷利率低于净租金回报率，加快楼市止跌回稳。

四、风险提示

1. 政策定力超预期、购房者信心修复程度低于预期、经济结构分化加剧。