地产专题分析报告：“金三银四”将至，楼市止跌进入关键验证期

从更长期的维度来看，综合房价累计跌幅、租金回报率和房价收入比等指标，我们认为全国的房价已接近估值底部，年内实现止跌回稳的概率不低。但从节奏上看，当前全国房价跌幅收窄、核心城市房价止跌的态势能否在“金三银四”结束后延续，主要取决于二手房挂牌量和租金价格的变化，这两个指标对于判断房地产市场的变化来说，也具备一定的领先性。 当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期。春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升。未来2个月核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量。 风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。 新房方面，本周（2.21-2.28）景气度下行趋缓，47城新房成交量环比回升，受春节效应扰动，重点城市新房成交面积同比回落，但较去年农历同期有所改善，同比增长26.6%。当前新房市场处于淡季向旺季的过渡阶段，新房二手房需求跷跷板效应持续显现。“金三银四”来临，预计房企将加大推盘力度，优质供给的入市有望带动新房成交改善。 来源：ifind，国金证券研究所 二手房方面，本周（2.21-2.28）景气度底部企稳，22城二手房成交量和去年农历同期基本持平。2月以来，全国房价跌幅显著收窄，重点城市二手房挂牌价环比转正。其中，一线、二线、三线城市月环比分别为0.2%、-0.2%和-0.3%。一线城市中，上海房价改善幅度最明显，月环比达到0.4%。 来源：ifind，国金证券研究所 来源：冰山指数，国金证券研究所 政策方面，本周上海出台楼市新政，聚焦放松限购政策、优化公积金贷款政策、放松房产税三方面。 一是放松限购政策。本次限购的放松主要针对非沪籍居民，首先是外环内的限购政策由此前的个税社保连续缴纳3年放松至连续缴纳1年；对于连续缴纳满3年个税或社保的居民，外环内限购套数由原本的1套放松至2套。此外，对于居住证满5年的非沪籍人士，在上海全市范围可购买1套住房。从放松限购的主体来看，此次上海的地产优化政策主要针对刚需群体，这也是当前上海二手房市场的基本盘。 二是优化公积金贷款政策。一方面，上海宣布将首套房公积金贷款最高额度由160万提高到240万，另一方面，上海明确二套房公积金贷款将实施“认房不认贷”。这一政策有望从需求侧提振上海楼市。当前全国二手房成交“刚需化”特征明显，以上海为例，总价300万以下的房子成交占比达到63%，成交总价的中位数大致在260万左右。 将首套房公积金贷款额度提高至240万元，意味着对于具备公积金贷款资格的家庭而言，基本上可以按照2.6%的公积金贷款利率成本锁定未来的房贷利率，而低总价的房产普遍租金回报率较高。公积金贷款额度上限的提高，将使得上海更多的房子达到租金回报率接近贷款利率的状态，这也意味着对于刚需来说，租房和买房的收益相近，考虑到房子的使用权也有一定价值，这使得刚需买房的倾向增加，进而在需求侧对房地产市场形成提振。 三是放松房产税。“沪七条”明确上海本地家庭子女成年后名下唯一一套房产免收房产税。 上海楼市的现状是需求企稳，供给收缩，这也是本轮全国楼市回暖过程中上海领跑的重要原因。2025年上海的新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升。与此同时，上海二手房挂牌量从去年下半年以来进入快速下行区间。当前，上海狭义二手房挂牌量已降至8万套以下，为房价的改善提供有力支撑。 来源：冰山指数，国金证券研究所 本次“沪七条”的出台，本质是从需求侧为上海房地产市场止跌回稳增添动力。从政策出台时点看，当前正值金三银四的前夕，限购政策的放松和公积金贷款额度的上调，都将带来需求侧的释放，而上海供给侧相对偏紧的现状将为价格带来一定弹性。 从更长期的维度来看，综合房价累计跌幅、租金回报率和房价收入比等指标，我们认为全国的房价已接近估值底部，年内实现止跌回稳的概率不低。但从节奏上看，当前全国房价跌幅收窄、核心城市房价止跌的态势能否在“金三银四”结束后延续，主要取决于二手房挂牌量和租金价格的变化，这两个指标对于判断房地产市场的变化来说，也具备一定的领先性。 春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升。2月26日至2月28日，上海、成都、杭州、深圳、北京、南京二手房挂牌量分别增加1177、670、418、413、333、79套，广州、合肥二手房挂牌量分别下降133、315套。 当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期，核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量。 风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户。本报告对于收件人而言属高度机密，只有符合条件的收件人才能使用。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级(含C3级）的投资者使用；本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。 若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告，则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任。本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议，国金证券不为此承担任何责任。 此报告仅限于中国境内使用。国金证券版权所有，保留一切权利。 上海电话：021-80234211邮箱：researchsh@gjzq.com.cn邮编：201204地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦5楼 北京电话：010-85950438邮箱：researchbj@gjzq.com.cn邮编：100005地址：北京市东城区建内大街26号新闻大厦8层南侧 深圳电话：0755-86695353邮箱：researchsz@gjzq.com.cn邮编：518000地址：深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心18楼1806